Договор аренды предприятия: особенности аренды готового бизнеса

Сущность договора аренды предприятия

Для понимания сути договора аренды производственного предприятия, важно знать, что в соответствии со ст. 656 ГК РФ, объектом аренды бизнеса являются множество взаимосвязанных между собой вещей, образующих единый комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.

Что передается по договору аренды предприятия?

При аренде предприятий передается целый комплекс имущества: в частности, здания, оборудование, сырье, исключительные права, долги, имущественные права. Каждая часть предмета аренды выполняет свою функцию в предприятии, поэтому для его работы и осуществления предпринимательской деятельности необходим весь перечень объектов, входящих в его состав. При заключении договора аренды необходимо обратить внимание на предмет договора. Так как при отсутствии в нем важных элементов системы предприятия использовать его по назначению не представляется возможным. Помимо этого, процесс передачи определенных частей предприятия, например, права пользования природными ресурсами, строго урегулирован специальными нормами права. Поэтому, при нарушении процедуры передачи указанных объектов, предоставление предприятий в аренду будет незаконным. Для предотвращения ошибок рекомендуем обращаться за юридическими услугами для юридических лиц. Опытный специалист поможет проверить правильность составления текста договора и учтет все нюансы законодательства.

Существенные условия договора аренды бизнеса

Существенное условие	Описание
Предмет	Комплекс имущества, для осуществления предпринимательской деятельности. Начиная от помещений, заканчивая правами на логотип.
Арендная плата	В ней может содержаться не только стоимость аренды самого имущества, но и затраты на его обслуживание, несение эксплуатационных расходов. Иными словами, она может складываться из нескольких пунктов.

Отдельно следует отметить, что срок договора аренды не является существенным условием, однако рекомендуем все же устанавливать его в тексте договора для предотвращения непредвиденных ситуаций.

Арендуя бизнес, нельзя менять основную цель его функционирования. Данное правило хоть и не содержится в нормах ГК РФ, однако исходит из судебной практики. Например, если предприятие осуществляет деятельность по производству запчастей для автомобилей, нельзя после согласования всех существенных условий договора аренды перепрофилировать его для заготовки сельскохозяйственной продукции.

Права кредиторов при аренде предприятий

При заключении договора аренды все кредиторы арендодателя должны быть уведомлены им в письменном виде о совершении сделки до момента передачи предприятия арендатору. Если кредитор не был уведомлен о передаче в аренду бизнеса надлежащим образом, то он имеет право подать исковое заявление о прекращении или досрочном исполнении обязательства арендодателем, а также о возмещении убытков, возникших в связи с отсутствием уведомления. Также, в силу п. 4 ст. 657 ГК РФ, стороны договора аренды предприятия несут солидарную ответственность за неисполнение обязательств, переведенных арендодателем на арендатора без согласия на то кредиторов. Из вышеизложенного следует, что при предоставлении в аренду предприятия, необходимо соблюсти процедуру уведомления всех кредиторов. При невыполнении таких действий, у арендатора и арендодателя могут возникнуть значительные финансовые потери.

В связи с этим рекомендуем обращаться за помощью к юридическим компаниям. Специалист сможет обнаружить полный перечень обязательств арендодателя и надлежащим образом уведомить кредиторов о предоставлении в аренду имущества предприятия.

Порядок заключения договора аренды компании

Вне зависимости от срока договора аренды, в силу статьи 658 ГК РФ, договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме. Помимо этого, указанная статья содержит в себе требование составления одного документа. Соответственно, совершение сделки, например, путем обмена документами, невозможно. Если письменная форма договора аренды предприятия не была соблюдена, то это влечет его недействительность. Неотъемлемым этапом заключения договора аренды бизнеса является его государственная регистрация. Данная процедура необходима для вступления договора в юридическую силу. Следует отметить, что государственная регистрация предполагает строгое и точное соблюдение всех требований нормативных актов, регламентирующих данную процедуру. В связи с этим, ошибки при подаче или составлении заявления влекут не только потерю времени, но и денежных средств. Поэтому при заключении договора аренды бизнеса рекомендуем вам обращаться за юридическими услугами. Так, для вас будет сформирован и передан в Росреестр для регистрации договора аренды предприятия весь пакет необходимых документов.

Как правильно передать объекты при аренде бизнеса?

Подтверждением передачи объекта аренды является передаточный акт. В нем отражается количественный и качественный состав передаваемого в аренду имущества. По общему правилу, подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Также, в рамках передачи объекта аренды, арендодатель обязан составить и направить арендатору для подписания передаточный акт. Кроме того, на практике необходимыми документами являются:

инвентаризационный акт (отражает фактическое наличие имущества предприятия);
бухгалтерский баланс (содержит информацию о существующих обязательствах организации и стоимости её имущества).

Условиями договора аренды предприятия может быть предусмотрено, что исполнение указанных выше обязанностей лежит на арендаторе.

Распоряжение имуществом при аренде предприятий

Договор аренды предприятия предполагает осуществление арендатором предпринимательской деятельности за счет арендуемого имущества. Так, ст. 660 ГК РФ наделяет арендатора всем необходимым объемом прав для ведения бизнеса. Он может без согласия на то арендодателя распоряжаться арендуемым имуществом: например, продавать его, обменивать, сдавать в субаренду. Однако, из указанного выше правила существует ряд ограничений:

Свободный порядок распоряжения имуществом не распространяется на землю и иные природные ресурсы в силу особого правового регулирования.
Сделки с предметом аренды не должны заведомо приводить к уменьшению стоимости всего предприятия.

Расходы арендатора при аренде бизнеса

В рамках аренды бизнеса арендатор и арендодатель несут соответствующие расходы. Их распределение между контрагентами регулируется нормами законодательства, а также условиями договора.

Расходы арендатора на содержание бизнеса

В ст. 661 ГК РФ закреплена обязанность арендатора на протяжении всего срока аренды предприятия осуществлять поддержание предмета аренды в надлежащем состоянии. Важно отметить, что данная обязанность распространяется на все входящее в состав предприятия имущество. Так, арендатор обязан:

Осуществлять текущий и капитальный ремонт.
Производить сервисное и техническое обслуживание.

Например, если в состав предприятия входят производственные здания, то помимо поддержания в надлежащем состоянии несущих конструкций, необходимо также осуществлять обслуживание коммуникаций, то есть горячего, холодного водоснабжения, канализации, электросети. В случае, если в процессе эксплуатации появились недостатки, которые не были обнаружены при приемке предприятия, а арендодатель умолчал о них при заключении договора, то арендатор имеет право осуществить удержание арендных платежей (взыскание аренды) в счет их устранения.

Распределение затрат на улучшения предприятия

По общему правилу, арендатор имеет право производить улучшения, которые увеличивают совокупную стоимость предприятия, без разрешения на это арендодателя. При этом арендодатель обязан возместить их стоимость арендатору. Договором аренды предприятия может быть установлен иной порядок, то есть отсутствие обязанности арендодателя возмещать стоимость произведенных улучшений арендатору. Также может быть установлена необходимость согласования проведения арендатором процедуры усовершенствования как всего предприятия, так и его отдельных частей. Ст. 662 ГК РФ содержит случаи, когда на арендодателя не распространяется общее правило о возмещении арендатору стоимости произведенных улучшений. Так, если будет доказано, что итоговая денежная сумма, затраченная на усовершенствование предприятия явно несоразмерна улучшениям качественных характеристик бизнеса, то арендодатель будет освобожден судом от возмещения их стоимости. Также если арендатором были нарушены принципы разумности и добросовестности при осуществлении улучшений бизнеса, то арендодатель может не возмещать ему затраты на осуществление таких действий. Процедура доказывания приведенных выше оснований является сложной, в связи с этим, советуем обращаться к арбитражному юристу. Он сформирует необходимую правовую позицию и обоснует в судебном заседании наличие оснований для освобождения арендодателя от возмещения арендатору стоимости произведенных им улучшений предприятия (или же наоборот - докажет наличие соответствующей обязанности).

Роль юриста при аренде имущества предприятия

Аренда бизнеса является одним из наиболее сложных с правовой точки зрения видов договора. Так, для того, чтобы учесть все требования законодательства, необходимо обладать знаниями и опытом в сфере юриспруденции. Основной целью заключения договора аренды предприятия является получение прибыли арендатором и арендодателем. В свою очередь, отступление от норм права, регулирующих отношения по поводу аренды бизнеса, влечет существенные финансовые потери. Для недопущения указанных выше негативных последствий рекомендуем обращаться за юридическими консультациями. Опытный юрист поможет соблюсти все необходимые требования нормативных актов, а также разработает предложения по усовершенствованию положений договора, которые будут взаимно выгодны арендатору и арендодателю. Также наши юристы сопровождают бизнес на всех этапах: помогают с арендой предприятий, проверкой договоров, налоговыми спорами, спорами с контрагентами и контролирующими органами. Начать работу можно с бесплатной консультации.