Мы ценим конфиденциальность клиентов, поэтому не публикуем персональные данные и сведения, позволяющие идентифицировать участников дела. В кейсе изменены отдельные обстоятельства, а сама история отражает общий порядок работы по делу и юридические действия, которые были выполнены для достижения результата.
Запрос клиента
Клиент обратился с запросом на сопровождение покупки квартиры на вторичном рынке в ЖК «Сердце Столицы». Задача — проверить юридическую чистоту сделки и обеспечить ее безопасное проведение.
Что мы сделали
Сопровождение сделки с недвижимостью на вторичном рынке предполагает работу в двух направлениях: проверка продавца и проверка самого объекта. В этом деле помимо стандартного комплекта документов запросили дополнительные — с учетом специфики объекта.
Этап первый — юридический анализ. Проверили:
- наличие обременений и ограничений права собственности;
- зарегистрированных лиц и тех, кто потенциально может претендовать на пользование квартирой;
- задолженности по ЖКХ и несогласованные перепланировки;
- наличие необходимых согласий и разрешений на сделку;
- возможные основания для оспаривания сделки.
По итогам проверки подготовили письменное правовое заключение. Помимо практической ценности оно выполняет еще одну функцию: служит доказательством добросовестности покупателя и проявленной им должной осмотрительности при приобретении объекта.
Этап второй — подготовка сделки. Проверили проект договора купли-продажи, выстроили алгоритм сделки: порядок подписания документов, схему передачи на регистрацию и схему безопасных расчетов.
Как обезопасить себя при покупке квартиры с обременением
В этом деле квартира находилась в залоге у ПАО «Совкомбанк»: продавец привлекал ипотечный кредит на сумму 21,6 млн рублей. При этом за более чем год обслуживания долга в счет основного долга было внесено около 60 000 рублей — то есть задолженность перед банком оставалась практически в полном объеме. Главная задача состояла в том, чтобы по завершении сделки клиент получил квартиру без каких-либо обременений.
Для этого использовали следующие механизмы:
- Счет эскроу как способ расчетов — деньги «замораживаются» и поступают продавцу только при выполнении заранее оговоренных условий.
- Условия раскрытия эскроу зафиксировали в договоре: продавец получает деньги не просто после регистрации перехода права собственности на имя покупателя, но и только при предоставлении заявления о досрочном погашении кредита.
- Перечисление средств со счета эскроу предусмотрели напрямую на кредитный счет продавца в банке — тот, с которого списывались ипотечные платежи.
- Все обязанности продавца и права покупателя закрепили в договоре купли-продажи.
Для регистрации перехода права собственности использовали электронный сервис банка — это позволило провести регистрацию за 1–2 рабочих дня.
Совет от юриста
Квартиры с ипотечным обременением на вторичном рынке — не редкость, и сами по себе они не являются проблемой. Проблемой становится ситуация, когда покупатель передает деньги продавцу, а тот по каким-то причинам не гасит долг перед банком. В таком случае квартира может остаться в залоге — и новый собственник рискует столкнуться с судебными разбирательствами или потерей объекта.
Ключевой инструмент защиты здесь — правильно выстроенная схема расчетов. Счет эскроу с четко прописанными условиями раскрытия гарантирует, что продавец получит деньги только после того, как обременение снято. Важно не просто выбрать этот инструмент, но и корректно закрепить все условия в договоре: что именно считается выполнением обязательства, какие документы подтверждают погашение кредита и в какой момент средства поступают продавцу.
Результат
Совокупность выстроенных механизмов позволила погасить ипотеку перед банком в максимально короткие сроки. Клиент получил квартиру без обременений — переход права собственности зарегистрирован, залог снят.
Если вы покупаете квартиру с обременением или просто хотите убедиться в чистоте сделки, можете обратиться к юристам нашей компании. Мы более 11 лет помогаем с юридическим сопровождением сделок с недвижимостью: проверим объект и выстроим безопасную схему расчетов до того, как вы что-то подписали. Начать совместную работу можно с бесплатной консультации.
Другие кейсы
-
Безопасная покупка коммерческой недвижимости с обременением в виде ипотекиПодробнее
Завершение сделки с полным снятием обременения
