Приемка квартиры в ЖК «Скандинавия»

Важно! Постановлением Правительства РФ от 23.03.2022 года № 442 установлен ряд новых правил приема-передачи объектов долевого строительства. Период действия особого порядка передачи недвижимости: с 25.03.2022 года до 31.12.2022 года. Так, специфика передачи объектов по договорам долевого участия в соответствии с названным нормативным правовым актом, в частности, заключается в следующем:

• При обнаружении недостатков объекта недвижимости дольщик обязан предъявить к застройщику требование о безвозмездном устранении дефектов, прежде чем обращаться с иными требованиями. Застройщик вправе устранять недостатки жилья в срок 60 календарных дней, а не 45 дней, как это установлено в законодательстве о защите прав потребителей.
• В случае наличия разногласий по перечню дефектов объекта долевого строительства дольщик и застройщик должны согласовать осмотр объекта недвижимости с участием устраивающего обе стороны специалиста. Квалификация приглашенного специалиста должна быть подтверждена сведениями о внесении его в специальный реестр (НОПРИЗ и (или) НОСТРОЙ). Также необходимо, чтобы специалист был трудоустроен в организации или у ИП, состоящих в СРО, соответствующей требованиям главы 6.1 ГрК РФ.
• Участник долевого строительства обязан предоставить доступ в квартиру уполномоченным сотрудникам застройщика для устранения зафиксированных ранее недостатков объекта долевого строительства. Уклонение от исполнения этой обязанности фактически лишает дольщика возможности защитить свои права в судебном порядке.
• Требование о возмещении денежных средств на устранение дефектов объекта долевого строительства в счет уменьшения цены ДДУ должно быть удовлетворено застройщиком в течение 10 рабочих дней, исчисляемых со дня его предъявления дольщиком.

Соответственно, порядок приемки жилья значительно усложнился, а от соблюдения всех нюансов на досудебной стадии зависит успех защиты интересов участников долевого строительства в суде. В связи с этим важно соблюсти все формальности и быть готовым к уловкам недобросовестных застройщиков.

Жилой комплекс «Скандинавия»

Жилой комплекс «Скандинавия» располагается в Новой Москве (в юго-западной части Москвы), в поселении Сосенское, в непосредственной близости к МКАД. В данном ЖК можно приобрести квартиры различной планировки: обычные (от 1 до 4 комнат) или евроформат (квартиры-студии). Материал стен возводимых домов комплекса: монолит-кирпич, класс недвижимости – комфорт. Этажность зданий в ЖК «Скандинавия»: от 7 до 16, количество корпусов в комплексе – 73. Квартиры предлагаются застройщиком к продаже как с отделкой, так и без.

Застройщик ООО «А101»

Строительство объектов недвижимости в ЖК «Скандинавия» осуществляет строительная компания ООО «А101», входящая в группу компаний «А101 Девелопмент». Новостройки от застройщика: 49 сданных домов и 1 строящийся, проблемные дома отсутствуют. Сведения о банкротстве компании отсутствуют, платежеспособность застройщика – стабильно высокая.

Приемка квартиры в ЖК «Скандинавия»

Подавляющее большинство застройщиков в Москве и Московской области передают дольщикам объекты долевого строительства со строительными недостатками. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов зависит от множества факторов, в том числе: площади квартиры/апартаментов, наличия или отсутствия отделки в объекте недвижимости.

Учитывая нашу практику по застройщику ООО «А101», с вероятностью 85% можно утверждать, что придя на приемку долгожданной квартиры, вы обнаружите немало недостатков в выполненных отделочных и строительно-монтажных работах.

Наиболее часто выявляемые недостатки квартир в ЖК «Скандинавия»:

• Входная дверь: сколы и царапины на дверном полотне и дверной коробке, отклонение от вертикальной плоскости.
• Неровность стен (отклонение поверхности стен от вертикали), отслоение, вздутие, повреждение, доклейка обоев, загрязнения на обоях, заметны стыки полотен обоев, морщины на обоях.
• При отделке пола и стен керамической плиткой: разность швов плитки, уступы между плитками более 1 мм, отклонение от горизонтальной плоскости, сколы и трещины на плитке, пустоты под плитками.
• При отделке пола паркетной доской или ламинатом: сколы и царапины на ламинате/паркетной доске, отклонение поверхности пола от горизонтальной плоскости (неровность плавного очертания), не закрыты замки ламината/паркетной доски, дефекты окраса ламината.
• Окна: сколы и царапины на оконном блоке и его профиле, отклонение окон от вертикальной плоскости на различные величины, не снята защитная пленка с окон, загрязнения на оконных блоках.
• Механические повреждения дверного полотна и наличников межкомнатных дверей – сколы и царапины, отклонение дверного блока от вертикали, отслоение декоративного слоя.

Соответственно, если обратиться в суд с требованиями к застройщику о взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства, то, исходя из нашей судебной практики по застройщику ООО «А101», можно получить компенсацию от 200 тыс. руб. до 900 тыс. руб. Конкретный итоговый размер взыскания будет зависеть от множества факторов.

Что делать при обнаружении в квартире недостатков?

В случае обнаружения недостатков в ходе приемки объекта недвижимости в новостройке дольщик имеет право в соответствии с ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214 потребовать:

• Устранения дефектов в разумный (не превышающий 45 дней) срок за счет застройщика;
• Взыскания денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены ДДУ;
• Возмещения своих расходов на ремонт квартиры, имеющей недочеты по вине застройщика.

Если отступления по качеству объекта долевого строительства являются существенными, то есть препятствующими использованию приобретенной недвижимости по назначению – дольщик обладает правом отказаться от подписания акта приема-передачи.

Исходя из нашей практики, можем с уверенностью сказать, что наиболее действенный способ защиты второй – соразмерное уменьшение цены договора на стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов жилья. Для этого потребуется привлечь профессионального строительного эксперта и осуществить оценку стоимости восстановительного ремонта.

Нужен ли специалист при приемке квартиры?

Специалист при первичном осмотре объекта долевого строительства нужен однозначно. Поскольку только человеку со специальными техническими знаниями под силу выявить недостатки, которые для обычного дольщика вовсе не очевидны. К примеру, практически в каждой сдаваемой застройщиком квартире можно встретить такой дефект, как неровность стен (отклонение их от вертикали). Это является отступлением от обязательных сводов правил по проектированию и строительству, но обнаружить данный недостаток невооруженным взглядом невозможно, потребуется специальное оборудование.

Приемщик поможет обнаружить и зафиксировать в акте осмотра (смотровой справке, дефектной ведомости и т.п.) все допущенные застройщиком при строительстве недвижимости отступления, в том числе и скрытые, которые в дальнейшем могут привести к серьезным последствиям. В частности, проблемы с вентиляцией, устройством электрики или промерзание окон/стен, выявить которое можно только при помощи тепловизионного обследования.

Однако, рекомендуем вам обращаться не просто к приемщикам, а к строительным экспертам. Такие специалисты смогут в дальнейшем подготовить для вас экспертное заключение, которое потребуется при обращении в суд, если застройщик так и не устранит недостатки. А на основании нашей практики, можно утверждать – застройщик не устранит дефекты или же устранит лишь незначительную их часть.

Что делать, если изменилась площадь квартиры при сдаче?

Изменение итоговой площади объекта долевого строительства по завершении строительства многоквартирного дома в сравнении с площадью по проекту довольно частое явление. Как быть в такой ситуации? На основании обобщения практики, стоит отметить, что возможны несколько вариантов действий.

1. В договоре согласовано, что после завершения строительства и измерения площади происходит изменение цены договора. Тогда как застройщик, так и дольщик вправе потребовать выплаты денежных средств в связи с уменьшением или увеличением площади недвижимости.
2. ДДУ закрепляет возможность проведения взаиморасчетов при изменении площади объекта недвижимости лишь более определенного показателя (например, увеличение/уменьшение площади более, чем на 5% или более, чем на 1 кв.м.). В данном случае взаиморасчеты между сторонами будут производиться в соответствии с условиями соглашения.
3. Договор долевого участия в строительстве предусматривает неизменность цены договора даже при изменении фактической площади построенной недвижимости в сравнении с проектными характеристиками. В этом случае разрешать разногласия с застройщиком придётся в суде, ведь порой площадь готового объекта долевого строительства уменьшается значительно, а компенсация такого уменьшения соразмерна стоимости дорогостоящего ремонта. Важно учитывать, что судебная практика по обмерам весьма неоднозначна, потребуется учесть множество нюансов и грамотно изложить свою позицию суду.

Спор может возникнуть также и в первых двух случаях, когда площадь жилого/нежилого помещения, указанная в акте приема-передачи и площадь, измеренная дольщиком самостоятельно при приемке квартиры, имеют значительное расхождение. Такие случаи на практике встречаются нередко.

Специалисты нашей юридической компании имеют большой опыт разрешения судебных споров, возникших в связи с передачей застройщиком объекта долевого строительства ненадлежащего качества: со строительными недостатками, с отступлениями по площади недвижимости.

Наши преимущества:

• 12 лет успешной юридической практики;
• Гибкие условия оплаты юридических услуг: в том числе возможность работы без предоплаты;
• Сотрудничаем со строительными экспертами, которые помогут осуществить приемку квартиры и подготовят экспертное заключение – при необходимости.
• Большое количество положительных отзывов.

Поделиться в социальных сетях:

Наталия Рагулина

Ведущий юрист

7 лет опыта

более 200 выигранных дел

Автор статьи

81 публикация на сайте

Подробнее о специалисте