Разрешение на перепланировку квартиры: где получить и как узаконить изменения
Планируете снести перегородку, расширить санузел или изменить планировку квартиры? Перед началом ремонта важно понять, какие работы требуют согласования, а какие могут привести к штрафам и проблемам при продаже жилья.
Также важно учитывать, что с 2024 года правила перепланировки изменились: расширилось само понятие перепланировки — теперь она считается завершенной только после внесения изменений в ЕГРН.
В статье разберем, какие изменения нужно согласовывать, как проходит процедура оформления, что нельзя делать даже через суд и как действовать, если ремонт уже выполнен.
Содержание
- Что считается перепланировкой по закону
- Категории: что можно, а что запрещено изменять
- Штраф за самовольное изменение планировки
- Пошаговая инструкция: как согласовать перепланировку до начала ремонта
- Квартира в ипотеке
- Квартира не в ипотеке
- Кто делает проект перепланировки квартиры и как проверить СРО
- Где согласовывать перепланировку квартиры
- Как узаконить перепланировку в квартире после ремонта
- Стоимость согласования перепланировки
- Коротко о главном
Что считается перепланировкой по закону
С 1 апреля 2024 года в силу вступил Федеральный закон № 608-ФЗ, который существенно изменил понятие перепланировки в Жилищном кодексе РФ.
Теперь перепланировка — это любые изменения конфигурации помещения, которые требуют внесения правок в ЕГРН.
К перепланировке относятся:
- изменение границ или площади квартиры;
- создание новых помещений: комнат, кладовых, гардеробных;
- изменение внутренней планировки без изменения общей площади;
- демонтаж встроенных шкафов и антресолей, если они указаны в плане БТИ;
- устройство или ликвидация дверных или оконных проемов.
Переустройство — отдельное, но связанное понятие. К нему относится установка, перенос или замена инженерных коммуникаций, сантехнического, электрического и газового оборудования. Например, перенос ванны, унитаза или кухонной плиты считается переустройством и согласовывается по тем же правилам, что и перепланировка.
Раньше такие изменения фиксировались только в техническом паспорте квартиры, который вел БТИ. Теперь основным ориентиром стал ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.Главное изменение в том, что перепланировка считается завершенной только после того, как Росреестр внесет обновленные сведения в ЕГРН. Подписанного акта приемочной комиссии больше недостаточно. Пока изменения не зарегистрированы в реестре, процедура юридически не завершена.
- косметический ремонт: покраска стен, поклейка обоев, укладка плитки;
- установка кондиционера без штробления несущих стен (обратите внимание, что в данном случае есть иные ограничения, связанные с согласием собственников общего имущества в многоквартирном доме);
- остекление лоджии или балкона без изменения несущих конструкций;
- замена сантехники на аналогичную без переноса коммуникаций;
- установка встроенной бытовой техники;
- монтаж или замена окон и дверей без изменения проемов.
Категории: что можно, а что запрещено изменять
| Разрешено, но требует согласования | Запрещено в принципе |
| Объединение туалета и ванной комнаты | Снос несущей стены |
| Расширение санузла за счет коридора или кладовки | Перенос мокрых зон над жилыми комнатами соседей |
| Создание проема в ненесущей перегородке | Вынос радиатора отопления на балкон или лоджию |
| Устройство проема в несущей стене по проекту с усилением | Присоединение холодного балкона к жилой комнате без остекления |
| Перенос кухни при соблюдении норм по мокрым зонам, учету жилых комнат соседей сверху и снизу, а также газового и электрического оборудования | Объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты без разделяющей двери |
| Объединение комнат, устройство гардеробной | Демонтаж или уменьшение вентиляционных шахт и коробов |
| Замена газовой плиты на электрическую | Размещение санузла над кухней или жилой комнатой соседей |
| Устройство дополнительного санузла (с учетом интересов соседей) | Работы, снижающие несущую способность конструкций здания |
Отдельно поговорим про газовое оборудование. Любые работы с ним, например, перенос плиты, ее замена или изменение газопровода, требуют согласования с газовой службой. В Москве этим занимается Мосгаз.
Без справки от газовиков жилинспекция не выдаст акт о завершении работ перепланировки. Самовольный перенос газового оборудования — это не просто административное нарушение, а реальная угроза жизни и имуществу. В случае возникновения аварии с серьезными последствиями, виновное лицо может быть привлечено к уголовной ответственности.
Наши кейсы
Штраф за самовольное изменение планировки
Обычно люди думают: «Сломаю — потом разберусь. Максимум выпишут небольшой штраф».
Да, штраф за нарушение и правда небольшой. Согласно статье 7.21 КоАП РФ он составляет от 2 000 до 2 500 рублей для физических лиц. Это административное взыскание за сам факт нарушения. После его уплаты у вас остается ровно два варианта:
- Узаконить перепланировку — то есть все равно нужно пройти полную процедуру согласования, если изменения соответствуют нормам.
- Вернуть квартиру в первоначальное состояние за свой счет, устранив выполненную перепланировку или переустройство.
Третьего варианта нет. В случае отказа собственника в добровольном порядке вернуть квартиру в состояние, существовавшее до перепланировки, или узаконить перепланировку, жилищная инспекция или местная администрация могут обратиться в суд с иском об обязании собственника квартиры привести ее в первоначальное состояние. Если же собственник не исполняет уже вступившее в силу решение суда, возможны более серьезные последствия. В исключительных случаях на основании статьи 29 ЖК РФ суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Часть вырученных средств направят на устранение нарушений, а оставшуюся сумму передадут бывшему собственнику.
Если же вы выполнили одно из запрещенных изменений, например, снесли несущую стену, уменьшили вентиляционную шахту или перенесли санузел над жилой комнатой соседей, узаконить такую перепланировку, как правило, не получится. В большинстве случаев орган, осуществляющий согласование, отказывает в удовлетворении подобных требований, поскольку такие изменения прямо противоречат обязательным строительным и жилищным нормам.
Такие изменения считаются опасными для здания и нарушают права других жильцов. В подобных случаях не поможет ни техническое заключение, ни экспертиза. Единственный вариант — восстановить квартиру за свой счет в установленный срок.
Отдельный риск — снижение рыночной стоимости квартиры. Жилье с незаконной перепланировкой сложнее продать: банки часто отказывают в ипотеке, а покупатели требуют скидку. Цена квартиры может снизиться на 10–15%.
Пошаговая инструкция: как согласовать перепланировку до начала ремонта
В зависимости от того, находится ли квартира в ипотеке или нет, порядок действий различается. Рассмотрим оба случая.
Квартира в ипотеке
Квартира в ипотеке находится в залоге у банка. Формально собственник — вы, но любые серьезные изменения нужно согласовывать с залогодержателем. Это предусмотрено Гражданским кодексом и условиями ипотечного договора.
Многие начинают перепланировку с проекта и обращения в жилищную инспекцию, забывая про банк. Это ошибка, потому что без письменного согласия банка документы на согласование перепланировки просто не примут.
Если банк узнает о несогласованной перепланировке, например, во время проверки залога или страхового осмотра, он может потребовать:
- вернуть квартиру в первоначальное состояние за счет заемщика;
- досрочно погасить ипотеку;
- отказать страховой компании в выплате, если перепланировка стала причиной страхового случая.
Поэтому порядок действий с узакониванием перепланировки отличается от стандартного:
- Обратитесь в банк. Подайте заявление на согласование перепланировки. У каждого банка свои требования и формы документов. Иногда банк может запросить дополнительное согласование со страховой компанией. Срок рассмотрения занимает от 2 до 4 недель.
- Получите письменное согласие. Устного одобрения никогда недостаточно. Нужен официальный документ с подписью уполномоченного сотрудника банка.
- Приложите согласие к пакету документов. Согласие банка подается вместе с проектом и заявлением на согласование перепланировки в жилищную инспекцию.
- После завершения строительных работ уведомите банк. После получения акта и внесения изменений в ЕГРН сообщите банку о завершении перепланировки. Иногда также требуется обновить страховой договор.
Квартира не в ипотеке
Расскажем про порядок согласования перепланировки для тех, у кого квартира без обременений.
1. Убедитесь, что изменения требуют согласования. Сначала сверьтесь со списком работ выше. Если речь только о косметическом ремонте без изменения конфигурации квартиры, разрешение не потребуется. Если сомневаетесь, проконсультируйтесь в проектном бюро с допуском СРО или получите консультацию профильного юриста.
2. Закажите проект перепланировки. Проект имеет право разрабатывать только организация или ИП, состоящие в СРО проектировщиков. Самостоятельно подготовить проект нельзя — юридической силы у него не будет.
Также вместе с проектом обычно оформляют техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
3. Соберите пакет документов. Стандартный набор включает в себя:
- заявление;
- выписку из ЕГРН;
- проект перепланировки;
- техническое заключение;
- согласие всех собственников квартиры.
4. Подайте заявление в жилинспекцию. В Москве документы подаются онлайн через портал mos.ru. В регионах через МФЦ, местную администрацию или Госуслуги. Срок рассмотрения — до 45 рабочих дней. При электронной подаче решение часто приходит быстрее.
5. Проведите ремонт строго по проекту. Любое отклонение от согласованного проекта может стать причиной отказа в приемке. Даже если оно небольшое. Поэтому если работы затрагивают несущие конструкции, подрядчик должен иметь допуск СРО и вести журнал производства работ.
6. Вызовите приемочную комиссию. После завершения ремонта подайте заявку на приемку квартиры.
В Москве это делается через mos.ru, в регионах также через МФЦ или местную администрацию. Комиссия проверит, соответствуют ли выполненные работы согласованному проекту.
Если нарушений нет, вы получите акт о завершенной перепланировке.
7. Закажите технический план у кадастрового инженера. Это обязательный этап, введенный после реформы 2024 года.
Кадастровый инженер фиксирует фактическую планировку квартиры после ремонта и готовит технический план в электронном виде.
8. Зарегистрируйте изменения в ЕГРН. Позже этот технический план вместе с актом выполненных работ передается в Росреестр через МФЦ или онлайн.
Только после внесения изменений в ЕГРН перепланировка считается полностью оформленной с точки зрения закона.
Срок действия разрешения на ремонт. После получения разрешения на перепланировку у собственника есть ограниченное время на проведение работ. В большинстве регионов срок составляет 1 год, в Москве — 18 месяцев.
Если завершить ремонт вовремя не получается, необходимо заранее подать заявление на продление срока.
Кто делает проект перепланировки квартиры и как проверить СРО
Ошибка при выборе подрядчика может привести к отказу в согласовании и дополнительным расходам.
Разрабатывать проект вправе только компания или ИП, состоящие в СРО в сфере проектирования.
Как проверить СРО:
- Уточните у компании, в какой СРО она состоит.
- Проверьте статус СРО на сайте НОПРИЗ.
- На сайте самой СРО найдите компанию в списке действующих членов.
Если перепланировка затрагивает несущие конструкции или здание имеет деревянные перекрытия, техническое заключение должен давать автор проекта дома — проектный институт, разработавший серию. В Москве для большинства типовых панельных домов это АО МНИИТЭП. Если автор неизвестен или ликвидирован — заключение выдает ГБУ «Экспертный центр».
Где согласовывать перепланировку квартиры
Здесь все зависит от региона, в котором находится квартира.
- Москва: подача документов только онлайн через mos.ru.
- Регионы: через МФЦ, местную администрацию или Госуслуги, если регион подключен к электронной системе.
- Орган, выдающий разрешение: жилищная инспекция (орган местного самоуправления, ОМСУ). В Москве — Мосжилинспекция.
Как узаконить перепланировку в квартире после ремонта
Два способа узаконивания:
- По проекту «задним числом». Подходит, если жилищная инспекция и БТИ еще не зафиксировали перепланировку, а в техническом паспорте нет красных линий. В этом случае процедура почти совпадает со стандартным согласованием: оформляется проект, подается заявление, вызывается комиссия.
- По техническому заключению о допустимости и безопасности. Если в техпаспорте уже есть красные линии (то есть о перепланировке знают), то проект заменяется техническим заключением о том, что выполненные работы безопасны и соответствуют нормам.
Что такое красные линии в техпаспорте? Если сотрудник БТИ обнаруживает несогласованную перепланировку, изменения отмечаются красными линиями на поэтажном плане.
Квартиру с такими отметками сложнее продать, особенно в ипотеку: банки часто отказывают в кредитовании объектов с несогласованной перепланировкой.
Задача собственника — узаконить изменения и перевести красные линии в черные, то есть официально зафиксировать новую планировку.
Если жилищная инспекция отказала в согласовании планировки, обращение в суд — это крайняя мера. В таком случае собственник подает иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.
Суд может удовлетворить требования, если:
- изменения не нарушают строительные и санитарные нормы;
- не затронуты права соседей;
- перепланировка не угрожает безопасности здания, жизни и здоровью граждан.
Суд откажет вам, если:
- затронуты несущие конструкции без усиления;
- нарушена вентиляция;
- мокрые зоны перенесены над жилыми комнатами соседей;
- снесена несущая стена.
Изменения из категории прямых запретов суд не узаконит.
