Как самостоятельно принимать новую квартиру

Как происходит выдача ключей в новостройках: что важно знать заранее

Перед осмотром новой квартиры важно разобраться с самой процедурой передачи объекта. Многие дольщики теряют время, деньги и часть прав из-за ошибок на этапе уведомления и записи на приемку.

Надлежащее уведомление. По статье 8 214-ФЗ застройщик обязан уведомить дольщика о готовности объекта заказным письмом с уведомлением о вручении либо передать уведомление лично под расписку.

Сроки приемки. После получения уведомления у дольщика есть 7 рабочих дней для записи на осмотр.

1. Если не прийти на приемку в срок, указанный застройщиком (при условии, что он соответствует требованиям закона и ДДУ), дольщика могут посчитать уклоняющимся от приемки квартиры.

Это может иметь значение, например, при рассмотрении споров о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта. Кроме того, по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, застройщик при наличии предусмотренных законом оснований вправе оформить акт приема-передачи в одностороннем порядке. После этого квартира считается переданной юридически, а зафиксировать недостатки и предъявить связанные с ними требования может быть сложнее.

2. Если застройщик не записывает дольщика на осмотр. Нередко представители застройщиков говорят, что «ближайшая запись доступна через несколько месяцев». В этом случае нужно сразу направить письменную претензию с указанием, что вы готовы принять объект в установленный срок и просите назначить дату осмотра. Отправлять ее нужно также заказным письмом с уведомлением о вручении Почтой России.

Что взять с собой на приемку

Приемка квартиры самому в новостройке: что нужно знать в первую очередь — это какие инструменты реально работают и зачем они нужны.

Правила приема квартир от застройщика: общие принципы до осмотра

Есть несколько базовых принципов, которые помогут провести осмотр спокойно и без спешки.

• Осматривайте квартиру днем. Лучше приходить на объект в светлое время суток: утром или в первой половине дня. При дневном свете лучше видны царапины на стеклах, пятна влаги на стенах, неравномерная окраска.
• Не торопитесь. Закон не ограничивает время осмотра. Представитель застройщика может говорить, что «на квартиру выделено 30 минут», но такие внутренние регламенты касаются сотрудников компании, а не дольщика.
• Не спорьте с представителем. Менеджер застройщика заинтересован в одном — быстром подписании акта. Поэтому нередко на приемке звучат фразы: «Это в пределах нормы», «Потом строители все доделают», «Все квартиры так сдаются». Мы не советуем тратить время на дискуссию с представителем девелопера — просто фиксируйте все замечания в акт.
• Проверьте доверенность представителя. До начала осмотра попросите показать доверенность от застройщика с правом подписывать документы. Если акт подпишет сотрудник без полномочий, это может создать проблемы в дальнейшем.

Осмотр квартиры по зонам

Чтобы ничего не пропустить при приемке, квартиру лучше проверять последовательно — от входной двери до инженерных систем. Ниже разберем, на что обращать внимание в каждой зоне и какие дефекты встречаются чаще всего.

Входная дверь

Проверьте:

• наличие царапин, вмятин и повреждений;
• установку по уровню — дверь не должна самопроизвольно открываться или закрываться;
• работу замков — ключ должен входить и проворачиваться без усилий;
• уплотнитель по периметру;
• наличие глазка, звонка и полного комплекта ключей.

Стены, потолок и пол

При оценке качества отделки важно учитывать допустимые отклонения поверхности от вертикали. Если в договоре или стандартах застройщика не зафиксированы конкретные требования, можно ориентироваться на нормативы СНиП:

• простая штукатурка — не более 3 мм на 1 м и не более 10 мм на всю высоту стены;
• улучшенная — не более 2 мм на 1 м и не более 5 мм на всю высоту;
• высококачественная — не более 1 мм на 1 м и не более 3 мм на всю высоту.

При этом стоит учитывать, что сегодня застройщики вправе устанавливать собственные стандарты качества отделки. Если такие требования предусмотрены договором долевого участия, приложениями к нему или другими документами застройщика, именно они будут использоваться при оценке качества выполненных работ. Нормативы СНиП применяются, когда специальные требования не установлены.

Также обратите внимание, что стены нужно простукивать. Глухой звук обычно означает нормальное сцепление штукатурки, гулкий — возможное отслоение.

Нормативы по стяжке пола:

• отклонение от горизонтали — не более 0,2% длины помещения;
• трещины в стяжке считаются дефектом;
• звонкий звук при простукивании может указывать на пустоты.

В квартирах с отделкой дополнительно проверяют:

• плитку — пустоты под покрытием, трещины, сколы;
• ламинат — отсутствие зазоров и подвижности;
• обои — отсутствие пузырей, подтеков и отклеивающихся краев.

Окна и балконная дверь

• Стекла. Рекомендуем осматривать их с фонариком под углом 45 градусов — это единственный способ увидеть царапины.
• Фурнитура. Попробуйте открыть и закрыть каждую створку во всех режимах.
• Уплотнитель. Поверьте его по всему периметру каждой створки.
• Продувание. Аккуратно проведите зажигалкой по периметру примыкания створки к раме. Отклонение пламени наружу может указать на сквозняк
• Монтажная пена. Она должна быть без пропусков и закрыта пароизоляционной лентой.
• Наружный отлив. Проверьте, что он установлен, имеет уклон от стены и надежно закреплен.

Вентиляция

Закройте входную дверь и приоткройте окно. Поднесите лист бумаги или зажигалку к вентиляционной решетке. Бумага или пламя должны отклоняться в сторону шахты.

Согласно СП 54.13330, воздухообмен должен составлять:

• Кухня с электрической плитой: не менее 60 м³/ч.
• Кухня с газовой плитой: не менее 90 м³/ч (для 4-конфорочных плит).
• Ванная комната или совмещенный санузел: не менее 50 м³/ч.
• Раздельный туалет: не менее 25 м³/ч

На верхних этажах летом естественная вентиляция может работать слабее — это не всегда считается дефектом.

Электрика

В щитке должны быть:

• вводной автомат;
• счетчик;
• УЗО;
• отдельные автоматы на освещение, розетки и электроплиту.

Проверьте кнопку «Тест» на УЗО. При нажатии автомат должен отключиться.

Также проверьте электроприбором каждую розетку, а патрон — лампочкой.

Водоснабжение и канализация

Проверьте:

• наличие кранов, фильтров и редукционных клапанов;
• пломбы и номера счетчиков;
• вертикальность стояков;
• наличие заглушек на канализационных выводах;
• противопожарную муфту на пластиковой трубе в перекрытии.

Отопление

Согласно СП 73.13330.2016 радиаторы должны быть установлены:

• не менее чем в 60 мм от пола;
• не менее чем в 50 мм от нижней поверхности подоконника (или от низа оконного проема, если подоконник отсутствует);
• не менее чем в 25 мм от поверхности стены, если производитель радиатора не установил другие требования.

Зимой проверьте равномерность прогрева радиаторов. Летом стоит указать в акте, что система отопления не проверялась из-за отсутствия отопительного сезона.

Проверка площади квартиры

Расхождение фактической площади с договорной — частый повод для претензий к застройщику. Измерения проводят по внутреннему контуру стен без учета балконов и лоджий.

Согласно ст. 5 214-ФЗ:

• если площадь квартиры отличается в пределах условий договора, но не более чем на 5%, дольщик может требовать перерасчет стоимости;
• если расхождение превышает 5%, появляется право требовать расторжения договора и возврата денег.

Даже небольшая разница может означать серьезную сумму переплаты.

Что не получится проверить самостоятельно

Даже при внимательном осмотре часть дефектов сложно обнаружить без опыта и специального оборудования. Собрали основные проблемы, которые обычно выявляют только строительные эксперты или инженеры во время профессиональной приемки.

Средняя стоимость профессиональной приемки — 5 000–15 000 рублей. Исправление пропущенных дефектов может обойтись значительно дороже — в сотни тысяч рублей.

Смотровой лист: как зафиксировать дефекты

Смотровой лист (он же дефектная ведомость) — единственный юридически значимый документ, фиксирующий недостатки. Устные обещания исправить недостатки от представителей застройщика юридической силы не имеют.

В документе нужно указать:

• дату и время осмотра;
• адрес объекта, номер квартиры;
• реквизиты застройщика и ФИО дольщика;
• подробное описание каждого дефекта: помещение, конкретное место, характер дефекта;
• ссылка на нарушенный норматив, если есть на что ссылаться;
• номер фотографии, прилагаемой к ведомости. Не забудьте, что фотографии лучше всего делать с вотермаркой времени, даты и геолокации.

Документ подписывают дольщик и представитель застройщика.

Виды дефектов: когда подписывать акт, а когда нет

При приемке дефекты разделяются на два вида: существенные и несущественные. Их тип напрямую зависит от того, нужно ли подписывать акт приема-передачи квартиры или нет.

• Существенные дефекты делают проживание в квартире невозможным. Например, протечки, отсутствие отопления зимой, неработающая электрика, трещины в несущих конструкциях. В таких случаях акт приема-передачи подписывать не стоит.
• Несущественные дефекты — это косметические недостатки и проблемы, которые можно устранить без серьезного ремонта. В этом случае акт подписывают, а замечания фиксируют в ведомости.

Срок устранения дефектов устанавливается по согласования дольщика и застройщика, но в соответствии с законодательством о защите прав потребителей не может превышать 45 дней. Дольщик вправе как потребовать безвозмездное устранение дефектов от застройщика, так и сразу заявить требование о денежном возмещении расходов на устранение выявленных дефектов, выбор зависит от дальнейших планов по квартире и ваших предпочтений.

Коротко о главном

Самостоятельная приемка квартиры требует подготовки и внимательности. Важно проверить, было ли уведомление о завершении строительства оформлено надлежащим образом, записаться на приемку в установленный срок и заранее взять минимальный набор инструментов для проверки квартиры. Осмотр лучше проводить при дневном свете, не торопиться и фиксировать все замечания письменно в смотровом листе.

Если обнаружены существенные дефекты, акт приема-передачи подписывать не стоит. При этом важно понимать, что часть проблем без специального оборудования выявить невозможно — это основной риск самостоятельной приемки.

Если во время приемки у вас возникли сложности, застройщик отказывается устранять недостатки или уже после подписания акта обнаружились скрытые дефекты, важно как можно раньше оценить ситуацию и выстроить дальнейшие действия.

Юристы «Хелп Консалтинг» помогают на всех этапах спора с застройщиком: от анализа документов и составления претензии до взыскания компенсации и сопровождения дела в суде. Запишитесь на бесплатную консультацию — разберем вашу ситуацию и поможем определить, как действовать дальше, чтобы защитить свои интересы и избежать лишних расходов.

Поделиться в социальных сетях:

Маргарита Чикунова

Судебный юрист

7 лет опыта

более 330 выигранных дел

Автор статьи

47 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте