Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция в 2026 году

Можно ли продать квартиру, если в нее вложен материнский капитал

Да, закон не запрещает продажу такого жилья. Социальный фонд России прямо указывает, что квартиру, приобретенную за счет материнского капитала, можно продать в любое время, но перед продажей необходимо выделить доли всем членам семьи владельца сертификата.

Если доли детей уже зарегистрированы, для продажи квартиры потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Оно необходимо потому, что сделка затрагивает имущество несовершеннолетних.

На практике нужно решить три вопроса:

1. выделены ли доли всем членам семьи;
2. что дети получат взамен продаваемых долей;
3. какие условия установит орган опеки в разрешении на сделку.

Обычно речь идет о приобретении для детей другого жилья с сопоставимыми или лучшими условиями. В некоторых случаях орган опеки может предусмотреть зачисление денежных средств от продажи детской доли на счет ребенка, но само по себе перечисление денег не является универсальной заменой приобретению жилья. Решение принимается с учетом интересов ребенка и конкретных обстоятельств сделки.

Как продать квартиру с долями от материнского капитала: пошаговая инструкция

Шаг 1. Убедитесь, что доли выделены всем членам семьи

Если квартира куплена с использованием материнского капитала, её необходимо оформить в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга и детей. Доли можно выделить до снятия ипотечного обременения. Шестимесячный срок для оформления долей является предельным: конкретный момент, с которого он исчисляется, зависит от обстоятельств покупки жилья и использования материнского капитала.

Как определить размер долей. Закон не устанавливает единую формулу, по которой во всех случаях можно просто разделить сумму маткапитала на стоимость квартиры. Размер долей определяется с учетом того, какая часть стоимости жилья была оплачена средствами материнского капитала, а какая — другими средствами семьи. При этом доли родителей и детей на средства маткапитала определяются исходя из принципа их равенства. Такой подход подтвержден судебной практикой.

Документ о выделении долей можно оформить соглашением родителей. После его подписания сведения о новых долях необходимо зарегистрировать в ЕГРН. Именно зарегистрированные права позволяют подтвердить, что обязательство по оформлению жилья в общую долевую собственность исполнено.

Шаг 2. Определите, что получат дети взамен

До обращения в органы опеки нужно определить, каким образом будут защищены имущественные и жилищные права детей после продажи.

На практике используются несколько вариантов:

• выделение детям долей в новой квартире, которую семья покупает одновременно с продажей;
• выделение долей в другой уже имеющейся у семьи недвижимости;
• зачисление денежных средств, полученных от продажи детской доли, на счет ребенка — если такой вариант допускается органом опеки и предусмотрен его разрешением.

Наиболее распространенный вариант — одновременно продать старую квартиру и приобрести другое жилье, в котором дети получат доли. Орган опеки оценивает цель сделки, условия продажи, новое жилье и то, как изменится имущественное положение ребенка.

Шаг 3. Найдите встречный объект и подготовьте условия сделки

Если семья одновременно продает старую квартиру и покупает новую, сначала нужно подобрать подходящий объект и определить, какие доли будут оформлены на детей.

Для обращения в орган опеки понадобятся сведения о предполагаемой сделке и новом жилье. На практике стороны могут заключить предварительные договоры или использовать другие документы, подтверждающие намерение провести встречные сделки.

Важно заранее согласовать условия обеих сделок: стоимость квартир, размеры детских долей, порядок расчетов и сроки регистрации. Продажа и покупка не обязательно должны проходить в один день — главное, чтобы схема соответствовала условиям разрешения органа опеки.

Шаг 4. Подайте заявление в органы опеки

Если дети являются собственниками квартиры или долей в ней, до продажи необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Закон устанавливает срок предоставления разрешения или мотивированного отказа — не позднее 15 дней со дня подачи заявления.

Заявление подают в орган опеки по установленному в конкретном регионе порядку. Во многих случаях документы можно передать через МФЦ, но перечень документов и способ подачи лучше заранее уточнить по месту обращения.

Поэтому перед подписанием договора важно проверить, что фактическая схема сделки полностью соответствует выданному разрешению.

Шаг 5. Удостоверьте сделку у нотариуса

Если продаваемая квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетнему, сделка по отчуждению недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это установлено частью 2 статьи 54 Федерального закона № 218-ФЗ.

Поэтому в такой ситуации потребуется нотариальное удостоверение сделки и предварительное разрешение органа опеки.

Нотариус проверяет документы и соответствие сделки требованиям закона. После удостоверения документы на государственную регистрацию можно направить в Росреестр в установленном порядке.

Шаг 6. Зарегистрируйте переход права в Росреестре

После нотариального удостоверения документы направляются на государственную регистрацию перехода права собственности.

Срок регистрации зависит от способа подачи документов:

• при поступлении документов непосредственно в Росреестр на основании нотариально удостоверенной сделки — до 3 рабочих дней;
• при электронной подаче — до 1 рабочего дня;
• при подаче через МФЦ — до 5 рабочих дней.

Если одновременно проводится покупка новой квартиры, регистрацию обеих сделок организуют с учетом условий разрешения органа опеки и порядка расчетов между сторонами.

Шаг 7. Выделите доли детям в новой квартире и выполните условия опеки

После продажи старой квартиры необходимо выполнить все условия, указанные в разрешении органа опеки. Если разрешение предусматривает приобретение нового жилья и оформление в нем долей на детей, права детей должны быть зарегистрированы в ЕГРН.

Универсального срока «30 дней» для всех таких сделок нет. Срок и порядок исполнения определяются условиями конкретного разрешения органа опеки. Поэтому после регистрации сделки нужно проверить, какие действия и в какой срок указаны в документе.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры с материнским капиталом

Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, для ее продажи потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Опека оценивает не только площадь новой доли, но и условия всей сделки: цель продажи, стоимость объектов, порядок расчетов и то, как изменится имущественное положение ребенка.

При рассмотрении сделки опека может учитывать:

• размер и стоимость доли ребенка в продаваемой квартире;
• размер и стоимость доли, которую ребенок получит взамен;
• характеристики нового жилья и возможность проживания в нем;
• условия и стоимость сделки;
• порядок расчетов и направление денег от продажи детской доли;
• дополнительные выгоды для ребенка от сделки.

В отдельных случаях опека может разрешить продажу с зачислением денег от детской доли на счет ребенка. Но это не автоматическая альтернатива покупке другого жилья: средства должны быть сохранены в интересах ребенка, а порядок их дальнейшего использования определяется с учетом условий разрешения.

Если орган опеки отказывает в разрешении, отказ должен быть мотивированным. Его можно обжаловать в установленном порядке.

Документы для опеки при продаже квартиры с материнским капиталом

Единого перечня документов для всех регионов нет: конкретный список устанавливает орган опеки. Поэтому перед подачей заявления лучше уточнить требования по месту обращения.

Обычно понадобятся документы из нескольких групп.

Документы родителей и детей:

• заявление о выдаче разрешения на сделку;
• паспорта родителей;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
• паспорта детей, достигших 14 лет.

Документы на продаваемую квартиру:

• выписка из ЕГРН;
• документ, подтверждающий основание приобретения квартиры;
• сведения о зарегистрированных правах и долях детей;
• при необходимости — документы, подтверждающие использование материнского капитала.

Документы на новое жилье:

• выписка из ЕГРН, если квартира уже принадлежит продавцу;
• документы на приобретаемую квартиру;
• сведения о размере долей, которые будут выделены детям;
• документы, подтверждающие условия предстоящей покупки.

Документы по самой сделке:

• проект или предварительные договоры по продаже и покупке, если их требует орган опеки;
• сведения о стоимости квартир;
• документы о порядке расчетов;
• согласие банка и другие документы, если продаваемая или приобретаемая квартира находится в ипотеке.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом и положить деньги детям на счет

Да, такой вариант возможен, но он не является универсальным способом заменить ребенку долю в другом жилье.

При рассмотрении сделки опека оценивает, как будут защищены имущественные интересы ребенка. Методические рекомендации предусматривают возможность зачисления денег на счет несовершеннолетнего с последующим использованием средств на приобретение имущества в его собственность. При этом отсутствие у ребенка другого жилья, в котором он сможет проживать после продажи, является существенным фактором при принятии решения.

Поэтому рассчитывать на схему «продали детскую долю — просто положили деньги на счет» без предварительного согласования с опекой не стоит.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала и находящейся в ипотеке, требует согласования сразу двух вопросов: прав детей и требований банка.

Раньше одной из основных проблем было то, что банки могли возражать против оформления детских долей в заложенной квартире. С 7 июля 2025 года правило изменилось: согласие залогодержателя не требуется для оформления в общую собственность родителей и детей жилья, приобретенного с использованием материнского капитала, если оно находится в залоге до погашения ипотеки. Это прямо установлено Федеральным законом от 07.07.2025 № 195-ФЗ.

Но это не означает, что ипотечную квартиру можно свободно продать без участия банка. По общему правилу отчуждение заложенной недвижимости требует согласия залогодержателя, если договором или законом не предусмотрено иное.

Поэтому при продаже ипотечной квартиры нужно отдельно решить:

1. каким образом будут выделены доли детям;
2. какие условия продажи согласует орган опеки;
3. как будет погашена действующая ипотека;
4. согласен ли банк на конкретную схему продажи и расчетов;
5. какое жилье дети получат взамен.

Три способа продать ипотечную квартиру с маткапиталом

Если квартира куплена с использованием материнского капитала и ипотека еще не погашена, сначала нужно определить, как будет закрываться ипотечный долг и как будут защищены права детей.

На практике возможны несколько схем.

1. Погасить ипотеку собственными средствами.

Собственник досрочно погашает кредит, банк снимает ипотечное обременение, после чего семья оформляет доли в квартире и получает разрешение органа опеки на продажу.

Это наиболее понятная схема, но она требует наличия собственных средств для погашения остатка долга.

2. Погасить ипотеку за счет средств покупателя.

Стороны заранее согласовывают схему расчетов: часть денег от покупателя направляется на погашение ипотечного долга, после чего банк снимает обременение. Далее выполняются условия по детским долям и разрешению органа опеки, после чего проводится основная сделка.

Такую схему нельзя строить только на устной договоренности. Порядок передачи денег, условия возврата средств и последствия, если сделка не состоится, нужно подробно закрепить в документах. Банк также должен подтвердить, что такая схема расчетов допустима.

3. Продать квартиру с сохранением или переходом ипотечного обязательства.

В отдельных случаях банк может согласовать переход прав и обязанностей по кредиту к покупателю либо другую схему сделки с заложенной квартирой. Но это не право продавца или покупателя: банк должен отдельно одобрить конкретную конструкцию и нового заемщика.

Поэтому заранее рассчитывать на переоформление ипотеки как на гарантированный вариант не стоит.

Как продать ипотечную квартиру с маткапиталом за счет средств покупателя

Если выбран вариант с погашением ипотеки из денег покупателя, последовательность обычно выглядит так:

1. Уточните в банке остаток задолженности и порядок досрочного погашения.
2. Найдите покупателя и согласуйте с банком схему расчетов.
3. Зафиксируйте условия сделки в предварительном договоре или другом подходящем документе. Нотариальное удостоверение предварительного договора требуется не само по себе из-за участия несовершеннолетних, а только если этого
4. требует закон или выбранная сторонами конструкция сделки.
5. Организуйте передачу части денег таким образом, чтобы она была направлена на погашение ипотечного долга.
6. После погашения кредита зарегистрируйте прекращение ипотеки, если это предусмотрено выбранной схемой.
7. Если детские доли еще не оформлены, исполните обязательство по их выделению. С 7 июля 2025 года согласие банка для оформления общей собственности родителей и детей на ипотечную квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, не требуется. Это прямо установлено Федеральным законом от 07.07.2025 № 195-ФЗ.
8. Получите разрешение органа опеки на продажу долей несовершеннолетних.
9. Проведите основную сделку и зарегистрируйте переход права.

Как продать квартиру без выделения долей по материнскому капиталу

Если семья обязана выделить детям доли, законный способ просто продать квартиру и проигнорировать это обязательство отсутствует.

Использование материнского капитала само по себе не означает, что в ЕГРН будет отдельная отметка об этом. Но это не отменяет обязательства оформить жилье в общую собственность родителей и детей в предусмотренных законом случаях.

Если семья продаст квартиру, не исполнив обязательство по выделению долей, заинтересованные органы могут обратиться в суд для защиты прав детей. Последствия зависят от обстоятельств конкретного дела: суд может обязать исполнить обязательство, а в определенных случаях сделка может быть оспорена.

Покупателю не стоит рассчитывать на то, что отсутствие детских долей в ЕГРН означает отсутствие рисков. Если продавец использовал материнский капитал, этот вопрос необходимо отдельно проверить. Подробнее о проверке квартиры на юридическую чистоту мы рассказали в статье «Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту».

Как выделить детям доли в другой квартире, чтобы продать квартиру с материнским капиталом

Вместо покупки новой квартиры семья в некоторых случаях может выделить детям доли в другой уже существующей недвижимости. Например, родители могут передать детям доли в другой квартире, если такая схема соответствует требованиям органа опеки.

