Перевод садового дома в жилой дом: требования и документы

Можно ли садовый дом перевести в жилой дом в СНТ

Да, такая возможность предусмотрена Федеральным законом № 217-ФЗ и Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006. Решение о признании садового дома жилым принимает орган местного самоуправления, а не Росреестр и не суд.

При этом должны одновременно выполняться два условия: сам дом должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению, а земельный участок — допускать размещение жилого дома.

Проверка участка

Перед тем как оценивать сам дом, важно убедиться, что вид разрешенного использования участка допускает размещение жилого объекта.

Отказ из-за вида разрешенного использования не всегда означает, что оформить дом как жилой невозможно. Если правила землепользования и застройки муниципалитета допускают иной ВРИ для соответствующей территориальной зоны, его можно изменить в установленном порядке, а затем повторно обратиться за признанием дома жилым.

Проверьте, не переведен ли дом в жилой статус

Прежде чем платить за обследование, проверьте сведения об объекте в документах и ЕГРН, в том числе наличие зарегистрированных обременений. Если в техническом паспорте БТИ или техническом плане дом указан как жилой, а в ЕГРН содержатся иные сведения, сначала нужно выяснить причину расхождения. Возможно, речь идет об ошибке в реестре, и отдельная процедура признания садового дома жилым не потребуется.

В этом случае можно обратиться с заявлением об исправлении ошибки в сведениях ЕГРН и приложить документы, подтверждающие правильные сведения об объекте. Порядок и срок исправления зависят от характера ошибки.

Текущий статус объекта можно проверить по выписке из ЕГРН, в том числе в сведениях о назначении объекта. Получить сведения об объекте также можно через сервисы Росреестра по кадастровому номеру.

Как перевести дачный дом в жилой (с пропиской)

Прописка — одна из самых частых причин, по которой собственники хотят изменить статус объекта, но не единственная. Разберем основные последствия перевода, чтобы оценить их до подачи заявления.

Что стоит взвесить до подачи заявления:

• Кадастровая стоимость может измениться после изменения сведений об объекте, а вместе с ней — и налоговая нагрузка. Итог зависит от характеристик дома и применяемых налоговых вычетов.
• Учетная норма площади. Если вы стоите в очереди на улучшение жилищных условий, появление в собственности жилого дома может повлиять на соответствие требованиям для сохранения такого статуса.
• Прописка не появляется автоматически. После признания дома жилым необходимо, чтобы у объекта был адрес, а затем потребуется отдельно оформить регистрацию по месту жительства через установленный порядок.
• Сельский тариф на электроэнергию также не устанавливается автоматически. Применение пониженных тарифов зависит от региона и условий, установленных региональным органом регулирования. После изменения статуса объекта имеет смысл уточнить условия применения тарифа у поставщика электроэнергии.

Перевод садового дома в жилой: требования

Основные требования к жилому помещению установлены Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года. Документ содержит требования к конструкциям, инженерным системам, безопасности, освещению, высоте помещений и другим параметрам.

Ниже — основные параметры, которые учитываются при оценке соответствия дома требованиям к жилому помещению. Таблица объединяет требования Положения № 47 и применимые положения СП 55.13330.2016.

ПП РФ № 47 устанавливает общие требования к жилым помещениям. При оценке конкретного дома также учитываются требования действующих технических и санитарных нормативов. Например, требования к площади и планировке помещений определяются с учетом применяемых нормативных документов.

Не любое строение можно признать жилым. Например, летнюю кухню, сарай или хозблок, которые не отвечают требованиям к безопасности и условиям проживания, нельзя просто оформить как жилой дом путем подачи заявления в администрацию.

Если объект требует реконструкции, сначала необходимо привести его характеристики в соответствие с установленными требованиями — например, обеспечить надлежащее состояние конструкций, утепление или необходимые инженерные системы. После этого можно заказывать обследование и подавать документы на признание садового дома жилым.

Техническое заключение для перевода садового дома в жилой

Распространенное заблуждение — считать, что для перевода достаточно дождаться выезда комиссии администрации. На практике собственник подает заявление и предусмотренные документы, а одним из обязательных документов для перевода садового дома в жилой является заключение по обследованию технического состояния объекта. Его выдает индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, являющиеся членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.

Как проверить исполнителя до оплаты:

• запросите сведения о членстве организации или ИП в СРО в области инженерных изысканий;
• проверьте исполнителя в соответствующем реестре членов саморегулируемой организации;
• уточните, входят ли в цену выезд специалиста, обследование и подготовка заключения.

Как проходит обследование? Обычно специалист:

1. выезжает на объект и проводит визуальное и, при необходимости, инструментальное обследование;
2. осматривает фундамент, несущие и ограждающие конструкции, кровлю и инженерные системы;
3. выполняет необходимые замеры и фотофиксацию;
4. оформляет заключение по результатам обследования с выводом о соответствии объекта установленным требованиям.

Стоимость и срок подготовки заключения зависят от региона, площади и характеристик дома, объема обследования и удаленности объекта. Поэтому конкретную цену и срок лучше уточнять у исполнителя до заключения договора.

Порядок перевода садового дома в жилой дом

1. Проверьте участок и текущий статус дома. Уточните сведения о доме и земельном участке в ЕГРН, в том числе кадастровые номера и вид разрешенного использования. Важно, чтобы размещение такого объекта на участке было предусмотрено его видом разрешенного использования.
2. Получите техническое заключение у организации или ИП — члена СРО в области инженерных изысканий. Заключение должно подтверждать соответствие садового дома установленным требованиям к надежности и безопасности.
3. Соберите пакет документов и подайте заявление в уполномоченный орган местного самоуправления по месту нахождения дома. Подать документы можно непосредственно в администрацию или через МФЦ.
4. Дождитесь решения. Уполномоченный орган принимает решение о признании садового дома жилым либо об отказе в этом не позднее 45 календарных дней со дня подачи заявления.
5. Проверьте сведения в ЕГРН. После принятия положительного решения необходимо убедиться, что сведения о назначении здания приведены в соответствие. Если потребуется внесение изменений в ЕГРН, порядок зависит от конкретной ситуации и имеющихся документов.
6. Оформите адрес и регистрацию по месту жительства, если именно это было целью признания дома жилым. Признание дома жилым и регистрация по месту жительства — разные юридические процедуры.

Документы

1. Заявление о признании садового дома жилым. В заявлении указываются кадастровые номера дома и земельного участка, данные заявителя и способ получения решения.
2. Выписка из ЕГРН на дом. Собственник вправе не представлять выписку: если право зарегистрировано, уполномоченный орган может запросить сведения самостоятельно. Если право не зарегистрировано в ЕГРН, потребуется правоустанавливающий документ либо его нотариально заверенная копия.
3. Заключение по обследованию технического состояния. Документ от организации или ИП, являющихся членами СРО в области инженерных изысканий.
4. Нотариально удостоверенное согласие третьих лиц. Требуется, если садовый дом обременен правами третьих лиц.
5. Паспорт заявителя. Необходим для идентификации заявителя в зависимости от способа подачи документов.
6. Нотариальная доверенность. Нужна, если документы подает представитель.

Документы нужно подавать:

• в МФЦ «Мои документы» — центр принимает документы и передает их в уполномоченный орган — администрацию;
• через региональные порталы госуслуг в электронном виде — если такая возможность предусмотрена региональным или муниципальным порядком предоставления услуги.

Сроки

По ПП РФ № 47 решение о признании садового дома жилым домом либо об отказе в признании принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи заявления. После принятия решения уполномоченный орган должен направить его заявителю не позднее трех рабочих дней.

В интернете можно встретить другие сроки — например, 10 или 13 рабочих дней. Они могут быть связаны с региональными или муниципальными административными регламентами либо с другим этапом оформления. Поэтому при подготовке статьи лучше не противопоставлять эти цифры федеральному сроку без проверки конкретного регламента.

Ориентировочная продолжительность всей процедуры зависит от того, сколько времени занимает подготовка технического заключения и последующее рассмотрение заявления. Таким образом, срок рассмотрения заявления по федеральному ПП РФ № 47 — до 45 календарных дней.

Отказ в признании садового дома жилым

Перечень оснований для отказа закрытый. Это важно: администрация не вправе отказать по причине, которой нет в перечне, а решение с нарушением требований ПП РФ № 47 можно обжаловать в суде. Сам отказ должен содержать конкретное основание со ссылкой на соответствующий пункт Положения.

Как оспорить

Отказ должен быть мотивированным: в нем указывают конкретное основание и ссылаются на соответствующий пункт Положения. Если причина отказа устранима, можно исправить документы или обстоятельства и подать заявление повторно.

Устранить причину и подать заново. Такой вариант подходит, например, если не представлен обязательный документ, не подтверждено право собственности или отсутствует необходимое согласие третьего лица.

Оспорить решение. Отказ можно обжаловать в судебном порядке. Основанием для обращения в суд может быть, например, отказ по причине, которой нет в закрытом перечне, отсутствие в решении необходимой мотивировки или несоответствие выводов администрации требованиям законодательства.

При этом спор о техническом состоянии дома оценивается с учетом документов и доказательств, представленных сторонами. Поэтому, если администрация сделала вывод, с которым собственник не согласен, важно приложить к заявлению в суд технические документы и другие материалы, подтверждающие соответствие объекта требованиям.

