Сопроводили покупку квартиры с ипотечным обременением 6 млн рублей — сделка прошла без рисков

Запрос клиента

В январе к нам обратился клиент, которому требовалась помощь в проверке юридической чистоты сделки на вторичном рынке недвижимости. Задачи — проверить риски приобретения квартиры, исключить возможные основания для оспаривания сделки в будущем, подготовить все необходимые документы и выстроить безопасную цепочку расчетов.

Уже при первом осмотре объекта продавец предупредил: квартира находится в залоге у ПАО «Норвик Банк». В силу личных обстоятельств собственник взял кредит под залог недвижимости. Остаток долга составлял порядка 6 миллионов рублей при стоимости квартиры около 17 миллионов.

Такая ситуация требует особого подхода. Важно заранее установить точный размер задолженности перед банком, продумать порядок расчетов, подробно закрепить в договоре обязанности продавца по погашению долга и последствия их неисполнения, а также определить порядок подачи документов на регистрацию.

Что мы сделали

Сопровождение сделки на вторичном рынке включает работу по двум направлениям: проверка продавца и проверка объекта.

Первый этап — юридическая проверка. Запросили у продавца необходимый комплект документов и детально проанализировали их для установления принадлежности права на продажу квартиры и выявления возможных рисков.

В ходе проверки подобных сделок могут быть выявлены следующие проблемы:

• наличие лиц, сохраняющих пожизненное право пользования квартирой — например, в связи с приватизацией или договором ренты;
• риск банкротства продавца при значительной кредитной нагрузке;
• наличие обременений, ограничений права собственности, судебных споров;
• отсутствие необходимых согласий на сделку — от супруга или органов опеки;
• задолженности по коммунальным услугам или взносам на капремонт;
• несогласованные перепланировки.

По итогам проверки подготовили подробное письменное правовое заключение. Помимо практической ценности оно выполняет важную функцию: служит доказательством добросовестности покупателя и проявленной им должной осмотрительности при приобретении объекта.

Второй этап — подготовка сделки. Продумали и согласовали схему сделки: порядок расчетов, подписания договора купли-продажи и передачи документов на регистрацию. Подготовили договор купли-продажи и сопутствующие документы с учетом особенностей конкретной сделки.э

Как мы обезопасили клиента

Один из ключевых вопросов в сделках с ипотечным обременением — в какой момент гасится долг перед банком: до регистрации перехода права собственности за счет средств покупателя или после за счет средств, причитающихся продавцу. Второй вариант предпочтительнее с точки зрения безопасности, однако фактические обстоятельства не всегда позволяют его реализовать.

В данном случае стороны договорились, что покупатель передает продавцу средства для погашения ипотеки в день подписания договора. Это потребовало выстроить четкую и контролируемую схему расчетов.

Использовали следующие механизмы:

1. В договоре купли-продажи прописали прозрачный порядок расчетов, конкретную цель передачи части средств — погашение ипотеки, обязанность продавца погасить долг и последствия неисполнения этой обязанности.
2. В день подписания договора продавец составил расписку о получении части денежных средств для погашения задолженности перед банком.
3. Одномоментно с передачей денег продавец внес их на кредитный счет и подал заявление о досрочном погашении ипотеки — все это происходило под контролем.
4. После подтверждения фактического погашения ипотеки организовали расчеты через аккредитив: оставшаяся часть средств перечислялась продавцу только после регистрации перехода права собственности.
5. После закрытия кредита обратились в МФЦ для передачи в Росреестр заявлений о погашении регистрационной записи об обременении и о регистрации перехода права собственности на покупателя.

Результат

Ипотека и запись о ней в ЕГРН погашены в кратчайшие сроки. Регистрация перехода права собственности прошла без приостановок. Продавец получил причитающиеся ему средства. Покупатель — квартиру без обременений и с чистым титулом собственника.

Если вы покупаете квартиру с обременением или хотите убедиться в чистоте сделки — мы готовы помочь. Наши юристы более 11 лет сопровождают сделки с недвижимостью. Они помогут проверить объект и продавца, выстроят безопасную схему расчетов и проконтролируют каждый шаг сделки. Начать совместную работу можно с бесплатной консультации.