Дачная амнистия: как зарегистрировать дом по дачной амнистии

В статье разберем, как зарегистрировать дом по дачной амнистии, какие документы подготовить, нужен ли кадастровый инженер и технический план дома, сколько стоит регистрация и в каких случаях Росреестр может приостановить учет и регистрацию права.

До какого года действует дачная амнистия на дом

Продление дачной амнистии до 1 марта 2031 года закреплено Федеральным законом № 478-ФЗ.

До этой даты действует упрощенный порядок оформления прав на жилые и садовые дома, расположенные, в частности, на участках для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта. Для регистрации такого дома в предусмотренных законом случаях нужны технический план и документ, подтверждающий право на земельный участок.

Поэтому перед подачей документов нужно определить, какой именно механизм дачной амнистии применяется к вашему дому. Участок в СНТ, участок для ИЖС и участок для ЛПХ могут подпадать под разные основания оформления.

Ввод дома в эксплуатацию по дачной амнистии

Для индивидуального жилого или садового дома отдельное разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется. Порядок оформления зависит от того, строится дом или уже построен и подпадает ли он под условия дачной амнистии.

• Если дом строится в обычном порядке, собственник направляет уведомление о планируемом строительстве, а после завершения работ — уведомление об окончании строительства. Уполномоченный орган проверяет соответствие построенного дома установленным требованиям.
• Если дом уже построен и подпадает под условия упрощенного порядка, право на него можно зарегистрировать по правилам дачной амнистии без получения отдельного разрешения на ввод в эксплуатацию.

Таким образом, уведомительный порядок и регистрация дома по дачной амнистии — не одно и то же. Перед подачей документов нужно определить, какой способ оформления применяется к конкретному дому.

Если дом уже построен, сначала нужно определить основание для его регистрации. От этого зависит, какие документы потребуются и какой порядок оформления можно использовать.

Распространяется ли дачная амнистия на ИЖС и нужна ли регистрация в СНТ

Дачная амнистия зависит от вида земельного участка и основания, по которому регистрируется право.

Упрощенный порядок применяется не только к садовым домам. В предусмотренных законом случаях по нему можно зарегистрировать жилой дом на участке для индивидуального жилищного строительства, а также на участке для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Для садовых домов действуют специальные правила, установленные законодательством о садоводстве. При этом жилой или садовый дом должен соответствовать требованиям к объектам индивидуального жилищного строительства и градостроительным регламентам.

Обратите внимание: для индивидуального жилого дома действуют требования Градостроительного кодекса. Такой объект не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости и имеет не более трех надземных этажей и высоту не более 20 метров.

Дом должен быть капитальным объектом, прочно связанным с землей. Если постройка признана самовольной и подлежит сносу, регистрация права по упрощенному порядку не устраняет это нарушение.

Также нужно проверить площадь дома. Для объектов площадью более 500 кв. м действуют дополнительные градостроительные требования. При этом требование о площади в 500 кв. м не относится непосредственно к дачной амнистии, но размер объекта необходимо установить и указать в документах при регистрации.

Жилой или садовый дом: что выбрать при регистрации

При подготовке технического плана кадастровый инженер указывает назначение здания на основании представленных документов и сведений об объекте. Дом может иметь статус жилого или садового, и этот статус влияет на порядок его использования.

Для целей налогообложения садовый дом приравнивается к жилому дому. Налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 50 кв. м площади, а для отдельных категорий собственников могут применяться дополнительные льготы.

Если садовый дом уже зарегистрирован, после принятия решения о признании его жилым соответствующие сведения вносятся в ЕГРН.

Поэтому перед регистрацией стоит определить, какой статус соответствует дому и целям его использования. Если собственник планирует постоянно проживать в садовом доме, при соответствии объекта установленным требованиям его можно признать жилым.

Надо ли оформлять дом на садовом участке в собственность

Это зависит от целей собственника. Регистрация права позволяет официально распоряжаться домом как самостоятельным объектом недвижимости.

После регистрации сведения о доме вносятся в ЕГРН. Это позволяет учитывать дом при сделках с недвижимостью, оформлять право собственности на объект в порядке наследования, а также использовать зарегистрированный дом при решении вопросов с банком или страховой компанией.

Регистрация дома также связана с обязанностью по уплате налога на имущество. Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта с учетом предусмотренного НК РФ вычета. Для жилых и садовых домов налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 50 кв. м площади, а для отдельных категорий собственников могут применяться дополнительные льготы.

Поэтому решение не регистрировать дом только для того, чтобы не платить налог, не всегда оправдано. Размер налоговых обязательств зависит от кадастровой стоимости объекта, ставки, установленной в муниципальном образовании, и применяемых льгот.

Как узаконить дачный домик: с чего начать

Если дом еще не зарегистрирован, сначала нужно проверить земельный участок и определить основание для оформления объекта. От этого зависит, какой порядок регистрации применяется и какие документы потребуются.

1. Закажите выписку из ЕГРН на участок. Проверьте сведения о собственнике, категорию земель, вид разрешенного использования, границы и зарегистрированные ограничения.
2. Проверьте ограничения в отношении земельного участка. Установите, не расположен ли участок в зоне с особыми условиями использования территории и нет ли ограничений, которые могут влиять на строительство или эксплуатацию дома. Подробнее о том, где искать такие сведения, рассказали в статье «Где получить справку об обременении».
3. Проверьте границы участка. Если сведения о координатах отсутствуют или требуют уточнения, определите, нужны ли кадастровые работы. Особенно важно проверить этот вопрос, если дом расположен близко к границе участка.
4. Сопоставьте характеристики дома с градостроительными требованиями. Нужно учитывать не только федеральные нормы, но и градостроительные регламенты, действующие на конкретной территории.
5. Проверьте адрес и имеющиеся сведения о доме. Если объекту уже присвоен адрес или он ранее учитывался в документах БТИ, эти сведения могут потребоваться при подготовке технического плана.
6. Определите основание регистрации. После проверки участка и дома нужно установить, применяется ли обычный порядок, дачная амнистия или специальный механизм для старых домов.

Кадастровый инженер и технический план дома

Для регистрации дома по упрощенному порядку в предусмотренных законом случаях понадобится технический план. Его самостоятельно подготовить нельзя: документ составляет кадастровый инженер, состоящий в саморегулируемой организации.

Кадастровый инженер определяет характеристики здания и оформляет технический план на основании результатов измерений, документов и сведений об объекте.

Что делает кадастровый инженер

В зависимости от характеристик дома и имеющихся документов кадастровый инженер:

• проводит необходимые измерения;
• определяет координаты характерных точек контура здания;
• устанавливает площадь и другие характеристики объекта;
• подготавливает и подписываем технический план в установленной форме.

Для подготовки технического плана понадобятся сведения о земельном участке и доме. В предусмотренных законом случаях также применяется декларация об объекте недвижимости.

Перед заключением договора стоит уточнить, входит ли такая услуга в стоимость работ и кто будет передавать технический план в Росреестр.

Перед заключением договора с кадастровым инженером:

• проверьте специалиста в государственном реестре кадастровых инженеров;
• убедитесь, что он состоит в СРО;
• уточните, что входит в стоимость работ;
• заранее сообщите обо всех пристройках и изменениях здания;
• уточните, входит ли подача документов на регистрацию в стоимость.

Не стоит заказывать технический план только по площади дома. Если фактические характеристики здания отличаются от документов или объект расположен близко к границе участка, инженер должен знать об этом до начала работ.

Ошибки в техническом плане могут привести к приостановке кадастрового учета и регистрации права. Если сведения о доме или участке требуют уточнения, сначала нужно устранить расхождения, а затем подавать документы повторно.

Перечень документов для дачной амнистии

Перечень документов зависит от основания регистрации и характеристик объекта. Универсального пакета документов для всех домов нет.

Для регистрации жилого или садового дома по упрощенному порядку в зависимости от ситуации могут потребоваться:

Если право собственности на земельный участок уже зарегистрировано в ЕГРН, правоустанавливающий документ на землю обычно не нужно представлять повторно: необходимые сведения можно получить из реестра.

Если документов на земельный участок нет, сначала нужно определить основание возникновения права на землю. Для некоторых старых домов может применяться специальный порядок оформления земельного участка, в том числе механизм, который называют дачной амнистией 2.0. В зависимости от ситуации для подтверждения права или фактического пользования участком могут использоваться документы о его предоставлении, сведения из похозяйственной книги, документы технической инвентаризации, документы о наследовании и другие предусмотренные законом документы.

Отдельный документ об оплате госпошлины также не всегда требуется представлять в бумажном виде. При подаче заявления необходимо оплатить государственную пошлину в установленном законом размере.

Комплект документов можно подать следующими способами:

• через МФЦ;
• в электронной форме через сервисы Росреестра;
• через Госуслуги, если для конкретного регистрационного действия доступна электронная подача;
• через кадастрового инженера, нотариуса или другого представителя, если у него есть необходимые полномочия.

После регистрации право подтверждается выпиской из ЕГРН. Свидетельства о государственной регистрации права Росреестр не выдает с 15 июля 2016 года.

Сколько стоит оформление прав

Стоимость оформления права собственности на дом не является фиксированной и зависит от нескольких факторов. В первую очередь расходы включают государственную пошлину за регистрацию права, а также возможные сопутствующие затраты, связанные с подготовкой документов.

Кроме госпошлины, в общую стоимость оформления могут входить расходы на подготовку технического плана, кадастровые работы, исправление ошибок в документах или получение дополнительных справок.

Стоимость кадастровых работ и других услуг устанавливается договором с исполнителем. Она зависит от региона, площади участка и дома, сложности работ и других обстоятельств. Поэтому заранее назвать единую стоимость оформления для всех случаев нельзя.

Почему Росреестр приостанавливает регистрацию

Дачная амнистия упрощает оформление дома, но не отменяет требований к земельному участку, самому объекту и представленным документам.

Росреестр может приостановить государственный кадастровый учет и регистрацию права, если выявит противоречия в документах, ошибки в техническом плане или другие обстоятельства, препятствующие проведению регистрационных действий.

Если Росреестр выявляет препятствия для регистрации, заявителю направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и регистрации права. В нем указываются причины приостановки и сведения о том, что необходимо сделать для их устранения и в какой срок.

Срок приостановления зависит от основания, но не может превышать три месяца. Если собственник устраняет выявленные нарушения и представляет необходимые документы в установленный срок, регистрационные действия возобновляются.

Если причины приостановления не устранены, регистрация может завершиться отказом в государственной регистрации права. Это не лишает заявителя права обратиться за регистрацией повторно после устранения причин отказа, однако при новом обращении госпошлину, как правило, потребуется уплатить заново.

Какие хозяйственные постройки нужно регистрировать

Не каждая постройка на участке является самостоятельным объектом недвижимости.

Для регистрации имеет значение, обладает ли сооружение признаками недвижимой вещи: в частности, имеет ли оно прочную связь с землей и можно ли переместить его без несоразмерного ущерба назначению.

Для капитальных хозяйственных построек порядок оформления нужно определять отдельно. Сам факт наличия фундамента еще не означает автоматически, что объект необходимо зарегистрировать.

Особенности для юридических лиц

Не все механизмы дачной амнистии распространяются на организации. Поэтому при сделках с коммерческой недвижимостью или земельными участками нельзя автоматически применять правила, предназначенные для граждан.

Например, при покупке организацией участка с незарегистрированными строениями нужно установить:

• какие объекты фактически расположены на участке;
• какие из них отражены в ЕГРН;
• кому принадлежат зарегистрированные объекты;
• какой у участка вид разрешенного использования;
• есть ли ограничения и зоны с особыми условиями использования территории;
• нет ли судебных споров;
• соответствует ли фактическая застройка документам.

Если на участке есть незарегистрированное капитальное строение, его правовой статус нужно проверить до сделки. Передача права собственности на земельный участок сама по себе не означает автоматической регистрации права на расположенный на нем дом или другое строение.

Для проверки судебных споров юридического лица можно использовать Картотеку арбитражных дел.

Вместо итога

Регистрация дома по дачной амнистии начинается с проверки земельного участка, характеристик дома и документов на недвижимость. В зависимости от ситуации может потребоваться технический план, оформление права на землю, уточнение границ или устранение причин приостановки регистрации.

Если документы на участок отсутствуют, сведения в ЕГРН не совпадают с фактическими данными, дом расположен близко к границе или Росреестр уже приостановил регистрацию, самостоятельно определить правильный порядок оформления бывает сложно. В таких случаях лучше заранее получить юридическую консультацию, чтобы понять основание для регистрации и не тратить время на повторную подачу документов.

Если у вас есть вопросы по регистрации или юридической проверки загородного дома, или непонятно, с чего начать, можно обратиться за помощью к юристам «Хелп Консалтинг». Наши эксперты изучат документы, определят возможные проблемы и подскажут, какие действия нужны для оформления дома. Начать работу можно с бесплатной консультации.

Поделиться в социальных сетях:

Ольга Колиберова

Судебный юрист

7 лет опыта

более 250 выигранных дел

Автор статьи

43 публикации на сайте

Подробнее о специалисте