Срок устранения недостатков при приемке квартиры

Срок устранения дефектов застройщиком: что говорит закон

Права дольщика защищает статья 7 Федерального закона 214. По ч. 6 этой статьи застройщик обязан исправить выявленные недостатки в срок, согласованный с участником долевого строительства. Звучит просто, но на практике именно здесь начинаются проблемы.

Что означает «разумный срок». В тексте 214-ФЗ нет конкретного количества дней — в тексте статьи фигурирует понятие «срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства». Из-за отсутствия конкретного срока между дольщиком и застройщиком нередко возникают споры о том, сколько времени требуется на ремонт.

Но здесь вступает в силу Закон о защите прав потребителей. По статье 20 ЗоЗПП срок устранения недостатков товара не может превышать 45 календарных дней. Квартира — это товар, а значит норма применяется и здесь.

На практике суды часто исходят из того, что срок устранения недостатков не должен превышать 45 дней, поскольку применяются положения Закона о защите прав потребителей. Поэтому соглашаться на более длительные сроки обычно невыгодно.

Срок устранения недостатков по 214-ФЗ: с какого момента считать

Срок устранения недостатков обычно начинает исчисляться с момента, когда застройщик получил документально оформленные требования дольщика. Это может быть как отдельная претензия, так и акт осмотра или дефектная ведомость, подписанные представителем застройщика.

Как запустить срок отсчета на исправление дефектов:

1. Составить претензию с перечнем дефектов и конкретным требованием (сделать ремонт или выплатить компенсацию).
2. Направить заказным письмом с описью вложения на юридический адрес застройщика через почту России. Обязательно с уведомлением о вручении.
3. Сохранить квитанцию, опись и уведомление о получении письма — это станет доказательством даты отправки в суде.

В итоге датой начала отсчета срока будет считаться дата получения письма застройщиком.

Если адресат не получил письмо, это не означает, что отправителю нужно ждать 30 дней. При соблюдении установленного порядка доставки сообщение может считаться доставленным с момента его поступления в почтовое отделение по адресу адреса. То, что адресат не забрал письмо, само по себе не препятствует признанию его надлежащим образом уведомленным.

Если при приемке квартиры обнаружены дефекты: что делать

Алгоритм действий зависит от того, насколько серьезны выявленные недостатки. Они разделяются на 2 вида: существенные и несущественные.

Существенные дефекты

К существенным относят недостатки, которые делают квартиру непригодной для проживания либо требуют значительных расходов на устранение. Например, это активные протечки, отсутствие отопления в зимний сезон, неработающая электрика, сквозные трещины в несущих конструкциях, промерзающие стены.

После застройщик обязан устранить в разумный срок их и пригласить владельца жилья на повторный осмотр.

Несущественные дефекты

Царапины на стеклах, мелкие неровности штукатурки, небольшие зазоры в плинтусах и другие несущественные недостатки сами по себе не дают оснований требовать устранения нарушений до передачи квартиры. Дольщик вправе не подписывать двусторонний акт приема-передачи, если не согласен принимать объект, однако такой отказ может иметь последствия. При соблюдении установленных законом условий застройщик вправе оформить односторонний акт приема-передачи. Поэтому перед отказом от подписания акта стоит зафиксировать выявленные недостатки и оценить, насколько они существенны и препятствуют приемке квартиры.

Устранение замечаний при приемке квартиры: сроки и порядок

Закон предусматривает три разных требования. И для каждого установлен свой срок реагирования.

Это путает многих дольщиков, например, они ждут месяцами выплаты денег, не зная, что на нее отведено всего 10 рабочих дней. Или наоборот соглашаются на 90-дневный срок ремонта, не подозревая, что максимум по закону — 45 дней.

Собрали все три варианта требований ниже.

Читайте также: «Как составить претензию застройщику на устранение недостатков».

Что лучше: ждать ремонта или требовать деньги

Многие месяцами ждут, пока застройщик пришлет бригаду переклеить обои или выровнять стену. Но иногда более выгодный путь — не ждать устранения недостатков, а потребовать соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов на самостоятельный ремонт.

По ч. 2 ст. 7 214-ФЗ дольщик вправе выбрать один из трех вариантов:

Вариант 1. Потребовать исправить дефекты. В этом случае застройщик должен отправить бригаду для ремонтных работ. Максимальный срок ожидания — 45 дней
Но есть риск: работы могут быть выполнены некачественно или с существенными нарушениями установленных сроков. А значит проблема с некачественным объектом и дефектами не будет решена и придется повторно требовать у застройщика исправления.

Вариант 2: Потребовать уменьшения цены договора. В этом случае застройщик выплачивает разницу деньгами. Срок выплаты — 10 рабочих дней, если застройщик отказывается — обращение в суд.

Далее вы делаете ремонт сами или нанимаете свою бригаду. Но для обоснования суммы выплаты нужно заключение независимой строительно-технической экспертизы.

Вариант 3: Потребовать возмещения расходов. Например, если вы уже самостоятельно сделали ремонт и хотите получить компенсацию. В этом случае вам нужно предъявить все договоры подряда и платежные документы. Срок выплаты по требованию— 10 рабочих дней.

Почему переход к деньгам часто выгоднее? Часто случаются ситуации, когда после устранения недостатков дольщики вновь обнаруживают нарушения и вынуждены повторно обращаться к застройщику. Также сроки устранения недостатков застройщиком на практике значительно дольше чем предусмотрено законодательством, а иногда и вовсе рабочие от застройщика не приходят на объект.

В таких случаях требование о выплате стоимости ремонта дает вам деньги и свободу нанять хороших специалистов.

Если застройщик не устранил замечания на 45-й день: что делать

Итак, срок истек, а дефекты не устранены или устранены частично. С этого момента застройщик начинает нести финансовую ответственность за нарушение срока устранения недостатков.

За нарушение срока устранения недостатков застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от стоимости расходов на устранение дефектов за каждый день просрочки. Для граждан, приобретавших жилье для личных нужд, неустойка удваивается: 1/150. Но она не может превышать стоимость расходов на устранение.

Если недостаток относится к существенным, порядок расчета неустойки может зависеть от характера нарушения и обстоятельств конкретного спора. В таких ситуациях рекомендуется дополнительно оценить судебную практику или получить юридическую консультацию.

Дополнительно в суде можно взыскать:

• штраф 5% от присужденной суммы (за отказ удовлетворить требования добровольно);
• компенсацию морального вреда;
• расходы на экспертизу;
• судебные расходы;
• компенсацию аренды.

Подробнее о том как рассчитать неустойку, как и когда ее можно взыскать с застройщика мы рассказали в этой статье.

Пошаговый алгоритм при нарушении срока:

1. Зафиксируйте факт просрочки: срок истек, дефекты не устранены. Сделайте фото с датой.
2. Направьте застройщику повторную претензию с требованием выплатить стоимость устранения дефектов (переход от требования ремонта к требованию денег) и неустойку за просрочку.
3. Закажите строительно-техническую экспертизу. Заключение эксперта установит стоимость расходов на устранение.На основе этих вводных проще сделать расчет компенсации и неустойки.
4. Если застройщик игнорирует повторную претензию или отказывает устранить недостатки в течение 10 рабочих дней, нужно обратиться в суд.

Гарантийные и негарантийные случаи

Не каждый дефект является гарантийным. По ч. 7 ст. 7 214-ФЗ застройщик освобождается от ответственности, если докажет, что недостаток возник вследствие:

• нормального износа объекта или его элементов;
• нарушения правил эксплуатации жильцом;
• ненадлежащего ремонта, выполненного самим жильцом или привлеченными им лицами;
• нарушения инструкции по эксплуатации.

Типичные спорные ситуации:

Также сроки устранения недостатков напрямую связаны с тем, в пределах какого гарантийного срока выявлен дефект.

Также есть ряд особых ситуаций в спорах об устранении недостатков, которые важно проговорить.

• Представитель застройщика не является на осмотр. В этом случае направьте уведомление о проведении самостоятельного осмотра заказным письмом. Если застройщик проигнорировал приглашение — проводите осмотр с независимым экспертом и составляйте акт в одностороннем порядке. Такой документ принимается судами как надлежащее доказательство.
• Застройщик признал дефект, но бригада не приходит. Это уже просрочка с момента истечения согласованного срока. Составляйте претензию о взыскании неустойки и переходите к требованию денежной компенсации.
• Застройщик устранил, но некачественно. Не подписывайте акт об устранении с общей формулировкой «недостатки устранены». Требуйте, чтобы в акте было конкретно указано, какие дефекты и каким способом устранены. При несогласии составляйте новый акт осмотра и направляйте повторную претензию или проводите строительную экспертизу и обращайтесь за выплатой стоимости дефектов.
• Застройщик ликвидирован или банкротится. Претензии по дефектам дома (крыша, фасад, инженерия) предъявляйте в управляющую компанию. По квартире — в рамках дела о банкротстве или к бенефициарам через субсидиарную ответственность.

Коротко о главном

Срок исправления недостатков при приемке квартиры — не более 45 дней по Закону о защите прав потребителей. Любые большие сроки в документах застройщика юридически ничтожны.

Прежде чем направлять претензию застройщику, нужно осмотреть квартиру и зафиксировать все выявленные недостатки. Если подписать акт без замечаний, а потом обнаружить трещины или плесень, доказать, что они возникли не по вашей вине, будет значительно сложнее. Поэтому первый и самый важный шаг — правильно зафиксировать все дефекты до подписания передаточного акта или сразу после него.

Если дефекты уже есть, срок устранения нарушен или застройщик отказывается реагировать, не тратьте время на самостоятельные попытки договориться. Оставьте заявку на бесплатную консультацию: разберем вашу ситуацию, рассчитаем неустойку, предложим оптимальную стратегию и доведем дело до результата.

Поделиться в социальных сетях:

Маргарита Чикунова

Судебный юрист

7 лет опыта

более 330 выигранных дел

Автор статьи

49 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте