Прекращение договора аренды: как выйти из соглашения без потерь

Основания прекращения договора аренды

Для окончания действия договора аренды должны быть определенные причины:

• если истекает срок договора аренды;
• если расторжение определено взаимным согласием сторон;
• если арендатор/арендодатель требует прекратить договор аренды досрочно.

В случае нарушения условий сделки одной стороной, противоположная сторона может защитить себя двумя способами: направить претензию стороне и потребовать восстановление нарушенных прав по аренде через суд.

Истечение срока договора

Договор аренды по окончанию срока прекращает свое действие, но сделка может быть продлена. Согласно общим правилам, по окончанию срока действия договора аренды, арендатору принадлежит преимущественное право на заключение сделки. Пролонгация договора аренды возможна:

• на конкретный срок;
• на неопределенный срок.

Вновь заключенный договор аренды действует неопределенный срок, если:

1. срок действия аренды установлен в предыдущем договоре и не ограничен законодательно;
2. арендодатель не имеет возражений в продолжении соглашения с арендатором.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Досрочное прекращение между сторонами договора аренды возможно и по обоюдному согласию. В этом случае стороны заключают соглашение о расторжении. Чтобы составить грамотное соглашение о прекращении действия договора аренды, рекомендуем обратиться за юридической помощью в юридическую компанию.

В соглашение о расторжении договора аренды необходимо включить следующую информацию:

1. реквизиты договора аренды;
2. данные об арендаторе и арендодателе;
3. условие о добровольном расторжении с обеих сторон договора;
4. момент, когда считается действие договора законченным. Конец действия договора аренды может быть привязан к дате подписания такого соглашения, либо к конкретной дате, либо к наступлению определенных условий.

В соглашении о расторжении аренды можно указать и условия на которых договор расторгается. Например, у арендатора есть задолженность – и это риск для арендодателя. В таком случае в соглашение о расторжении следует добавить размер долга арендатора, срок возврата долга, размер штрафа, неустойки либо пени.

Уведомление о расторжении аренды в одностороннем порядке

Если сторона желает в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, то она должна направить уведомление о расторжении другой стороне. При этом необходимо разобраться, действительно ли сторона сделки имеет право на досрочное одностороннее прекращение договора аренды.

Основания, при которых допустимо одностороннее расторжение сделки:

1. если односторонний порядок предусмотрен контрагентами в договоре аренды;
2. если односторонний порядок предусмотрен законом. Например, арендодатель передал офис с незаконченным ремонтом, что не соответствует условиям сделки (ст. 620 ГК РФ), либо арендатор дважды пропустил срок оплаты за аренду (ст. 619 ГК РФ) и т.д.

Если односторонний отказ от договора аренды не обоснован, то в случае судебного спора сделка может быть признана действующей. Кроме того, суд может обязать контрагента к исполнению обязательств за период, начиная с направления уведомления об отказе от договора и до вынесения судом решения.

Для расторжения одной стороной договора аренды необходимо направить другой стороне уведомление о расторжении. Законом не определены правила составления такого документа, но мы рекомендуем включить следующие данные:

1. реквизиты договора аренды;
2. данные об арендаторе и арендодателе;
3. формулировка о расторжении договора аренды в одностороннем порядке;
4. ссылка на закон или на пункт договора, в соответствии с которыми контрагент имеет право на одностороннее расторжение.

Расторжение договора в судебном порядке при нарушении его условий

Досрочное прекращение контрагентом договора аренды возможно при нарушении согласованных условий другой стороной.

По общим правилам одностороннее расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, в противном случае – через суд.

Основания для прекращения договора аренды могут быть разными и зависят от того, кто является нарушителем – арендатор или арендодатель. Ниже рассмотрим некоторые из них.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прекращение договора аренды арендатором возможно в нескольких случаях:

1. арендодатель нарушает согласованный порядок передачи арендуемого имущества. Это могут быть нарушения срока передачи объекта, препятствия для использования арендатором имущества, передача имущества, не соответствующего заявленному назначению;
2. арендованное имущество передано с дефектами, которые ранее не были оговорены между сторонами при оформлении сделки. При этом у арендатора не было возможности обнаружить выявленные недостатки заранее;
3. арендодателем не проводится капремонт имущества в оговоренные сроки – если обязанность по договору аренды относится к арендодателю;
4. арендованное имущество оказалось в непригодном состоянии в силу каких-либо обстоятельств – при условии, что арендатор за непригодность не отвечает;
5. арендодатель повышает арендные выплаты неправомерно;
6. арендодатель любыми способами уклоняется от регистрации договора аренды. По закону регистрировать договор аренды в Росреестре необходимо, если:

• одна из сторон – организация;
• если недвижимость – предмет сделки.

Риск арендатора состоит в том, что незарегистрированный договор впоследствии может быть признан судом незаключенным.

Расторжение договора аренды – не единственная мера, которой может воспользоваться арендатор. В качестве санкций советуем прописать положения о возмещении убытков, выплате неустойки, штрафов и других мер. Так, в случае арендных споров восстановить нарушенные права будет проще.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

В соответствии с нормами ГК РФ арендодатель вправе через суд потребовать расторгнуть договор, если:

1. арендатор пользуется арендованным имуществом с существенными/неоднократными нарушениями сделки или не в соответствии с целевым назначением;
2. арендатор не платит за арендованное имущество. Арендодатель вправе не только потребовать расторжение договора, но и взыскание аренды. Если 2 раза подряд арендатор не вносил оплату, арендодатель может требовать расторжение сделки в судебном порядке;
3. арендатор не проводит капитальный ремонт в установленные сроки – если такая обязанность лежит на арендаторе по закону или по договору аренды;
4. арендатор ухудшает состояние арендованного имущества. Допустим, по договору аренды помещения арендатор должен сохранять недвижимость в том же состоянии, в котором его и получил, с учетом естественного износа (известка крошится, краска со стен облупилась). Но если помещение передано в совсем ненадлежащем состоянии (пробита стена, окна разбиты), то арендатор вправе требовать через суд расторжение договора.

Юридическая помощь по вопросам расторжения договора аренды

Мы знаем, насколько сложно разобраться, мотивирован или не мотивирован отказ от сделки, какие условия предусмотреть в договоре аренды и как заранее проверить контрагента? Чтобы избежать ошибок еще на стадии переговоров по аренде, предлагаем обратиться к нам, в ЮК «Хелп Консалтинг»! Мы оказываем юридические услуги для юридических лиц и граждан, а именно:

• подготовка и анализа проекта договора аренды;
• подготовка пакета документов для заключения, изменения или расторжения сделки об аренде;
• проверка контрагента, оценка потенциала договора аренды;
• сопровождение дела в суде по арендным спорам
• и многое другое.

Обратитесь к нам прямо сейчас, позвонив по номеру телефона либо заполнив заявку на сайте, и мы вам перезвоним! Первичная юридическая консультация бесплатна!

Поделиться в социальных сетях:

Наталия Рагулина

Руководитель юридического отдела

8 лет опыта

более 300 выигранных дел

Автор статьи

134 публикации на сайте

Подробнее о специалисте