Стоимость согласования перепланировки
Итоговая стоимость зависит от региона, сложности работ и того, будете ли вы заниматься согласованием самостоятельно или через специалистов.
| Статья расходов | Примерная стоимость | Комментарий |
| Проект перепланировки с техническим заключением | от 25 000 ₽ | Цена зависит от сложности работ и региона |
| Техническое заключение от автора проекта дома | от 100 000 ₽ | Требуется при случаях вмешательства в несущие конструкции |
| Технический план кадастрового инженера | от 8 000 ₽ | Обязателен для внесения изменений в ЕГРН |
| Госпошлина за изменение сведений в ЕГРН | 350–1 000 ₽ | Зависит от регистрационного действия |
| Штраф за самовольную перепланировку | 2 000–2 500 ₽ | Только при узаконивании постфактум |
Коротко о главном
Перепланировка — это не только снос стен или перенос санузла, а любые изменения, которые меняют сведения о квартире в ЕГРН. После реформы 2024 года перечень работ, требующих согласования, стал шире: теперь под перепланировку могут подпадать даже встроенные шкафы, кладовки и изменения внутренней конфигурации помещения. При этом процедура считается завершенной только после внесения новых данных в ЕГРН — одного акта приемочной комиссии уже недостаточно.
Если у вас есть вопросы о других сделках с недвижимостью, можно записаться на бесплатную консультацию. Мы сопровождаем сделки и вопросы с недвижимостью более 11 лет: помогаем проверить риски, подготовить документы, оценить перспективы согласования и разобраться в других сложных ситуациях.
Ответы на вопросы
-
Куда обращаться, чтобы снести стену в квартире?
Сначала к проектировщику с допуском СРО за техническим заключением, затем в жилинспекцию за разрешением. Снести несущую стену полностью нельзя — можно только сделать проем с металлическим усилением по проекту. Если стена не является несущей, согласовать проем проще: нужен проект или эскиз, зависит от конкретных работ. В обоих случаях сначала получите разрешение — только потом берите в руки перфоратор.
-
Что такое согласование проекта перепланировки и чем оно отличается от узаконивания?
Это получение разрешения до начала ремонта. Вы готовите проект, подаете документы, получаете разрешение, выполняете работы и регистрируете изменения в ЕГРН.
Узаконивание — это оформление уже выполненной перепланировки постфактум. Такой вариант обычно сложнее, дольше и дороже.
-
Где брать разрешение на перепланировку квартиры?
Разрешение выдает жилищная инспекция — орган местного самоуправления. Если говорить о том, где получить разрешение на перепланировку квартиры территориально, то:
- в Москве — через портал mos.ru,
- в других регионах — через МФЦ, Госуслуги или местную администрацию.
-
Как самостоятельно согласовать перепланировку?
Проект перепланировки обязательно должна разрабатывать организация с допуском СРО. Поэтому составить его самостоятельно нельзя.
Что вы можете сделать сами:
- заказать выписку из ЕГРН;
- подать заявление через Госуслуги или МФЦ;
- вызвать комиссию на приемку;
- передать документы в Росреестр.
-
Куда обращаться, чтобы снести стену в квартире?
Сначала к проектировщику с допуском СРО за техническим заключением, затем в жилинспекцию за разрешением. Снести несущую стену полностью нельзя — можно только сделать проем с металлическим усилением по проекту. Если стена не является несущей, согласовать проем проще: нужен проект или эскиз, зависит от конкретных работ. В обоих случаях сначала получите разрешение — только потом берите в руки перфоратор.
-
Что такое согласование проекта перепланировки и чем оно отличается от узаконивания?
Это получение разрешения до начала ремонта. Вы готовите проект, подаете документы, получаете разрешение, выполняете работы и регистрируете изменения в ЕГРН.
Узаконивание — это оформление уже выполненной перепланировки постфактум. Такой вариант обычно сложнее, дольше и дороже.
-
Где брать разрешение на перепланировку квартиры?
Разрешение выдает жилищная инспекция — орган местного самоуправления. Если говорить о том, где получить разрешение на перепланировку квартиры территориально, то:
- в Москве — через портал mos.ru,
- в других регионах — через МФЦ, Госуслуги или местную администрацию.
-
Как самостоятельно согласовать перепланировку?
Проект перепланировки обязательно должна разрабатывать организация с допуском СРО. Поэтому составить его самостоятельно нельзя.
Что вы можете сделать сами:
- заказать выписку из ЕГРН;
- подать заявление через Госуслуги или МФЦ;
- вызвать комиссию на приемку;
- передать документы в Росреестр.
Судебный юрист
7 лет опыта
более 330 выигранных дел
Комментарии