Как правильно сдать квартиру в аренду на длительный срок без посредников

Что нужно знать арендодателю при сдаче квартиры в аренду: наем или аренда

В разговорной речи «аренда» и «наем» часто используют как синонимы. В Гражданском кодексе РФ это разные договоры.

Если собственник передает квартиру гражданину для проживания, заключается договор найма жилого помещения. Его регулирует глава 35 ГК РФ. Собственник выступает наймодателем, а человек, который заселяется, — нанимателем.

• Договор аренды жилого помещения заключается, в частности, когда собственник передает квартиру юридическому лицу. Например, компания может снять квартиру для проживания своего сотрудника. В этом случае отношения регулируются нормами главы 34 ГК РФ.
• Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Если его заключили на срок не менее года, возникающее обременение права собственности подлежит государственной регистрации.

Кто имеет право сдавать квартиру

Собственник вправе передавать принадлежащую ему квартиру в наем. Перед заключением сделки проверьте сведения о праве собственности в ЕГРН.

Если собственников несколько, нужно учитывать права каждого из них. Порядок распоряжения общей собственностью зависит от того, является ли имущество долевой или совместной собственностью, поэтому перед подписанием договора лучше получить согласие всех лиц, чьи права затрагивает сделка.

Если квартиру сдает представитель собственника, его полномочия должны подтверждаться доверенностью. В документе желательно прямо указать право заключать договор найма, принимать платежи и подписывать документы, связанные с передачей квартиры.

Ипотечная квартира. Проверьте кредитный договор и договор ипотеки. Они могут устанавливать ограничения на передачу квартиры в пользование третьим лицам или требовать согласия банка. Если у вас есть сомнения насчет договора, можно обратиться к юристу по ипотеке.

Несовершеннолетний собственник или совладелец. Здесь нужно отдельно проверить правила распоряжения имуществом несовершеннолетнего. Для сделок, затрагивающих имущественные права подопечного, в предусмотренных законом случаях требуется предварительное разрешение органа опеки. Например, закон прямо предусматривает такое разрешение для сдачи имущества подопечного внаем или аренду.

Поэтому при наличии несовершеннолетнего собственника не стоит ограничиваться согласием родителей: сначала нужно определить его правовой статус и получить необходимые разрешения.

Как подготовить квартиру к сдаче

Перед тем как сдавать квартиру, приведите ее в состояние, которое соответствует объявлению и условиям будущего договора.

Клининг и подготовка. Проведите генеральную уборку, уберите личные вещи и документы, освободите шкафы и поверхности для использования нанимателем. До заселения устраните очевидные неисправности: протечки, неисправные розетки, сломанные замки, проблемы с сантехникой.

Мебель и техника. Заранее определите, что остается в квартире. Минимальный набор зависит от целевой аудитории, но обычно нанимателю нужны:

• кровать или раскладной диван;
• шкаф для одежды;
• кухонный гарнитур;
• стол и стулья;
• холодильник;
• стиральная машина;
• плита;
• исправная сантехника;
• интернет-оборудование, если оно входит в условия найма.

Фотографии. Снимайте квартиру после уборки и до передачи ключей. Покажите каждую комнату, кухню, санузел, балкон и видимые дефекты. Отдельно сфотографируйте мебель и технику, особенно если они имеют повреждения.

Фотографии пригодятся вместе с описью имущества и актом приема-передачи. Они позволяют зафиксировать состояние квартиры и имущества на момент заселения.

Как определить арендную ставку. Сравните предложения по квартирам с похожими характеристиками на актуальных площадках. Учитывайте район, транспортную доступность, площадь, этаж, состояние ремонта, мебель, технику и дополнительные условия.

Слишком высокая цена увеличивает срок простоя. Слишком низкая может привлечь большое количество откликов, но не компенсировать расходы собственника.

Как сдать квартиру без риелтора: объявление и первый показ

В этом случае нужно самостоятельно разместить объявление, проверить кандидатов и заключить договор. Посредник для этого не требуется, но все этапы собственнику придется организовать самому.

Для размещения объявления можно использовать крупные площадки с предложениями жилья. В объявлении сразу укажите, что квартиру сдает собственник, если это соответствует действительности.

Что указать в объявлении о сдаче квартиры:

• район и ближайший транспортный узел;
• площадь квартиры;
• количество комнат;
• этаж и этажность дома;
• мебель и технику;
• условия проживания;
• возможность проживания с детьми или животными;
• срок договора;
• размер ежемесячной платы;
• размер обеспечительного платежа;
• кто оплачивает коммунальные услуги;
• актуальные фотографии квартиры.

Не скрывайте существенные недостатки. Если в квартире нет лифта, окна выходят на шумную улицу или требуется ремонт в санузле, лучше сообщить об этом до показа. Так вы получите меньше случайных откликов и сэкономите время.

Показ. До встречи уточните, кто будет проживать в квартире, на какой срок планируется аренда, есть ли домашние животные и когда наниматель готов заселиться.

Важно. Не передавайте ключи и не заселяйте человека только после устной договоренности. Сначала согласуйте условия, подпишите договор и оформите передачу квартиры.

Как безопасно сдать квартиру: проверка жильцов и оформление договора

Нужно заранее проверить документы нанимателя, определить состав проживающих и зафиксировать условия сделки в договоре.

Для проверки можно использовать открытые государственные сервисы:

• действительность паспорта — сервис МВД России;
• задолженность по исполнительным производствам — ФССП;
• сведения о банкротстве — Единый федеральный реестр сведений о банкротстве;
• судебные дела — соответствующие государственные информационные ресурсы.

При этом открытые базы не позволяют гарантированно оценить платежеспособность арендатора. Отсутствие долгов не означает, что наниматель будет исправно платить, а наличие задолженности само по себе не доказывает будущего нарушения договора.

Поэтому дополнительно зафиксируйте в договоре размер арендной платы, дату ее внесения, способ оплаты, ответственность за просрочку, порядок использования обеспечительного платежа и условия досрочного расторжения.

Отдельно укажите, кто оплачивает коммунальные услуги: собственник или наниматель. Если расходы распределяются между сторонами, перечислите, какие именно платежи вносит каждая из них, например плату за содержание жилья, электричество, воду и отопление. Это поможет избежать разногласий при расчетах.

Поводом для дополнительной проверки могут быть:

• отказ показать документ, удостоверяющий личность;
• просьба заселиться до подписания договора;
• предложение отложить обеспечительный платеж без объяснения причин;
• нежелание сообщать, кто фактически будет проживать в квартире;
• просьба оформить договор на одного человека, а заселить нескольких;
• противоречивые сведения о месте работы или сроке проживания;
• предложение передать всю сумму наличными без оформления документов.

Срок и содержание договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Устные договоренности не заменяют письменный договор и существенно усложняют доказательство его условий при споре (ст. 674 ГК РФ).

До одного года — краткосрочный наем. Такой договор не требует государственной регистрации. При этом для краткосрочного найма действуют специальные правила расторжения: наймодатель может обратиться в суд, если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

От одного года до пяти лет — долгосрочный наем. Договор найма можно заключить максимум на пять лет. Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на пять лет. При сроке найма от одного года государственная регистрация требуется не для самого договора, а для возникающего из него ограничения (обременения) права собственности на квартиру. Заявление о регистрации подается сторонами договора.

Что обязательно включить в договор найма

В договоре лучше подробно зафиксировать:

• паспортные данные сторон;
• сведения о нанимателе и всех лицах, которые будут проживать в квартире;
• адрес и характеристики помещения: площадь, этаж, количество комнат;
• срок действия договора и порядок его продления;
• размер платы за наем, дату и способ ее внесения;
• порядок изменения размера арендной платы;
• размер обеспечительного платежа и основания, по которым его можно зачесть или удержать;
• порядок оплаты коммунальных услуг: по показаниям счетчиков, квитанциям или в фиксированной сумме;
• возможность или запрет передачи квартиры третьим лицам и поднайма;
• порядок доступа наймодателя в квартиру для осмотра, ремонта и устранения аварий;
• ответственность за просрочку платежей;
• порядок изменения и расторжения договора;
• порядок возврата квартиры и обеспечительного платежа при выезде.

О расторжении. Наймодатель не может просто прекратить договор и потребовать освободить квартиру только потому, что передумал. По общему правилу расторжение договора по требованию наймодателя происходит через суд.

Основания предусмотрены ст. 687 ГК РФ: например, существенная задолженность по плате, разрушение или порча помещения. Для обычного договора найма речь идет о невнесении платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Для краткосрочного найма основанием является невнесение платы более двух раз после установленного срока платежа.

Поэтому пункт вроде «наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив нанимателя за 30 дней» сам по себе не гарантирует, что квартиру получится освободить через 30 дней. Условия договора должны соответствовать императивным нормам закона.

Если наниматель после прекращения договора добровольно не выезжает, вопрос об освобождении квартиры может потребовать судебного решения. Самостоятельная смена замков или вынос вещей — плохая идея: такие действия могут повлечь отдельный спор и ответственность в зависимости от обстоятельств.

Опись имущества и акт приема-передачи

Сам договор найма не заменяет фиксацию состояния квартиры. Если при выезде наниматель оставит поврежденную мебель или технику, наймодателю нужно будет доказать, что имущество было в квартире до заселения и находилось в другом состоянии.

Опись имущества лучше оформить отдельным приложением к договору. В ней укажите:

• мебель — наименование, количество, состояние, существующие дефекты;
• бытовую технику — название, модель, серийный номер, внешнее состояние и работоспособность;
• сантехнику и оборудование;
• состояние стен, пола, потолка, дверей, окон и других элементов отделки;
• уже существующие повреждения и недостатки;
• номера фотографий, на которых зафиксированы соответствующие дефекты.

Акт приема-передачи подписывается при фактической передаче квартиры и ключей. В нем зафиксируйте:

дату передачи квартиры;

показания счетчиков воды, электричества, газа и других приборов, если они есть;

количество переданных комплектов ключей;

состояние квартиры;

перечень переданного имущества;

наличие или отсутствие претензий у сторон на момент передачи.

Показания счетчиков при заселении нужны для того, чтобы отделить расходы нанимателя от задолженности, которая могла возникнуть до его въезда. При выезде в акте фиксируются новые показания — так проще определить расход за период проживания.

Залог и обеспечительный платеж при сдаче квартиры

В бытовой речи обеспечительный платеж часто называют депозитом или залогом. В договоре лучше использовать точный термин «обеспечительный платеж» и отдельно прописать, что он обеспечивает исполнение конкретных обязательств нанимателя.

Обычно сумма составляет один месяц платы за наем. Но важен не размер, а условия использования денег. В договоре нужно указать:

• когда наниматель вносит обеспечительный платеж;
• какие обязательства он обеспечивает;
• в каких случаях наймодатель вправе удержать всю сумму или ее часть;
• как подтверждается размер ущерба;
• в какой срок возвращается остаток;
• может ли обеспечительный платеж засчитываться в счет задолженности по плате за наем.

Из обеспечительного платежа можно предусмотреть удержание, например, задолженности по плате за наем, не оплаченных нанимателем коммунальных расходов или стоимости причиненного им ущерба — если соответствующие условия предусмотрены договором и есть основания для удержания.

Если претензий к нанимателю нет, остаток обеспечительного платежа возвращается в срок, установленный договором. На практике удобно прописать конкретный срок, например пять рабочих дней после подписания акта возврата квартиры.

Поэтому плату за последний месяц и обеспечительный платеж лучше разделять. Если стороны хотят зачесть обеспечительный платеж в счет последней арендной платы, это нужно отдельно согласовать и учитывать при окончательном расчете по квартире и имуществу.

Налоги при сдаче квартиры в аренду

Доход от сдачи жилья в аренду подлежит налогообложению. Конкретный порядок зависит от того, какой режим применяет собственник: НДФЛ, налог на профессиональный доход (НПД), УСН или патентная система для ИП.

Для обычного собственника, который сдает квартиру физическому лицу, на практике чаще всего рассматривают НДФЛ или НПД. ИП могут применять УСН или ПСН, если выполняются условия соответствующего режима.

Сравнение налоговых режимов для арендодателя:

Для УСН в 2026 году предельный доход для применения режима составляет 490,5 млн рублей. Для индивидуального предпринимателя также нужно учитывать страховые взносы: фиксированная сумма за 2026 год составляет 57 390 рублей, а с дохода свыше 300 000 рублей дополнительно оплачивается 1% в установленном законом порядке.

НПД

НПД (самозанятость) для собственника одной или нескольких квартир часто оказывается самым простым вариантом, если соблюдаются условия режима. При сдаче жилья физическому лицу ставка составляет 4%, при расчетах с ИП или организацией — 6%. Годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей. Декларация не подается: доход отражается в приложении «Мой налог», а налог уплачивается не позднее 28-го числа следующего месяца. При регистрации действует налоговый вычет 10 000 рублей, который временно снижает ставки до 3% и 4%.

При НПД не уплачиваются обязательные страховые взносы за себя, поэтому этот режим сам по себе не формирует пенсионные права как обязательные страховые взносы ИП. При желании самозанятый может делать добровольные взносы в Социальный фонд России.

НДФЛ

НДФЛ применяется, если собственник не использует специальный налоговый режим. Для налоговых резидентов доходы от аренды в 2026 году относятся к основным видам доходов и облагаются по прогрессивной шкале:

• до 2,4 млн рублей — 13%;
• от 2,4 до 5 млн рублей — 15% с соответствующей части дохода;
• от 5 до 20 млн рублей — 18% с соответствующей части;
• от 20 до 50 млн рублей — 20% с соответствующей части;
• свыше 50 млн рублей — 22% с соответствующей части.

Повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а к части, которая попадает в соответствующий диапазон.

Если собственник самостоятельно декларирует доход от сдачи квартиры, 3-НДФЛ за прошедший год обычно подается не позднее 30 апреля следующего года, а исчисленный по декларации налог уплачивается не позднее 15 июля.

Патент ИП (ПСН)

Патент ИП (ПСН) может быть выгоден при сдаче нескольких объектов или при высокой арендной плате, но считать его нужно отдельно для конкретного региона. Стоимость патента зависит не от фактически полученной арендной платы, а от потенциально возможного дохода, установленного для соответствующего вида деятельности и территории. Поэтому перед выбором ПСН нужно рассчитать стоимость патента и сравнить ее с НПД или УСН.

Поэтому отсутствие договора не отменяет обязанность платить налоги. Более того, без договора собственник одновременно теряет часть доказательств условий сделки с нанимателем.

Ответственность за неуплату налогов

За налоговые нарушения могут начисляться недоимка, пени и штраф.

• Умышленная неуплата или неполная уплата налога — штраф 40% от неуплаченной суммы; при отсутствии умысла базовый размер штрафа по ст. 122 НК РФ составляет 20%.
• Непредставление 3-НДФЛ — штраф 5% от неуплаченной по декларации суммы за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей.
• Уголовная ответственность возможна при уклонении от уплаты налогов в крупном или особо крупном размере. Для физического лица крупным размером признается сумма неуплаченных налогов свыше 2,7 млн рублей за три финансовых года при условии, что она превышает 10% от суммы налогов, подлежавших уплате, либо превышает 9 млн рублей независимо от доли. Особо крупным размером признается сумма свыше 13,5 млн рублей при доле более 20%, либо превышающая 45 млн рублей независимо от доли.
• При этом уголовная ответственность не наступает автоматически только из-за того, что собственник не заплатил налог с аренды. Для применения ст. 198 УК РФ должны быть установлены предусмотренные законом признаки состава преступления.

Временная регистрация жильца

Если наниматель — это гражданин РФ, который проживает в квартире по месту пребывания более 90 дней, в общем случае ему нужно оформить регистрацию по месту пребывания. Заявление подает сам гражданин, а собственник подтверждает согласие на регистрацию. Регистрация по месту пребывания не дает нанимателю права собственности на квартиру и прекращается по истечении установленного срока.

Для иностранных граждан действуют правила миграционного учета. В общем случае принимающая сторона должна уведомить МВД о прибытии иностранного гражданина в установленный законом срок. Конкретный срок зависит от гражданства иностранца, его статуса и обстоятельств пребывания в России, поэтому перед заселением стоит проверить, какие правила применяются в конкретной ситуации.

Сам факт временной регистрации не превращает нанимателя в собственника и не дает ему права распоряжаться квартирой. Но перед оформлением регистрации собственнику стоит проверить срок договора найма и срок, на который оформляется регистрация, чтобы они соответствовали друг другу.

Чек-лист собственника: пошаговая инструкция

1. Проверьте правовой статус квартиры. Убедитесь, что вы вправе сдавать помещение. Если квартира находится в общей собственности, учитывайте права сособственников. При наличии ипотеки проверьте кредитный договор: в нем могут быть условия о передаче квартиры в наем.

2. Выберите налоговый режим. Для собственника, который сдает жилую недвижимость физическим лицам, одним из наиболее простых вариантов может быть НПД. Ставка составляет 4% при расчетах с физическими лицами и 6% — с организациями и ИП. Перед выбором режима проверьте, соответствуете ли вы условиям его применения.

3. Подготовьте квартиру. Проведите уборку, устраните очевидные неисправности, проверьте технику и сантехнику. До заселения сделайте фотографии помещений и имущества — они пригодятся для фиксации исходного состояния квартиры.

4. Разместите объявление. Опубликуйте объявление на подходящих площадках. Укажите, что квартиру сдает собственник без посредников, размер платы, обеспечительного платежа, порядок оплаты коммунальных услуг и основные условия проживания.

5. Проверьте кандидата. До подписания договора попросите паспорт и уточните сведения, которые важны для оценки сделки. При необходимости можно проверить доступные сведения о судебных спорах и исполнительных производствах. Проверка открытых баз не гарантирует платежеспособность человека, поэтому не стоит воспринимать ее как абсолютную защиту.

6. Заключите договор найма. Для проживания физического лица в квартире используйте именно договор найма жилого помещения. Зафиксируйте срок, размер платы, порядок расчетов, условия использования обеспечительного платежа, правила проживания, ответственность сторон и порядок расторжения.

7. Составьте опись имущества. Перечислите мебель, технику и другие ценные вещи, укажите их состояние и существующие дефекты. Сделайте фотографии и приложите их к документам.

8. Подпишите акт приема-передачи. Зафиксируйте дату передачи квартиры, состояние помещения, показания счетчиков и количество переданных ключей. Акт подписывается одновременно с фактической передачей квартиры.

9. Получите плату и обеспечительный платеж. Разделяйте плату за первый месяц и обеспечительный платеж. В договоре заранее определите, в каких случаях обеспечительный платеж может быть удержан и когда возвращается.

10. Исполняйте налоговые обязанности. При НПД доход отражается через приложение «Мой налог», а налог уплачивается в установленный срок. При НДФЛ доход в соответствующих случаях декларируется ежегодно. Не откладывайте оформление налогового режима до момента, когда возникнет первый спор с нанимателем.

Что нужно проверить перед заселением

Перед передачей ключей у собственника должны быть на руках:

• подписанный договор найма;
• опись имущества;
• фотографии квартиры и имущества;
• акт приема-передачи;
• зафиксированные показания счетчиков;
• подтверждение получения платы за первый месяц;
• подтверждение внесения обеспечительного платежа, если он предусмотрен договором.

Такой комплект документов позволяет заранее зафиксировать основные условия сделки и исходное состояние квартиры. Это не исключает споров, но значительно упрощает их разрешение, если конфликт все же возникнет.

Вывод

Безопасная сдача квартиры — это не только найти нанимателя и получить первый платеж. Собственнику нужно заранее определить условия проживания, оформить договор найма, зафиксировать состояние квартиры и имущества, правильно оформить расчеты и выбрать подходящий налоговый режим.

Если вы сдаете владелец жилья, который сдает квартиру впервые и хочет проверить уже подготовленный договор, юрист может заранее найти условия, которые создают для собственника дополнительные риски: порядок расторжения, возврат обеспечительного платежа, ответственность за ущерб, коммунальные платежи и правила доступа в квартиру. Консультация до передачи ключей обычно позволяет исправить такие условия без спора с нанимателем.

Поделиться в социальных сетях:

Ольга Колиберова

Судебный юрист

7 лет опыта

более 250 выигранных дел

Автор статьи

52 публикации на сайте

Подробнее о специалисте