Проверили застройщика до подписания договора — клиент сохранил 3,8 млн рублей

Предыстория

В 2020 году клиент планировал купить квартиру в строящемся жилом комплексе на северо-востоке Москвы. До подписания договора он обратился за юридическим анализом застройщика и предложенных документов. Это решение позволило ему не стать участником долгостроя и сохранить деньги.

Что сделали

Юрист провел комплексный анализ: изучил финансовую отчетность застройщика, разрешительную документацию на строительство, сведения о земельном участке, судебные споры компании, содержание договора и схему расчетов. Проверка выявила три серьезные проблемы.

Проблема первая — схема продажи через аффилированное лицо

Квартиру предлагали купить не напрямую у застройщика, а у связанного с ним юридического лица — по договору уступки прав требования. Схема распространенная, но в данном случае она скрывала существенный риск.

По исходному ДДУ застройщик «продал» аффилированной компании студию площадью 28 кв. м по цене 35 000 рублей за квадратный метр — итого 980 000 рублей. Именно эта сумма была внесена на эскроу-счет. Клиент же по договору уступки должен был заплатить уже 3 800 000 рублей, и эти деньги шли напрямую на расчетный счет продавца, минуя эскроу.

Проблема вторая — финансовое состояние застройщика

Анализ финансовой отчетности показал неутешительную картину. Сумма текущих займов строительной компании составляла 180 400 000 рублей. Налоговая служба приостановила операции по банковским счетам. Объем продаж за год упал на 68,6%. В 13 судебных делах к застройщику предъявлено требований на общую сумму 158 миллионов рублей. Совокупность этих факторов указывала на реальный риск банкротства и, как следствие, проблем с завершением строительства.

Проблема третья — судебный спор по земельному участку

В ходе проверки выяснилось, что ОАО «РЖД» предъявило к застройщику иск, одним из требований которого было признание недействительным договора аренды земельного участка — того самого, на котором строился дом. Удовлетворение этого требования означало бы, что у застройщика отсутствует законное право на строительство. Дольщики в таком случае остались бы без квартир и были бы вынуждены возвращать деньги через суд. Спор завершился мировым соглашением лишь в июне 2022 года.

Все выявленные риски были подробно изложены в письменном правовом заключении и разобраны с клиентом на консультации.

На что важно обратить внимание

При покупке квартиры на первичном рынке многим кажется, что все просто: есть эскроу, есть 214-ФЗ, есть надежный застройщик с красивым сайтом. На деле закон защищает не от всех рисков, и часть из них становится видна только при детальном анализе документов.

Каждая из них по отдельности уже была бы поводом для беспокойства, а вместе они складывались в реальную угрозу потери и денег, и квартиры.

• продажа через договор уступки с аффилированным лицом, при которой деньги покупателя не попадают на эскроу;
• финансовые трудности застройщика: займы, аресты счетов, падение продаж, судебные долги;
• споры в отношении земельного участка, на котором ведется строительство;
• условия договора, ущемляющие права покупателя.

Дополнительно стоит учитывать, что в 2024–2025 годах в Закон № 214-ФЗ внесены масштабные изменения, которые существенно снизили уровень гарантий для участников долевого строительства. Юридическая проверка застройщика и договора до подписания стала еще более важным шагом, чем прежде.

Результат

Клиент принял решение отказаться от сделки — и это оказалось верным выбором. По договору долевого участия квартиры должны были передаваться до 31 декабря 2022 года. Разрешение на ввод в эксплуатацию застройщик получил лишь 27 декабря 2024 года, а по состоянию на февраль 2025 года передача квартир дольщикам так и не началась. Юридическая проверка позволила сохранить 3,8 млн рублей и избежать многолетнего ожидания.

Клиент пришел к нам до подписания договора — именно это и дало результат. Если вы сейчас находитесь на этом же этапе, наши юристы могут помочь и сопроводить вашу сделку с недвижимостью.