Изменения в ФЗ о защите прав дольщиков при строительстве жилья
С 1 января 2017 года в силу вступают изменения, принятые в закон о защите прав дольщиков при строительстве жилья. Лоббировать принятие поправок в законодательство еще год назад начали власти Московского региона. В основном это связано с тем, что, согласно официальной статистике, около 90% столичных застройщиков на самом деле не имеют достаточного капитала, что влечет для дольщиков риск остаться в конечном итоге без жилья. В июле были приняты и подписаны Президентом РФ изменения в Федеральный закон (ФЗ) № 214. Поправки представляют собой блок, состоящий из 28 страниц. Что это за изменения? Каким образом они защищают участников договоров долевого строительства?
Что дадут изменения в законодательстве дольщикам?
В основном принятый Федеральный Закон являет собой ряд дополнительных требований к застройщикам. Часть из них имеет исключительно административный характер, поскольку напрямую не касается работы с дольщиками. Тем не менее, если смотреть глубже, соблюдение застройщиками новых требований законодательства в конечном итоге приведет к усилению защиты прав и интересов участников ДДУ.
- Требования к минимальному уставному капиталу застройщика (или уставных капиталов, если строительство объекта является совместным проектом с привлеченными юридическими лицами). Градация изложена в таблице.
| Минимальный размер уставного капитала застройщика | Допустимый максимальный размер площади всех объектов долевого строительства при указанном уставном капитале |
| 2,5 млн. рублей | 1 500 кв. м. |
| 4 млн. рублей | 2 500 кв. м. |
| 10 млн. рублей | 10 000 кв. м. |
| 40 млн. рублей | 25 000 кв. м. |
| 80 млн. рублей | 50 000 кв. м. |
| 150 млн. рублей | 100 000 кв. м. |
| 400 млн. рублей | 250 000 кв. м. |
| 800 млн. рублей | 500 000 кв. м. |
| 1,5 млрд. рублей | Более 500 000 кв. м. |
Фактически наведенная в таблице градация в первую очередь защищает интересы дольщиков. Не секрет, что чем больше размер уставного капитала у строительной компании – тем она солиднее. Принятие данной нормы вытеснит из рынка мелкие компании, которые не имеют «в запасе» достаточной суммы средств, и могут являться потенциальными банкротами. Таким образом, наличие приемлемого уставного капитала является своеобразным гарантом надежности застройщика для дольщиков.
- Формирование компенсационного фонда. На данный момент осуществляется страхование каждого из объектов договоров долевого участия. Однако практика показала, что такая система далеко не всегда дает нужный результат, и создание единого компенсационного фонда будет более эффективной мерой. Предполагается, что в фонд будут вноситься средства в размере, составляющем не более 1% от стоимости всех объектов строительства. Стоимость указывается в проектной декларации застройщика. В частности, эти средства будут использоваться для выплаты возмещений дольщикам.
- Использование застройщиком средств, полученных от дольщиков. Сейчас застройщик может использовать средства исключительно на нужды, связанные со строительством определенного объекта. В частности, на проведение инженерных сетей, на проведение изыскательных работ или на составление проектной документации. К тому же, застройщик обязан подавать ежеквартальные отчеты в контролирующие органы о распределении этих средств. Закон о защите прав дольщиков в новой редакции предусматривает возможность перераспределения средств, полученных от дольщиков, на несколько объектов. Но с условием, что все строительные объекты должны располагаться в пределах одной планировочной структуры (это может быть микрорайон или квартал).
- Раскрытие информации застройщиками. Новым Федеральным Законом, вступающим в силу с 1 января, в ФЗ № 214 была добавлена целая статья о раскрытии информации застройщиком. Так, установлено, что девелопер, в частности, должен публиковать на своем официальном сайте фотографии, отображающие процесс строительства на текущей стадии, проектную декларацию, способы, которые будут обеспечивать исполнение обязательств, а также документы, свидетельствующие о соответствии застройщика и проектной декларации всем необходимым требованиям законодательства. Также законодательством предусматривается ведение единого реестра застройщиков.
- Использование денежных средств дольщиков на объекты социальной инфраструктуры. Это довольно интересное изменение. Новыми поправками устанавливается, что застройщик может покрыть расходы, затраченные на строительство социальных объектов (школ, садов, площадок) только в том случае, если объекты будут переданы в собственность муниципалитета, государства или в собственность дольщиков. Если с муниципальными и государственными властями все понятно, то во втором случае механизм остается неясен – каким образом будет осуществляться управление и эксплуатация участниками ДДУ таких объектов? Пока механизмы осуществления таких процессов до конца не ясны, и как это все будет работать – покажет лишь практика.
- Счета эскроу. В перечне изменений, предусмотренных новыми поправками, также устанавливается возможность оплаты жилья по ДДУ через счета эскроу. На практике это будет работать следующим образом: банк, который заключил со строительной компанией кредитный договор, открывает счет, на который будут поступать средства от дольщиков. Соответственно, на эти деньги будут начисляться проценты, установленные договором с банком. Эти средства застройщик сможет получить лишь после завершения строительства. Таким образом, посредством открытия счета эскроу минимизируются риски, связанные с возможным банкротством застройщика или срывом сроков сдачи объекта.
Благодаря изменениям, вступающим в силу с 1 января 2017 года, дольщики смогут себя чувствовать более защищенными. Новая редакция Федерального Закона № 214 предъявляет довольно жесткие требования к застройщикам, и в то же время сводит к минимуму возможные риски для дольщиков. У вас возникли проблемы, связанные с договорами долевого участия? Обращайтесь в нашу юридическую компанию. Мы предоставляем консультирование и ряд других юридических услуг. Как с нами связаться, вы можете узнать в разделе «Контакты» или заполните форму обратной связи.
Руководитель компании
9 лет опыта
Более 200 выигранных дел
Комментарии