Договор аренды помещения

Когда заключается договор аренды помещения?

Перед тем, как узнать о порядке заключения между сторонами договора аренды помещения, рассмотрим понятие «помещение». Помещение – это объект недвижимости, являющийся составной частью здания или сооружения и использующийся для определенных целей. Помещение может быть как жилым, так и нежилым – зависит от назначения объекта.

Если предмет сделки – это жилое помещение, то:

• с арендатором-юр лицом оформляется договор аренды;
• с физлицом – договор найма.

Отметим, что вопросы аренды помещений регулируется гражданским законодательством. Особенность аренды в том, что помещение передается для пользования и/или владения на время, на право собственности заключение соглашения не влияет.

Какие условия включить в договор аренды помещения?

Без участия юристов довольно трудно заключить юридически грамотный договор аренды помещения, в связи с чем возникают арендные споры. Например, если стороны не указывают условия, которые должны быть обязательно предусмотрены в договоре, то сделка сторон может быть признана незаключенной. Кроме того, договаривающиеся стороны могут указать дополнительные условия об аренде, чтобы исключить в будущем претензии друг к другу по спорным вопросам. Поэтому, прежде чем заключить договор аренды помещения, советуем обратиться за юридическими услугами для юридических лиц или граждан.

Во-первых, в условиях договора аренды помещения необходимо прописать предмет договора. Так, важно указать следующую информацию об объекте аренды:

• адрес;
• площадь;
• этаж расположения;
• кадастровый номер;
• номер помещения;
• количество комнат.

Помимо перечисленных сведений к договору стоит приложить выписку из ЕГРН, документ, где схематично отражено расположение помещения.

Во-вторых, важными условиями являются:

• размер платы за арендованное помещение;
• срок договора аренды.

Если сумма за арендованное имущество в договоре не указана, то она будет определяться в соответствии с ценой, уплачиваемой за аналогичные помещения при схожих обстоятельствах. Так, можно определить аналогичные объекты, сравнивая с другими договорами аренды помещений по прилагаемым документам и характеристикам из каждого договора.

Срок необходимо указывать, чтобы решить вопрос о регистрации договора аренды. Кроме того, если соглашение заключено на неопределенный срок, любая из сторон вправе отказаться от него в любое время: согласие контрагента не потребуется.

Отметим, что могут быть предусмотрены и другие условия, которые в договоре аренды помещения следует указать. Например, при найме помещения сторонами обязательно предусматривается порядок изменения договора и прописываются условия заключения нового договора, если истек срок действия настоящего.

В качестве дополнительных условий договора, например, могут быть предусмотрены пункты о взыскании неустойки в случае просрочки арендных платежей. Такое условие является обеспечительной мерой в отношении обязательства по выплате. Рассмотрим следующую ситуацию. Управление земельных и имущественных отношений (арендатор) обратилось в суд с требованием о взыскании аренды, а также пени (Решение АС Республики Башкортостан от 25.06.2020 г., дело № А07-39821/2019). Управление ссылалось на то, что другая сторона не производила выплаты за аренду помещения (подвала). В силу нарушения сроков оплаты за аренду помещения образовалась и пеня. Суд полностью удовлетворил исковые требования Управления, поскольку неустойка была предусмотрена соглашением сторон.

Возможно, у вас сейчас уже есть арендованная недвижимость. Но все ли необходимые условия договора аренды арендованного помещения закреплены? Предлагаем вам скачать договор аренды помещения и сравнить!

Заключение договора аренды помещения

Как договаривающимся сторонам правильно оформить договор аренды помещения? Начнем с того, что договор аренды может быть заключен письменно или устно. Договор аренды помещения должен быть оформлен в письменной форме, если:

1. договор аренды помещения предусмотрен на год и более, или
2. одна из договаривающихся сторон – юрлицо.

Нужно ли регистрировать в Росреестре договор аренды помещения? В некоторых случаях – да. Как мы уже писали выше, помещение – это недвижимость, и поэтому договор регистрируется в ЕГРН. Для регистрации договора собирается пакет документов и предоставляется в Росреестр или МФЦ любой из сторон сделки.

В отношении аренды помещения специальных правил в законодательстве нет, однако Президиум Высшего Арбитражного Суда в одном из информационных писем указал, что к аренде нежилого помещения применяются нормы, касающиеся госрегистрации договора аренды зданий и сооружений, так как помещение является их частью.

Таким образом, регистрация сделки не нужна, если:

1. стороны – физлица;
2. период действия договора меньше 1 года.

Если стороны не зарегистрируют в реестре договор о передаче в аренду помещения, могут возникнуть негативные последствия. Приведем пример. Частная организация в лице арбитражного юриста обратилась в суд с иском к мэрии Тольятти. Было заявлено требование о реализации организацией преимущественного права приобретения арендуемого помещения (Решение АС Самарской обл. от 23.09.2014 г., дело № А55-11531/2014). В ходе дела выяснено, что мэрия передала нежилое помещение в аренду одной организации на 2 года. Заключенный договор не был зарегистрирован. Затем эта организация заключила договор с другой организацией о перенайме занимаемого нежилого помещения. Этот договор также не был зарегистрирован. Спустя годы вторая организация направила заявление в мэрию с просьбой о выкупе помещения, ссылаясь на право преимущественного приобретения недвижимого объекта. Однако мэрия отказала в продаже своей собственности, так как договор аренды данного отдельного помещения регистрацию не проходил. В итоге суд был полностью на стороне мэрии Тольятти.

Помещение передается арендатору и возвращается арендодателю по передаточному акту. Передаточный акт – документ, подтверждающий исполнение обязанности по передаче либо возврату помещения, а также фиксирующий в указанные моменты состояние помещения. Например, стороны оформляют договор аренды помещения с имуществом. Помимо фиксации состояния самого помещения стоит указать, какое имущество арендуется вместе с помещением, в каком количестве и каково его состояние.

Обращайтесь к профессионалам!

Юридическая компания «Хелп Консалтинг» – это профессионалы, которые помогут решить любой вопрос по аренде помещений! Стоимость оказываемых услуг напрямую зависит от конкретных обстоятельств дела. Что мы предлагаем:

• первичную бесплатную консультацию;
• подготовку и анализ договора аренды помещения в Москве и иных субъектах РФ;
• сопровождение сделки;
• сопровождение дела в суде по арендному спору (взыскание долга, оспаривание сделки, признание права аренды)
• и другие юридические услуги.

Вы можете позвонить нам по указанному номеру телефона или заполнить на сайте форму и мы сами вам перезвоним!

Поделиться в социальных сетях:

Наталия Рагулина

Руководитель юридического отдела

8 лет опыта

более 300 выигранных дел

Автор статьи

134 публикации на сайте

Подробнее о специалисте