Главное — не ориентироваться только на площадь или кадастровую стоимость. Опека оценивает конкретную сделку и то, как она влияет на имущественные и жилищные права ребенка.

Перед обращением в опеку нужно определить:

• в каком объекте будут выделены доли детям;
• какой размер доли получит каждый ребенок;
• кому принадлежит новая недвижимость;
• на каком основании дети получат доли;
• как соотносятся условия нового жилья с продаваемым объектом.

Если доли будут передаваться детям по договору дарения, необходимо учитывать требования к форме такой сделки. В частности, нотариальная форма может потребоваться в случаях, установленных законом.

Для обращения в опеку обычно понадобятся документы на продаваемую и новую недвижимость, сведения о размерах долей и документы, подтверждающие предполагаемую сделку. Точный перечень зависит от региона.

Нотариальное удостоверение сделки: почему это обязательно

Если продаваемая недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, сделка по ее отчуждению должна быть нотариально удостоверена. Это предусмотрено частью 2 статьи 54 Федерального закона № 218-ФЗ.

Поэтому при продаже квартиры с детскими долями потребуется нотариальное удостоверение сделки и предварительное разрешение органа опеки.

Нотариус проверяет документы, полномочия участников и соблюдение требований к сделке. При этом нотариус не заменяет орган опеки: разрешение на отчуждение имущества ребенка должно быть получено заранее.

Перечень документов зависит от конкретной сделки, но обычно нотариусу понадобятся:

• паспорта родителей и других участников сделки;
• свидетельства о рождении детей и паспорта детей старше 14 лет;
• разрешение органа опеки;
• документы, подтверждающие право собственности;
• выписки из ЕГРН;
• документы на приобретаемое взамен жилье, если оно предусмотрено условиями сделки;
• документы по ипотеке, если квартира находится в залоге;
• договор купли-продажи и документы по расчетам.

Нотариус может запросить дополнительные документы с учетом особенностей сделки.

После удостоверения нотариус направляет документы на государственную регистрацию в установленном порядке. Срок регистрации зависит от способа подачи документов, поэтому универсально гарантировать «3 рабочих дня» для любой сделки не стоит.

Налоги при продаже квартиры с маткапиталом: главный нюанс детских долей

При продаже квартиры или доли может возникнуть НДФЛ, если не выполнены условия освобождения от налогообложения. В общем случае минимальный срок владения жилой недвижимостью составляет три или пять лет в зависимости от обстоятельств приобретения и продажи.

Для детских долей, которые были оформлены в связи с использованием материнского капитала, действует специальное правило: срок владения такой долей для целей освобождения от НДФЛ исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность владельцем сертификата или его супругом, а не с даты последующего выделения доли ребенку.

Если минимальный срок владения не истек и льгота не применяется, налогооблагаемый доход можно уменьшить с учетом предусмотренных НК РФ имущественных вычетов и расходов на приобретение. При этом для расчета налоговой базы действуют специальные правила, в том числе правило о минимальной цене продажи, связанной с кадастровой стоимостью объекта.

Отдельное освобождение предусмотрено для семей с двумя и более детьми. При соблюдении установленных НК РФ условий доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ независимо от срока владения. Среди условий — приобретение другого жилья в установленный срок, улучшение характеристик нового жилья, ограничение по кадастровой стоимости проданного объекта и требования к другой недвижимости семьи. Льгота также распространяется на доход от продажи детских долей при соблюдении предусмотренных законом условий.

Поэтому перед продажей квартиры стоит отдельно проверить налоговые последствия именно для вашей ситуации: кто является собственником, когда квартира приобретена, когда выделены доли и применяется ли одно из предусмотренных законом освобождений.

Вывод

Продажа квартиры с материнским капиталом требует большей подготовки, чем обычная сделка с недвижимостью. До продажи важно проверить, выделены ли доли детям, получить разрешение органов опеки и заранее определить, какое жилье или другое имущество дети получат взамен. Если квартира находится в ипотеке, дополнительно нужно согласовать с банком порядок погашения кредита и проведения сделки.

Если в документах есть несовершеннолетние собственники, неисполненное обязательство по маткапиталу или действующая ипотека, лучше проверить схему сделки до поиска покупателя. Наши юристы более 11 лет сопровождают сделки с недвижимостью: они помогут оценить документы, определить порядок действий и учесть требования опеки, банка и Росреестра.

Поделиться в социальных сетях:

Ольга Колиберова

Судебный юрист

7 лет опыта

более 250 выигранных дел

Автор статьи

53 публикации на сайте

Подробнее о специалисте