Дачная амнистия или изменение статуса: не путайте процедуры

Это два разных юридических механизма, которые часто смешивают.

Практический вывод: если дом еще не внесен в ЕГРН, не стоит автоматически проходить процедуру перевода садового дома. Сначала нужно определить, какой статус ему может быть присвоен и в каком порядке зарегистрировать право на него. Если дом соответствует требованиям к жилому дому, в некоторых случаях его можно зарегистрировать сразу в соответствующем статусе. При этом порядок регистрации зависит от конкретной ситуации и действующих на момент оформления правил.

Обратный перевод: из жилого в садовый

Процедура действительно предусмотрена тем же разделом ПП РФ № 47: жилой дом может быть признан садовым домом на основании решения уполномоченного органа местного самоуправления. Для этого собственник подает заявление и предусмотренные документы.

Перед тем как инициировать процедуру, стоит учесть последствия изменения статуса объекта:

• Регистрация по месту жительства. Садовый дом не относится к жилым помещениям, поэтому постоянное проживание и регистрация по месту жительства в таком объекте невозможны. Если в доме зарегистрированы граждане, вопрос с регистрационным учетом придется решать отдельно.
• Налоги и льготы. Налоговые последствия зависят от характеристик объекта, его кадастровой стоимости и применяемых льгот. Поэтому перед изменением статуса стоит отдельно проверить, как это повлияет на налоговую нагрузку именно в вашей ситуации.
• Ипотека и обременения. Если дом находится в залоге, необходимо проверить условия кредитного договора и требования банка. При изменении характеристик залогового объекта может потребоваться согласование с залогодержателем.

Особенности для юридических лиц

Процедура признания дома жилым не ограничена только гражданами: заявление подает собственник объекта, поэтому собственником может быть и юридическое лицо. Однако перед изменением статуса организации стоит оценить последствия такого решения.

Ограничение по использованию. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Размещение в нем промышленных производств запрещено. При этом профессиональная или индивидуальная предпринимательская деятельность проживающих граждан допускается при соблюдении установленных законом условий. Поэтому, если организация планирует использовать объект как офис, склад, мастерскую или для другой коммерческой деятельности, одного изменения статуса может быть недостаточно: нужно проверить допустимый способ использования объекта.

Налогообложение. Налоговые последствия зависят от вида объекта, его кадастровой стоимости, налоговой ставки и применяемых льгот. Перед подачей заявления организации стоит отдельно рассчитать возможное изменение налоговой нагрузки.

Застройщик поселка. Перевод садовых домов в жилые может повысить привлекательность объектов для покупателей, которым важен статус жилого дома. Однако рассчитывать на автоматическое одобрение ипотеки только из-за изменения статуса нельзя: решение о кредитовании принимает банк с учетом характеристик объекта и требований конкретной ипотечной программы.

Если застройщик планирует продажу дома, статус объекта лучше привести в соответствие с планируемым использованием до сделки. Это позволяет покупателю сразу получить актуальные сведения об объекте и оценить возможность его приобретения с привлечением кредитных средств.

Организация покупает участок с садовым домом под перевод. До сделки стоит проверить вид разрешенного использования участка, наличие зон затопления и подтопления, техническое состояние дома, сведения об обременениях и арестах. Отдельно нужно проверить правовой статус продавца и возможные споры с его участием. Для этого можно использовать картотеку арбитражных дел и Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

Если после покупки выяснится, что дом невозможно признать жилым, организация не сможет рассчитывать на изменение его статуса только на основании приобретения объекта. Поэтому возможность перевода лучше оценить до сделки, а не после перехода права собственности.

Вместо итога

Перевод садового дома в жилой — это не формальная смена статуса в ЕГРН. Сначала нужно проверить, соответствует ли дом требованиям к жилому помещению, затем получить заключение по результатам обследования и подать документы в уполномоченный орган местного самоуправления. Если дом не соответствует установленным требованиям, в признании дома жилым могут отказать.

Если вы планируете оформить дачу как жилой дом, но не уверены, соответствует ли объект требованиям, лучше проверить документы и возможные риски до подачи заявления. Юристы «Хелп Консалтинг» консультируют по вопросам недвижимости, проверяют документы и юридическую чистоту загородных домов и участков, анализируют риски и при необходимости сопровождают сделку на всех этапах. Начать совместную работу можно с бесплатной консультации.

Поделиться в социальных сетях:

Ольга Колиберова

Судебный юрист

7 лет опыта

более 250 выигранных дел

Автор статьи

43 публикации на сайте

Подробнее о специалисте