Квартира с обременением: что это значит при покупке и когда сделка действительно опасна

Что такое обременение при покупке квартиры

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Обременение на квартиру или другой объект недвижимости означает, что одно или несколько этих прав ограничиваются в интересах другого лица или государства.

В законодательстве используются два близких понятия, которые нередко встречаются рядом и в выписке ЕГРН.

• Ограничение прав — уменьшение возможностей самого собственника распоряжаться объектом. Например, арест недвижимости или запрет регистрационных действий.
• Обременение объекта недвижимости — наличие у третьего лица определенных прав в отношении квартиры или дома. Это может быть ипотека, сервитут, договор ренты или долгосрочная аренда.

Для покупателя это различие обычно не имеет принципиального значения: оба варианта могут повлиять на возможность и порядок проведения сделки. Поэтому далее будем использовать общий термин — обременение.

Закрытого перечня регистрируемых ограничений и обременений нет. При этом ряд из них установлен частью 6 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ. К ним относятся ипотека, доверительное управление, сервитут, рента, аренда, наем жилого помещения и аренда.

Где посмотреть сведения об обременении

Если вы хотите понять, есть ли обременение на квартиру, понадобится выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Именно она содержит официальные сведения о зарегистрированных правах и ограничениях.

В разделе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» указываются:

• вид обременения;
• дата государственной регистрации;
• срок его действия (если установлен);
• документ-основание;
• лицо, в пользу которого оно зарегистрировано (например, банк при ипотеке).

Если ограничений нет, в выписке будет указано, что они не зарегистрированы.

Заказать выписку можно несколькими способами.

1. Госуслуги. Электронная выписка поступает в личный кабинет.
2. Росреестр. Можно заказать различные виды выписок.
3. МФЦ. Бумажный экземпляр с печатью.

Стоимость и сроки предоставления сведений периодически меняются, поэтому перед заказом лучше проверить актуальную информацию на официальном сайте Росреестра.

Поэтому самостоятельно проверить, действительно ли продавец является владельцем квартиры, уже нельзя. Обычно продавец получает расширенную выписку на свое имя либо подтверждает сведения через нотариуса. Если собственник без объяснений отказывается подтвердить свои права, это повод провести более тщательную проверку объекта или вовсе отказаться от сделки.

Кто может наложить обременение на квартиру

С точки зрения закона все ограничения можно разделить на две большие группы: добровольные и принудительные.

Именно поэтому ответ на вопрос, кто накладывает обременение на квартиру, зависит от его вида. В одном случае инициатором выступает сам собственник (например, при ипотеке или заключении договора аренды), в другом — государственный орган: суд, служба судебных приставов, органы опеки или иные уполномоченные органы.

Для покупателя это различие важно прежде всего с практической точки зрения. Добровольные ограничения чаще всего имеют понятный механизм снятия и не препятствуют продаже. Принудительные же могут полностью заблокировать регистрацию сделки до устранения причины их возникновения.

Виды обременений на недвижимость: что означает каждое из них

Ипотека (залог)

Считается ли ипотека обременением? Да. Ипотека — это самый распространенный вид обременения на недвижимость на вторичном рынке. Она регулируется статьей 334 ГК РФ и Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка. Собственник может жить в ней, делать ремонт, регистрировать членов семьи, но для продажи, дарения или повторного залога обычно требуется согласие банка на продажу залоговой квартиры (статья 346 ГК РФ).

В выписке ЕГРН можно увидеть два варианта ипотеки:

• ипотека в силу закона — возникает автоматически при покупке жилья с использованием ипотечного кредита;
• ипотека в силу договора — собственник самостоятельно передал уже принадлежащую ему квартиру в залог, например для получения займа.

Во втором случае стоит внимательнее изучить документы. Кредитором может быть не только банк, но и частный инвестор или иная организация, а порядок прекращения залога иногда оказывается более сложным.

Арест и запрет на регистрационные действия

Арест — самое неприятное для сделки обременение. Оно накладывается судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства или судом в качестве обеспечительной меры.

Причины бывают любыми: долги по кредитам, неоплаченные алименты, задолженность по коммунальным платежам, спор о разделе имущества, налоговые долги.

Формально «арест» и «запрет на совершение регистрационных действий» — разные меры (арест шире, он может включать и запрет пользоваться имуществом), но для покупателя результат одинаковый: переход права не зарегистрируют.

Проверить долги продавца можно бесплатно в банке данных исполнительных производств ФССП. Если нашли открытые производства на крупные суммы — арест может появиться в любой момент, даже пока вы собираете документы на сделку.

Аренда и наем

Большинство покупателей уверены, что если собственник сменился, значит договор с жильцами автоматически прекратился. Это не так. Закон говорит прямо противоположное.

Для аренды — статья 617 ГК РФ: переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Разница в терминах существенна, и путать их не стоит: с гражданином заключают договор найма, с организацией — договор аренды (статья 671 ГК РФ). Механика последствий одинаковая.

Два уточнения, которые нужно знать:

1. Договор найма жилого помещения между гражданами заключается максимум на 5 лет (статья 683 ГК РФ). Если срок не указан — считается, что договор на 5 лет.
2. В ЕГРН регистрируется ограничение только по договорам сроком от одного года (статья 674 ГК РФ). Договор на 11 месяцев в выписке не появится — а жильцы в квартире будут.

Отсюда вывод: выписка проверяет договоры от года, а квартиру нужно смотреть лично и спрашивать, кто в ней живет.

Рента и пожизненное содержание с иждивением

Собственник передал квартиру в обмен на регулярные выплаты или уход. Получатель ренты, как правило, продолжает жить в квартире.

По статье 586 ГК РФ обременение рентой следует за недвижимостью: при продаже обязанности плательщика ренты переходят к новому собственнику. А по статье 604 ГК РФ распоряжаться такой квартирой можно только с предварительного согласия получателя ренты.

Доверительное управление

Собственник передал квартиру управляющему — обычно чтобы тот сдавал ее и получал доход (глава 53 ГК РФ). Передача недвижимости в доверительное управление подлежит государственной регистрации (статья 1017 ГК РФ), поэтому запись видна в выписке.

После смены собственника договор доверительного управления не сохраняется, однако перед покупкой все же стоит проверить, не заключен ли доверительным управляющим договор аренды.

Сервитут

Право ограниченного пользования чужой недвижимостью (статья 274 ГК РФ). Для квартир встречается редко, для домов и участков — регулярно: право прохода, проезда, прокладки коммуникаций через ваш участок.

Ограничения по решению органов опеки

Если собственником или сособственником квартиры является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, для продажи нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства (статья 37 ГК РФ, статья 21 Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Опека проверяет, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка. Разрешение выдают, если взамен приобретается равноценное жилье.

Можно ли покупать квартиру с обременением

Ответ зависит не от самого факта наличия обременения, а от его вида. Одни ограничения делают сделку невозможной, другие требуют соблюдения дополнительных условий, а некоторые вообще переходят к новому собственнику вместе с квартирой.

Самая рискованная категория — третья. Сделка проходит без нарушений, право собственности регистрируется, но вместе с квартирой покупатель получает обязанности перед третьими лицами. Поэтому риски покупки квартиры с обременением зависят не только от наличия записи в ЕГРН, но и от того, какие права сохраняются после перехода собственности.

Скрытые риски: что не всегда видно в выписке ЕГРН

Не все проблемы отражаются в разделе об ограничениях. Некоторые обстоятельства формально не относятся к обременениям, но способны привести к длительным судебным спорам или даже признанию сделки недействительной.

Отказ от участия в приватизации. Если человек отказался от приватизации в пользу другого члена семьи, за ним может сохраниться бессрочное право пользования квартирой. После продажи недвижимости это право не прекращается. Проверить ситуацию помогут документы о приватизации и архивная выписка из домовой книги.

Обременение при материнском капитале. Если квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала, родители обязаны выделить детям доли. При нарушении этого требования сделку могут оспорить органы опеки, прокуратура или сами дети после достижения совершеннолетия. Перед покупкой стоит проверить, были ли исполнены эти обязанности.

Недавнее наследство. Если собственник получил квартиру по наследству недавно, нельзя исключать появления наследников, которые восстановят срок принятия наследства через суд. Особенно внимательно стоит проверять объекты, полученные от одиноких родственников или по завещанию.

Банкротство продавца. По закону о банкротстве сделки должника могут быть оспорены, если они совершены незадолго до начала процедуры банкротства. Перед покупкой полезно проверить сведения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и картотеке арбитражных дел.

Отсутствие согласия супруга. Если квартира приобреталась в браке, но продается без нотариального согласия второго супруга, Росреестр может зарегистрировать переход права, однако сама сделка остается оспоримой.

Краткосрочный договор найма. Договоры сроком менее года государственной регистрации не подлежат, поэтому в выписке ЕГРН их не будет. При этом наниматели могут продолжать законно проживать в квартире. Поэтому важно не только изучить документы, но и лично осмотреть объект.

Незаконная перепланировка. Формально это не обременение на квартиру, однако после покупки именно новому владельцу придется узаконивать изменения или возвращать помещение в первоначальное состояние. Перед сделкой стоит сверить технический план с фактической планировкой квартиры.

Покупка квартиры с ипотекой: как обычно проходят сделки

Если в выписке указана ипотека, это еще не повод отказываться от покупки. Такие сделки давно стали обычной практикой. Наиболее распространенные варианты действий при наличии обременения в пользу банка:

1. Продавец полностью погашает кредит до сделки. После этого банк снимает залог, и стороны подписывают договор купли-продажи. Для покупателя такой способ связан с риском передачи части денег до регистрации права собственности, поэтому важно грамотно оформить задаток или аванс либо же условия договора купли-продажи.
2. Расчеты проходят под контролем банка. Это наиболее безопасная схема. Банк дает согласие на продажу, деньги распределяются между продавцом и кредитной организацией через аккредитив или банковские ячейки, а расчеты завершаются только после регистрации перехода права собственности.
3. Покупатель принимает на себя действующий ипотечный кредит. Такая схема возможна только после одобрения банка, который заново оценивает платежеспособность нового заемщика.

Как проверить квартиру на обременения перед покупкой

Даже если продавец уверяет, что с документами все в порядке, проверку лучше провести самостоятельно.

Документы на объект:

• актуальная выписка ЕГРН, полученная непосредственно перед сделкой — раздел «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» должен быть изучен полностью;
• документ, на основании которого продавец стал собственником;
• технический план квартиры;
• архивная выписка из домовой книги.

Проверка продавца:

• личность продавца подтверждена документами;
• отсутствуют исполнительные производства у судебных приставов;
• проверены сведения о банкротстве;
• получено нотариальное согласие супруга, если оно требуется;
• при использовании материнского капитала подтверждено выделение детских долей;
• если собственником является ребенок — имеется разрешение органов опеки.

Осмотр квартиры:

• в квартире отсутствуют посторонние жильцы;
• продавец подтвердил отсутствие действующих договоров найма;
• проверены задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту.

После регистрации права собственности имеет смысл дополнительно защитить себя от мошенничества. Для этого собственник имущества может подать заявление о невозможности государственной регистрации без своего личного участия. Такая отметка в ЕГРН оформляется бесплатно через МФЦ или Госуслуги и значительно снижает риск незаконного отчуждения недвижимости.

Как снять обременение с квартиры

Порядок зависит от того, какое именно ограничение зарегистрировано.

Иногда долг уже погашен, но обременение с квартиры продолжает числиться в ЕГРН. Чаще всего причина связана с тем, что банк, суд или служба судебных приставов своевременно не направили необходимые документы в Росреестр. В такой ситуации сначала стоит обратиться в орган, который наложил ограничение, а при его бездействии — подать жалобу или обратиться в суд.

Как наложить обременение на недвижимость самому: заем между физическими лицами

Обременение можно не только обнаружить при покупке квартиры — иногда его собственник или кредитор оформляет самостоятельно. Например, вы даете крупную сумму в долг физическому лицу и хотите получить дополнительную гарантию возврата денег. В таком случае можно оформить залог квартиры и зарегистрировать обременение в ЕГРН.

Порядок действий следующий:

1. Заключите договор займа. В документе указывают сумму займа, срок возврата денег, размер процентов (если они предусмотрены), ответственность за просрочку и другие условия.
2. Оформите договор залога недвижимости (ипотеки). В договоре необходимо указать объект залога с кадастровым номером, его оценку, размер обеспечиваемого обязательства и срок исполнения. Договор ипотеки заключается в письменной форме. Нотариальное удостоверение требуется только в случаях, установленных законом, например при залоге доли в праве общей собственности.
3. Зарегистрируйте обременение. Документы подаются в Росреестр через МФЦ «Мои документы», Госуслуги или сайт Росреестра. Заявление подают обе стороны: собственник квартиры (залогодатель) и тот, кто выдал деньги (залогодержатель). Понадобятся паспорта, договор займа, договор залога и документ об оплате госпошлины.
4. Проверьте запись в ЕГРН. После регистрации в выписке появится запись в разделе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» с указанием ипотеки и данных залогодержателя. С этого момента собственник не сможет продать квартиру без вашего письменного согласия.
5. Снимите обременение после возврата долга. Когда заемщик полностью исполнит обязательства, стороны подают совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Выводы

Покупка квартиры с обременением — не повод автоматически отказываться от сделки. Важно понимать, какое именно ограничение зарегистрировано и как оно влияет на ваши права. Ипотека или залог банка — обычная практика, при которой сделку можно безопасно провести с соблюдением установленной процедуры. А вот арест, права третьих лиц, проблемы с материнским капиталом или наследством требуют гораздо более внимательной проверки.

Главная ошибка покупателей — сосредоточиться только на выписке из ЕГРН. На практике многие серьезные риски вообще не отражаются в разделе об обременениях: права отказников от приватизации, невыделенные детские доли, наследственные споры, банкротство продавца или краткосрочный договор найма. Поэтому перед покупкой важно проверить не только сам объект, но и документы продавца, историю квартиры и обстоятельства сделки.

Если вы покупаете квартиру и хотите заранее убедиться, что сделка действительно безопасна, лучше провести юридическую проверку до подписания договора, чем решать проблему уже в суде.

Юристы по жилищным вопросам «ХелпКонсалтинг» проверят объект и продавца, выявят скрытые риски, оценят вероятность оспаривания сделки, помогут выстроить безопасную схему расчетов и сопроводят покупку до регистрации права собственности. Это позволяет избежать ситуаций, когда проблемы обнаруживаются уже после передачи денег. Если у вас возникли сомнения по конкретной квартире, запишитесь на бесплатную консультацию: разберем документы и подскажем, на что обратить внимание именно в вашем случае.

Поделиться в социальных сетях:

Наталия Рагулина

Руководитель юридического отдела

8 лет опыта

более 300 выигранных дел

Автор статьи

137 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте