Выгоды от снижения кадастровой стоимости
Многие юридические и физические лица обращаются в нашу ЮК «Хелп Консалтинг» с вопросами о снижении кадастровой стоимости каких-либо объектов недвижимости. В этой статье мы расскажем, на что влияет снижение кадастровой стоимости, почему стоит инициировать этот процесс, когда это целесообразно и куда обратиться за юридической консультацией.
Содержание
Возврат переплаты по налогам
Налог на любое недвижимое имущество (промышленные объекты, частные дома, квартиры, земельные участки и т.д.) исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости участка земли, квартиры или другого объекта недвижимости. Она, в свою очередь, устанавливается на основании государственной кадастровой оценки в конкретном регионе.
Из-за того, что государственная оценка недвижимости проводилось в массовом порядке, кадастровая стоимость многих участков земли и других объектов недвижимости была значительно завышена. Таким образом, кадастровая и рыночная стоимость одного и того же объекта зачастую довольно существенно отличались друг от друга. Почему так произошло? Объекты оценивались массово, потоком, при этом не всегда:
- учитывалась индивидуальная особенность каждого из объектов, например, рельеф местности, наличие или отсутствие инфраструктуры, возраст строения, его физическое или техническое состояние;
- данные, используемые оценщиками при расчете кадастровой стоимости, не всегда были подтверждены документально, порой оценка производилась по ограниченным сведениям об объекте;
- сама методика массовой оценки была не выверена, в ней была допущена масса противоречий.
Следствие завышения кадастровой стоимости — повышенные налоговые платежи. Законный способ решить эту проблему — подача иска с требованием о снижении кадастровой стоимости различных объектов недвижимости. После вступления в законную силу решения суда о снижении КС следует обращение в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением.
Что можно сделать с переплатой? В соответствии со ст. 78 НК РФ, вся сумма переплаты может быть направлена на:
- Зачёт в счёт предстоящих платежей (по любому виду налога).
- Погашение недоимки по иным налогам.
- Погашение задолженности по пени (штрафам) за налоговые правонарушения.
- Возврат налогоплательщику (только если нет недоимок по налогам и задолженностей по штрафам).
Пример
Посчитаем, как изменится размер налога в случае уменьшения кадастровой стоимости торгового центра.
После государственной оценки здания торгового центра общей площадью 1200 кв. м. в Москве его кадастровая стоимость составила 250 миллионов рублей. Налоговая ставка – 1,7% от кадастровой стоимости здания. Налог в этом случае составит:
250 000 000 * 1,7% = 4 250 000 рублей
При снижении кадастровой стоимости на 50 миллионов (в Москве это вполне реальная цифра), налог составит:
200 000 000 * 1,7% = 3 400 000 рублей
Таким образом, переплата от завышенной кадастровой стоимости составляла
4 250 000 – 3 400 000 = 850 000 рублей в год
Вернуть можно переплату за три последних года, получается, что
850 000 рублей * 3 года = 2 550 000 рублей вернется компании.
Уменьшение кадастровой стоимости любого объекта недвижимости для физических лиц, конечно, не так сильно повлияет на сумму возврата уплаченного налога, но тоже сможет существенно пополнить ваш банковский счет.
Уменьшение размера арендной платы
Согласно принципу предельно допустимой простоты расчета арендной платы, определенном в Постановлении правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы…» указано, что, если физическое или юридическое лицо арендует земельный участок, собственником которого является государство или местный муниципалитет, для расчета арендной платы также возможно применение кадастровой стоимости участка.
Конечно, снижение кадастровой стоимости земли возможно только по решению суда, а это трудно и долго. С другой стороны, это позволит уменьшить арендные платежи, особенно в столичном регионе, где они намного выше, чем в других областях. Стоит ли начинать процедуру снижения кадастровой стоимости в Москве и Московской области?
В большинстве случаев – да, стоит. Сколько можно сэкономить? Рассмотрим на примере.
Пример
Кадастровая стоимость участка земли площадью 5000 квадратных метров в ближайшем Подмосковье составляет 155 миллионов рублей. Годовая стоимость аренды установлена равной ставке налога на имущество – 1,5% от кадастровой стоимости участка
155 000 000 * 1,5% = 2 325 000 рублей в год
Арендатор решил снизить стоимость аренды и подал исковое заявление об уменьшении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Суд принял решение о снижении кадастровой стоимости до 100 миллионов рублей. Таким образом, годовая стоимость аренды земли снизилась и составила
100 000 000 * 1,5% = 1 500 000 рублей
Экономия составила
2 325 000 – 1 500 000 = 825 000 рублей в год
Часто бывает и такой вариант: кадастровая стоимость соответствует рыночной, либо совсем ненамного ее превосходит. Нужно ли в этом случае инициировать уменьшение кадастровой стоимости недвижимого имущества с целью снижения платы за его аренду? Или все-таки сначала нужно проанализировать текущую ситуацию и ответить на вопрос: окупятся ли затраты на оплату юридических услуг и проведение независимой оценки при незначительном снижении арендной платы?
Ни один юрист так сразу не сможет ответить на эти вопросы. Он сначала проанализирует целесообразность процедуры оспаривания, и только потом скажет – стоит ли вообще инициировать судебный процесс. Так же поступят и сотрудники нашей юридической компании «Хелп Консалтинг»: сначала будет проведен тщательный анализ, и только потом, если станет понятно, что после положительного решения суда о снижении кадастровой стоимости арендная плата значительно снизится, предложат клиенту начать процедуру.
Снижение выкупной стоимости земельного участка
Третий вариант использования кадастровой стоимости — определение выкупной стоимости земельного участка, находящегося в собственности публичного образования. Например, в соответствии с ч. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, если стороны заключают договор купли-продажи участка земли, который находится в муниципальной или государственной собственности, цена земли не должна быть выше ее кадастровой стоимости. Но это правило действует только в тех случаях, когда земельный участок реализуется без проведения торгов.
В подавляющем большинстве случаев выкуп без торгов возможен, если покупатель имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка. Обычно это собственник недвижимости, находящейся на этом участке земли. Конечно, при выкупе земли он захочет снизить стоимость приобретаемого участка и инициирует процедуру по оспариванию его кадастровой стоимости.
Для этого он обращается в комиссию, где рассматриваются споры о кадастровой стоимости либо в суд. Изменение (уменьшение) кадастровой стоимости будет учитываться с даты подачи искового заявления с ходатайством о снижении кадастровой стоимости земельного участка в суд, либо о пересмотре такой стоимости в комиссию.
Начиная с 2014 года, для физических и юридических лиц установлен разный порядок оспаривания кадастровой стоимости в судебных органах.
Граждане (физические лица), как и ранее, не обязаны соблюдать требование о попытке досудебного урегулирования (обращение в комиссию). Юридические лица, напротив, могут инициировать оспаривание результатов оценки в судебных органах только после того, как:
- комиссия отклонила ходатайство об оспаривании кадастровой стоимости;
- после подачи соответствующего заявления прошло более одного месяца, и за это время комиссия не приступила к его рассмотрению.
Цена земельного участка, реализуемого без торгов, определяется в порядке, установленном соответствующим органом власти:
- При продаже земли, находящейся в федеральной собственности – Правительством Российской Федерации.
- При реализации участка земли, находящегося в региональной собственности – органом государственной власти субъекта РФ.
- При продаже муниципальной земли – органом местного самоуправления.
Но, в любом случае, выкупная цена участка земли не может быть выше его кадастровой стоимости.
Обращайтесь к профессионалам!
Любой собственник объекта недвижимости, который не согласен с государственной оценкой кадастровой стоимости участка земли, жилого помещения, сооружения и т.п. имеет право оспорить ее результаты. Вероятность того, что вы сможете снизить кадастровую стоимость, достаточно велика. В большом количестве случаев оспаривания происходит значительное снижение стоимости объекта и, соответственно, снижение налоговых платежей (арендной платы, выкупной стоимости). Главное в этой процедуре – правильная юридическая подготовка и ведение процедуры оспаривания.
Назовем несколько причин, почему нужно обратиться именно в нашу компанию:
- Мы имеем большой опыт оказания юридических услуг подобного рода и знаем, как законными способами ускорить процедуру.
- ЮК «Хелп Консалтинг» работает только с аккредитованными компаниями по оценке недвижимости.
- Наши юристы проведут всю процедуру оспаривания кадастровой стоимости любого объекта недвижимости в Москве или Московской области «под ключ», максимально исключив необходимость вашего участия в процессе.
Ведущий юрист
7 лет опыта
более 200 выигранных дел
Комментарии