Как купить квартиру в новостройке у дольщика: инструкция и главные риски

Что такое переуступка прав по ДДУ

Проще говоря, когда дольщик подписывает ДДУ, он получает право требовать от застройщика передачу квартиры после завершения строительства. Именно это право он может передать другому человеку по договору уступки права требования — цессии.

После регистрации договора цессии покупатель становится новым участником долевого строительства и получает все права и обязанности первоначального дольщика.

Важное ограничение по времени. Переуступка возможна строго в определенный период: после регистрации ДДУ в Росреестре и до подписания акта приема-передачи квартиры. Как только акт подписан, квартира юридически передана первому дольщику. Дальнейшая продажа будет обычным договором купли-продажи, а не цессией.

Подробнее про разницу между договором ДДУ и договором переуступки рассказали в этой статье.

Преимущества и недостатки договора переуступки

Главный плюс в том, что квартира у дольщика обычно стоит дешевле, чем у застройщика напрямую. Первоначальный инвестор купил ее раньше, по более низкой цене, и теперь готов продать с умеренной наценкой, но все равно ниже актуального прайса девелопера.

Кроме того, переуступка иногда единственный способ приобрести жилье в конкретном ЖК, например, если все квартиры в доме раскуплены.

Но именно здесь появляются подводные камни. Покупая имущество по договору цессии, вы принимаете условия первоначального ДДУ без каких-либо изменений.

Также вместе с правами к вам переходят и все обязанности. Если первый дольщик имел непогашенный долг перед застройщиком, например, рассрочку, отложенные платежи по ЖКХ, этот долг автоматически становится вашим.

Риски при оформлении договора переуступки

Мы выделили три ключевых риска: иллюзия покупки жилья, занижение цены в договоре и материнский капитал. Разберем их подробнее.

Риск 1. Покупатель приобретает право требования, а не квартиру

Чем опасно покупать недвижимость у дольщиков — прежде всего тем, что объект еще не существует как готовая недвижимость.

Если стройка заморозится или застройщик обанкротится, продавец-дольщик не несет перед вами никакой ответственности. Потому что он уже выполнил свое обязательство — передал вам право требования. Все претензии теперь вы должны направлять только к застройщику.

Поэтому при покупке по цессии в первую очередь необходимо проверять финансовое состояние девелопера и статус стройки.

Где можно проверить застройщика и что смотреть:

• Наш.Дом.РФ — проектная декларация, разрешение на строительство, сроки сдачи;
• ЕРЗ РФ — рейтинг застройщиков и статистика по срокам сдачи;
• Федресурс — сведения о банкротстве;
• ФССП — банк исполнительных производств и наличие задолженностей;
• Картотека арбитражных дел — судебные споры с участием застройщика.

Риск 2. Занижение цены в договоре

На этапе расчетов встречается один из самых распространенных и опасных рисков.

Иногда продавец предлагает указать в договоре переуступки сумму ниже реальной стоимости сделки, которая первоначально зафиксирована в ДДУ. Например, 9 миллионов. А разницу отдельно передать наличными по расписке — 3 миллиона.

Мотив продавца понятен: с разницы между ценой продажи и ценой покупки он обязан заплатить 13% НДФЛ. При официальной сделке по полной цене это сотни тысяч рублей. Такое занижение позволяет их не платить.

Но для покупателя это серьезный риск — вы можете просто потерять 3 миллиона, что отдали наличными.

Риск 3. Материнский капитал

Если первоначальный дольщик использовал материнский капитал для оплаты ДДУ, он обязан был выделить доли всем своим детям после оформления квартиры.

Для переуступки такого объекта может потребоваться разрешение органов опеки.

Проблема в том, что проверить использование маткапитала через Росреестр невозможно — эти сведения там не отражаются. И продавец может умолчать об использовании маткапитала, а вы узнаете о проблеме уже после регистрации сделки.

Как проверить использование маткапитала:

• Попросите у продавца справку из Социального фонда России об остатке средств материнского капитала.
• Если материнский капитал не использовался, в справке будет указана полная сумма остатка. Если сертификат был использован полностью, остаток составит 0 рублей, при этом в документе будет отражена информация о движении средств и сумме списания. Если же лицо не является владельцем сертификата, вместо суммы остатка будет указано, что сертификат ему не выдавался или, что лицо не является владельцем сертификата.
• Если же сумма меньше полного размера маткапитала или остаток равен нулю, значит средства частично или полностью потрачены. Выясните детали у продавца и проверьте, выделены ли доли в квартире детям.
• Если доли не выделены и разрешения опеки нет, заключать сделку рискованно. В этом случае необходима консультация юриста до подписания каких-либо документов.

Продавец: физлицо или юрлицо, в чем разница

От статуса продавца зависит уровень рисков и перечень необходимых проверок. Разберем оба варианта.

Физическое лицо. Наиболее распространенный вариант в случае переуступки. Человек покупает квартиру на раннем этапе строительства, а затем продает право требования после роста стоимости объекта.

Что нужно сделать:

1. Убедитесь, что продавец не состоит в браке, или получите нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Без него сделка может быть оспорена в течение года.
2. Проверьте наличие в отношение продавца введенной процедуры банкротства через ЕФРСБ. Даже у физлиц бывает процедура несостоятельности.
3. Убедитесь в отсутствии долгов перед застройщиком — запросите справку об оплате ДДУ в полном объеме.
4. Проверьте, есть ли у продавца дети и использовался ли маткапитал на приобретение квартиры по ДДУ.

Юридическое лицо — это подрядчик или аффилированная компания. Для покупателя такой вариант требует более тщательной проверки, поскольку может быть связан с финансовыми трудностями застройщика или самого подрядчика.

Что нужно сделать:

1. Узнайте, как была получена квартира. Если подрядчик получил ее как оплату за выполненные работы, это может означать, что у застройщика финансовые трудности. И он расплачивался метрами, а не деньгами.
2. Проверьте юрлицо в ФНС: действует ли компания, нет ли процедуры ликвидации.
3. Проверьте наличие исков через картотеку арбитражных дел. Если увидите судебные требования к юрлицу, это может означать возможное банкротство.
4. Проверьте цену первоначального ДДУ. Связанные с застройщиком компании иногда приобретают квартиры по ДДУ по цене значительно ниже рыночной, а затем продают право требования по уступке уже в несколько раз дороже. Например, застройщик мог заключить ДДУ на 2–3 млн рублей, а право требования впоследствии перепродадут за 10–15 млн рублей.

Эскроу-счет при переуступке: что важно знать

С 2019 года большинство новостроек реализуется через эскроу-счета: деньги дольщика хранятся в банке, а застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию. Этот закон введен для защиты прав покупателей.

При покупке дома по переуступке механизм работает иначе. Средства на эскроу-счете первого дольщика не переходят к новому владельцу автоматически, потому что происходит смена бенефициара. Это отдельная банковская процедура, которую нужно провести вместе с банком-эскроу.

Что нужно сделать с эскроу при переуступке:

1. Уточните у продавца, в каком банке открыт эскроу-счет по его ДДУ.
2. Обратитесь в этот банк вместе с продавцом для переоформления счета: смены бенефициара с цедента (продавца) на цессионария (покупателя).
3. Расчеты по договору цессии (то есть ваши деньги отданные продавцу) проводите через аккредитив или сервис безопасных расчетов. Но только после регистрации договора в Росреестре.

Пошаговая инструкция безопасной сделки

Ниже расскажем, как правильно покупать квартиру в новостройке по переуступке.

1. Проверьте застройщика и статус стройки. Для этого зайдите на наш.дом.рф: найдите объект, изучите проектную декларацию, проверьте сроки сдачи и статус эскроу.

Также проверьте застройщика через ЕФРСБ и картотеку арбитражных дел. Убедитесь, что стройка ведется, сравните актуальные фото с задекларированным графиком.

2. Запросите у продавца полный пакет документов. Здесь вам будут нужны:

• оригинал зарегистрированного ДДУ;
• документы об оплате по ДДУ или справка от застройщика о полной оплате;
• паспорт или учредительные документы.

Также на этом шаге проверьте продавца на банкротство и маткапитал.

• Физлицо: ЕФРСБ + справка из СФР об остатке маткапитала.
• Юрлицо: ФНС (ЕГРЮЛ), ЕФРСБ, картотека арбитражных дел.

Если маткапитал использовался, выясните, выделены ли доли детям и есть ли разрешение органов опеки.

Для удобства собрали все необходимые документы в таблице:

3. Уведомьте застройщика о состоявшейся уступке. Если долг по ДДУ погашен полностью, то по закону согласие застройщика не обязательно, если это не предусмотрено самим договором. Однако уведомить застройщика письменно все равно необходимо, иначе он может не знать о смене дольщика. Это делается после подписания всех документов.

4. Оформите договор цессии с реальной ценой. Полная сумма сделки должна быть указана в договоре. Никаких «конвертов», расписок, доплат за улучшения — только официальный документ. Это ваша единственная правовая защита при банкротстве продавца.

5. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Договор цессии подлежит обязательной государственной регистрации, так же, как исходный ДДУ. Подать документы можно через МФЦ. Срок регистрации — до 9 рабочих дней. До завершения регистрации никаких денег продавцу передавать не нужно.

6. Произведите расчет и переоформите счет-эскроу. Деньги передавайте только после регистрации договора через аккредитив или сервис безопасных расчетов. Одновременно оформите в банке смену бенефициара по эскроу-счету вместе с продавцом жилья.

После этого вы становитесь полноправным участником долевого строительства вместо прежнего дольщика.

Покупка в ипотеку или за наличные

Если говорить про риски при ипотеке в новостройке, важно учитывать две особенности:

• Во-первых, банк должен одобрить конкретный объект — жилой комплекс и застройщика. Если одобрения нет, ипотеку на эту квартиру банк не выдаст. Проверьте это до начала переговоров с продавцом.
• Во-вторых, при покупке с ипотекой банк сам проведет юридическую проверку объекта и застройщика. Это дополнительный фильтр. Но он не заменяет вашу проверку продавца-дольщика, маткапитала и истории ДДУ.

Поэтому при покупке квартиры в новостройке важно заранее проверить, как организованы расчеты и на какой счет должны поступить деньги. Передача средств напрямую застройщику в обход счета эскроу создает дополнительные риски и не соответствует установленному порядку расчетов по ДДУ.

Как купить квартиру у застройщика в сданном доме

Важно различать покупку по переуступке и покупку готовой квартиры.

Если акт приема-передачи уже подписан, переуступка невозможна. В этом случае квартира продается по обычному договору купли-продажи.

Как купить квартиру у застройщика в сданном доме:

• Проверьте наличие зарегистрированного права собственности.
• Закажите выписку из ЕГРН.
• Убедитесь в отсутствии обременений и арестов.
• Проверьте историю перехода права собственности.

Но есть риски при покупке недвижимости в сданном доме. Даже после ввода дома в эксплуатацию необходимо проверять:

• наличие залогов и арестов;
• судебные споры;
• ограничения на регистрационные действия;
• корректность оформления права собственности.

Вместо итога

Покупка квартиры по переуступке заметно отличается от обычной сделки на вторичном рынке. В этом случае покупатель приобретает не готовую недвижимость, а право требования по ДДУ, поэтому ключевое значение имеют проверка застройщика, юридическая чистота сделки и порядок расчетов.

Основные риски обычно связаны с финансовым состоянием девелопера, возможным банкротством продавца, использованием материнского капитала и попытками снизить стоимость жилья в договоре.

Чтобы избежать проблем, важно проверять документы до подписания договора, указывать полную цену сделки и передавать деньги только после регистрации цессии в Росреестре. Особенно внимательно стоит подходить к сделкам с ипотекой, эскроу-счетами и объектами, где использовался маткапитал.

Если вам нужна помощь с проверкой квартиры, переуступкой прав по ДДУ или сопровождением сделки с новостройкой, можно записаться на бесплатную консультацию. Мы более 11 лет защищаем права дольщиков: помогаем оценить риски, проверить документы и безопасно провести сделку до регистрации права собственности.

Поделиться в социальных сетях:

Маргарита Чикунова

Судебный юрист

7 лет опыта

более 330 выигранных дел

Автор статьи

47 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте