Покупка квартиры по доверенности в 2026 году: риски и правила оформления

Что дает доверенность при покупке квартиры

Перед сделкой важно понимать три вещи:

1. Доверенность не является правоустанавливающим документом. Она не передаетпредставителю право собственности на квартиру, а только позволяет действовать от имени собственника в пределах предоставленных полномочий.
2. Нотариальная доверенность не делает нотариальной саму сделку. Если для конкретного договора нотариальная форма не требуется законом или соглашением сторон, договор купли-продажи может оставаться в простой письменной форме.
3. Нотариус не проверяет законность будущего договора. При удостоверении доверенности он проверяет личность доверителя и его волеизъявление, но не оценивает заранее условия будущей продажи квартиры.

Поэтому безопасность сделок с доверенностью зависит не только от того, есть ли на документе нотариальное удостоверение. Не менее важны проверка полномочий представителя, действительности доверенности и безопасная схема расчетов.

Что такое генеральная доверенность на квартиру и что она дает

В Гражданском кодексе термина «генеральная доверенность» нет. Так обычно называют документ, который предоставляет представителю широкий круг полномочий: например, распоряжаться имуществом, заключать сделки, получать деньги и представлять интересы доверителя в государственных органах.

Разберем их подробнее в таблице:

Если в доверенности указано только право «распоряжаться принадлежащим мне имуществом», а конкретная квартира не определена, нужно отдельно проверить, достаточно ли таких полномочий для проведения сделки и регистрации перехода права. В идеале в документе должны быть четко указаны объект и действия, которые представитель вправе совершать.

Слишком узкая доверенность тоже может создать проблему. Например, если в ней указан конкретный покупатель, цена и жесткий срок сделки, любое изменение условий может потребовать оформления нового документа.

Риски покупки квартиры по доверенности от продавца

Это один из наиболее рискованных вариантов для покупателя. Собственник лично не участвует в сделке, а договор и расчеты организует представитель. Если доверенность прекратилась или представитель вышел за пределы своих полномочий, возникают риски для действительности сделки и регистрации перехода права.

Отмена доверенности доверителем

Доверитель вправе отменить доверенность в любое время без объяснения причин. Для этого достаточно обратиться к нотариусу. При этом представитель может даже не знать, что полномочия прекращены.

То есть имеет значение не только момент, когда покупатель фактически узнал об отмене. Если информация уже появилась в открытом реестре, ссылаться на то, что покупатель ничего не знал, значительно сложнее.

Поэтому отмена доверенности доверителем — одна из причин, по которой документ нужно проверять непосредственно перед сделкой. Оптимально сделать это как минимум дважды: перед подписанием договора и перед подачей документов на регистрацию. Если собственник отзовет доверенность, повторная проверка позволит выявить это до завершения сделки.

Смерть доверителя или недееспособность

Доверенность прекращается при наступлении смерти доверителя. Поэтому если собственник умер до подписания договора, представитель уже не вправе совершать сделку от его имени.

С недееспособностью ситуация сложнее. Недееспособным человека признает суд, а не родственники или органы опеки. При этом необходимо различать два сценария: доверитель мог быть признан недееспособным уже после выдачи доверенности либо на момент ее оформления не понимать значения своих действий.

• В первом случае прекращение доверенности связано с установленным законом основанием.
• Во втором может возникнуть вопрос об оспаривании самой доверенности и совершенной на ее основании сделки.

Подделка, недобросовестность и злоупотребление

Поддельный документ. Если мошенники используют реквизиты настоящей доверенности, самостоятельно заметить подделку бывает сложно. Поэтому проверять документ стоит сразу по нескольким каналам: через нотариальный реестр и у нотариуса, который его удостоверял.

Недобросовестный представитель. Риск существует даже тогда, когда представителем является близкий родственник собственника. Например, представитель может выполнить только часть поручения доверителя, а приобретенную вместо проданной квартиры недвижимость оформить уже на себя.

Злоупотребление полномочиями. Представитель может действовать не в интересах собственника: например, договориться о заниженной цене или заключить сделку на условиях, которые доверитель не одобрил бы.

Банкротство доверителя. Это еще одно обстоятельство, которое стоит проверить перед покупкой квартиры по доверенности. При наличии процедуры банкротства полномочия доверителя и представителя могут иметь дополнительные ограничения, поэтому сведения о банкротстве необходимо сопоставить с содержанием доверенности и планируемой сделкой.

Восемь оснований прекращения доверенности

Статья 188 ГК РФ перечисляет основания прекращения доверенности. Перечень закрытый, но оснований больше, чем обычно указывают в инструкциях.

Есть два важных момента по сроку действия. Доверенность без даты совершения ничтожна — это первое, что нужно проверить в документе. При этом максимальный срок доверенности в три года отменен еще в 2013 году: документ можно выдать на любой срок.

Как проверить доверенность перед покупкой квартиры

Здесь лучше не ограничиваться проверкой самого бланка. Перед сделкой нужно убедиться, что доверенность действительна, представитель имеет необходимые полномочия, а собственник согласен с продажей.

1. Проверьте документ по реестру нотариата. На большинстве нотариальных бланков есть QR-код. Если его нет, можно ввести реестровый номер, дату удостоверения и фамилию нотариуса — эти данные указаны в документе.
2. Позвоните нотариусу, который удостоверил доверенность. Контакты можно найти через сайт Федеральной нотариальной палаты.
3. Проверьте полномочия представителя. В документе должно быть указано право продать конкретную квартиру с адресом и кадастровым номером, подписать договор и подать документы на регистрацию.
4. Проверьте право на получение денег. Полномочие подписать договор само по себе не означает, что представитель вправе получить оплату. Но безопаснее вообще не передавать деньги представителю.
5. Проведите видеосвязь с собственником в день сделки. Попросите его показать паспорт, назвать адрес квартиры и подтвердить, что доверенность действует. Запись разговора сохраните.
6. Проверьте доверителя по открытым базам: реестр банкротств, банк данных исполнительных производств, картотеку арбитражных дел.
7. Закажите свежую выписку из ЕГРН и убедитесь, что собственник квартиры — именно доверитель. Порядок получения выписки разобран в статье «Как получить сведения из ЕГРН».
8. Запросите нотариальное согласие супруга, если квартира приобреталась в браке. Доверенность такое согласие не заменяет.
9. Повторно проверьте доверенность перед подачей документов в Росреестр. Между подписанием договора и регистрацией перехода права документ может быть отменен.

Как безопасно рассчитаться при покупке квартиры по доверенности

Даже правильно оформленная доверенность не защищает покупателя от риска потерять деньги. Поэтому отдельное внимание стоит уделить расчетам.

Если расчет производится наличными, расписку должен оформить получатель. В ней стоит указать данные сторон, сумму, договор и конкретную квартиру.

Можно ли при покупке квартиры оформить ее на другого человека

Да. При такой схеме покупателем и будущим собственником будет другой человек, а вы будете действовать от его имени по доверенности.

Как купить квартиру на другого человека

Собственником станет тот, кто указан покупателем в договоре, независимо от того, кто фактически передал деньги. Будущий собственник выдает вам доверенность, вы от его имени подписываете договор и подаете документы на регистрацию права.

При этом важно учитывать несколько последствий:

• вернуть деньги, если отношения между вами испортятся, будет сложно: юридически вы действовали от имени другого человека;
• право на вычет возникает у собственника, а не у того, кто фактически оплатил квартиру;
• при покупке в браке квартира может поступить в совместную собственность супругов независимо от того, на кого оформлен договор;
• при покупке квартиры на несовершеннолетнего потребуется участие его законных представителей.

Что указать в нотариальной доверенности на покупку квартиры:

• дата и место совершения — без даты доверенность ничтожна;
• паспортные данные доверителя и представителя;
• право заключить и подписать договор купли-продажи жилого помещения;
• предельная цена покупки или порядок ее определения;
• право подавать и получать документы в Росреестре и МФЦ;
• право подписывать передаточный акт;
• при необходимости — право открывать аккредитив и совершать действия с ним;
• срок действия и возможность или запрет передоверия.

Покупка квартиры по доверенности через ипотеку

При ипотечной сделке появляется еще один участник — банк. Он устанавливает собственные требования к доверенности и может отказаться от сделки, если документ его не устраивает.

Если по доверенности действует продавец: банк проверяет документ еще на этапе одобрения объекта. Обычно требуется специальная доверенность, в которой подробно указаны полномочия представителя. Банк также может потребовать личного участия собственника, в том числе по видеосвязи.

При этом деньги безопаснее перечислять непосредственно на счет собственника. Это исключает риски, связанные с последующей передачей денежных средств представителем продавцу.

Текст доверенности лучше заранее согласовать с банком. Если после визита к нотариусу выяснится, что нужного полномочия нет, документ придется переделывать.

Передоверие и доверенности из-за границы

Представитель может передать свои полномочия другому человеку, если это допускает первоначальная доверенность. Передоверие оформляется нотариально, а срок новой доверенности не может превышать срок основной.

Если вам показывают доверенность, оформленную в порядке передоверия, нужно проверить оба документа. Основная доверенность могла быть отменена, и тогда прекращается и передоверие.

При этом доверенности иностранных нотариусов не отображаются в российском реестре нотариата. Поэтому проверить такой документ через сервис ФНП нельзя. В такой ситуации особенно важно связаться с собственником и продумать безопасную схему расчетов.

Как оформить доверенность собственнику квартиры

Оформление доверенности у нотариуса обязательно в случаях, установленных законом. Обратиться можно к любому нотариусу. Представителю присутствовать не требуется: собственнику понадобятся паспорт, данные представителя и сведения о квартире.

Нотариус установит личность доверителя, разъяснит последствия выдачи документа и внесет сведения в реестр.

Чтобы снизить риски, собственнику стоит:

• выдавать специальную доверенность на конкретную квартиру, а не общую на все имущество;
• указать, что деньги за продажу перечисляются непосредственно на его счет;
• установить разумный срок действия документа;
• не выдавать одинаковые полномочия нескольким представителям без необходимости;
• после регистрации перехода права отменить доверенность.

Стоимость состоит из нотариального тарифа и платы за услуги правового и технического характера. Размер зависит от вида документа и региона.

Что делать, если сделка уже прошла

Если после регистрации выяснилось, что доверенность была отменена, поддельна или прекратилась по другой причине, действовать нужно как можно быстрее.

1. Соберите документы и доказательства проверки доверенности: результаты проверки реестра, переписку, запись видеосвязи, платежные документы.
2. Определите, кто получил деньги и к кому можно предъявить требования.
3. Оцените, сохраняется ли статус добросовестного приобретателя.
4. При признаках подделки доверенности или мошенничества обратитесь в правоохранительные органы.
5. Проверьте наличие страхования титула, если оно оформлялось.

Вместо итога

Покупка квартиры по доверенности сама по себе не означает, что сделка обязательно будет проблемной. Основные риски возникают, если доверенность отменена или прекращена, представитель превышает свои полномочия, документ поддельный либо деньги передают не собственнику.

Поэтому перед сделкой важно проверить оформление доверенности, полномочия представителя, статус собственника и саму квартиру, а расчеты проводить так, чтобы деньги поступали непосредственно владельцу.

Если квартира покупается через представителя, особенно по передоверию, с ипотекой или при отсутствии собственника на сделке, лучше проверить документы до внесения аванса. Юристы «ХелпКонсалтинг» сопровождают сделки с недвижимостью более 11 лет и помогают оценить риски, проверить документы и подготовить безопасную схему расчетов. Записаться на консультацию можно до подписания договора и передачи денег — это значительно проще, чем решать проблему после регистрации сделки.

Поделиться в социальных сетях:

Ольга Колиберова

Судебный юрист

7 лет опыта

более 250 выигранных дел

Автор статьи

47 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте