Земли сельскохозяйственного назначения: что это значит и можно ли строить дом на таком участке

Категория земель и вид разрешенного использования: что важнее

Все земли в России относятся к одной из семи категорий. Земли сельскохозяйственного назначения — одна из них. Категория показывает общее назначение территории, но сама по себе не отвечает на главный вопрос собственника: что именно разрешено делать на конкретном земельном участке.

Для этого нужно смотреть вид разрешенного использования. От него зависит, можно ли на участке построить дом, разместить теплицу, вести растениеводство или использовать землю для другой деятельности. Использовать земельный участок нужно в соответствии с установленным для него ВРИ.

Категория земель и ВРИ указаны в выписке из ЕГРН. Их также можно проверить по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте.

Есть важное различие, которое часто упускают. Земли сельскохозяйственного назначения находятся за границами населенных пунктов. При этом внутри населенных пунктов тоже могут находиться поля и другие территории сельскохозяйственного использования. Но у них другая категория — «земли населенных пунктов», поэтому правила для них отличаются.

Проверить категорию и ВРИ можно по выписке из ЕГРН, либо на публичной кадастровой карте Росреестра по кадастровому номеру.

Земли сельхозназначения: вид разрешенного использования (ВРИ)

Виды разрешенного использования устанавливаются федеральным классификатором. Для сельскохозяйственных земель предусмотрены, в частности, растениеводство, овощеводство, садоводство, виноградарство, животноводство, птицеводство, сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, рыбоводство и другие виды деятельности.

Название ВРИ имеет практическое значение. Например, если для земельного участка установлен вид «Сенокошение», это не означает, что на нем автоматически разрешен выпас скота. Для этого предусмотрен отдельный ВРИ — «Выпас сельскохозяйственных животных».

В ЕГРН также могут встречаться формулировки, которые использовались в прежних классификаторах, например «для сельскохозяйственного производства» или «сельскохозяйственное использование». Поэтому при покупке важно смотреть не только на категорию земель, но и на конкретный ВРИ.

Можно ли сменить ВРИ? Возможность изменения ВРИ зависит от того, какой именно вид разрешенного использования установлен для участка и какие виды предусмотрены для соответствующей территориальной зоны. Изменение ВРИ возможно только после изменения категории земель.

• Основной ВРИ. Собственник может выбрать основной вид из предусмотренных правилами землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны.
• Условно разрешенный ВРИ. Для него требуется специальная процедура получения разрешения.
• Вспомогательный ВРИ. Используется дополнительно к основному в предусмотренных законом случаях.

Но изменение ВРИ не означает, что любой сельскохозяйственный участок можно превратить в площадку под жилую застройку. Особенно важно проверить, относится ли участок к сельскохозяйственным угодьям и какие ограничения действуют именно для него.

Строительство на землях сельскохозяйственных угодий

Сельскохозяйственные угодья — это пашни, сенокосы, пастбища, залежи и земли, занятые многолетними насаждениями: садами, виноградниками. Это наиболее ценная для сельского хозяйства часть земель сельхозназначения, поэтому для нее действует особый режим.

Строительство жилого дома на сельскохозяйственных угодьях не допускается. Причина в том, что на такие земли не распространяются градостроительные регламенты. Поэтому установить ВРИ, предусматривающий строительство жилого дома, через правила землепользования и застройки нельзя.

В отдельных случаях участок можно перевести из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Например, это возможно при включении территории в границы населенного пункта. Но рассчитывать на такой перевод как на гарантированный способ узаконить строительство при покупке участка нельзя.

Как понять, что перед вами угодья? Отдельной строки в ЕГРН со статусом «сельскохозяйственные угодья» может не быть. При проверке смотрят на ВРИ и другие документы, характеризующие участок.

Если определить статус однозначно не получается, могут потребоваться материалы землеустройства и документы, связанные с использованием территории.

В качестве ориентира:

• «Сенокошение», «Выпас сельскохозяйственных животных». Такие ВРИ прямо связаны с сельскохозяйственными угодьями. Строительство жилого дома на таком участке не допускается.
• «Растениеводство», «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур», «Овощеводство», «Виноградарство» и другие аналогичные ВРИ. Участок может относиться к сельскохозяйственным угодьям, поэтому перед покупкой потребуется дополнительная проверка.
• «Для сельскохозяйственного производства», «Для возделывания сельскохозяйственных культур». Это формулировки, которые встречаются в старых документах. По одному названию ВРИ делать вывод о возможности строительства нельзя.
• «Ведение садоводства» в СНТ. Такой участок имеет другой режим, и возможность строительства на нем рассматривается отдельно.
• «Ведение личного подсобного хозяйства» на полевом участке. Это также другой режим, но строительство жилого дома на таком участке не допускается.

Именно здесь возникает одна из самых рискованных ситуаций при покупке земли. Участки «в поле» с сельскохозяйственным ВРИ могут стоить значительно дешевле земли под застройку, но использовать их как место для строительства жилого дома нельзя.

Кроме того, при незаконном строительстве могут возникнуть требования об устранении последствий нарушения и ответственность за нецелевое использование или порчу земель. Поэтому перед покупкой важно проверить не только цену и площадь, но и назначение земли сельскохозяйственного участка, его ВРИ и фактический статус.

Если дом уже построен на участке, где строительство не допускается, его можно попытаться узаконить в судебном или административном порядке, но строго при соблюдении условий, предусмотренных законом. Наши юристы помогают узаконить самовольную постройку: анализируют документы, готовят заключения, взаимодействуют с госорганами и при необходимости представляют интересы в суде.

Можно ли на земле сельхозназначения построить жилой дом в 2026 году

Ответ зависит прежде всего от ВРИ и особенностей конкретного участка. Сама категория «земли сельскохозяйственного назначения» не означает ни автоматического запрета, ни автоматического разрешения на строительство.

Основные ситуации выглядят так:

Последний вариант часто вызывает путаницу. Приусадебный участок для ЛПХ находится в границах населенного пункта, поэтому относится уже к другой категории — землям населенных пунктов. Поэтому рассматривать его как обычный участок сельхозназначения нельзя.

СХ-2 и СХ-3: категория земель, что можно строить

Здесь важно не перепутать категорию земель и обозначение территориальной зоны. СХ-1, СХ-2, СХ-3 и аналогичные обозначения не являются единой федеральной классификацией. Их содержание устанавливается конкретным муниципалитетом в правилах землепользования и застройки.

Поэтому нельзя определить, что можно строить, только по обозначению СХ-2 или СХ-3. В одном муниципалитете СХ-2 может предусматривать садоводство, а в другом — совершенно другой режим.

Чтобы проверить участок:

1. Найдите правила землепользования и застройки муниципалитета, где расположен участок.
2. Определите территориальную зону, в которую он входит.
3. Откройте градостроительный регламент этой зоны.
4. Посмотрите основные, условно разрешенные и вспомогательные ВРИ.
5. Отдельно проверьте, не относится ли участок к сельскохозяйственным угодьям: для них градостроительный регламент не устанавливается.

Поэтому расшифровывать СХ-2 или СХ-3 по информации из интернета рискованно. Для оценки возможности строительства нужно смотреть именно ПЗЗ того муниципального образования, где находится участок.

Земли сельхозназначения для садоводства: можно ли строить дом и прописаться

Да, это один из законных вариантов использования такой земли, не являющейся сельскохозяйственными угодьями. На садовом участке можно построить садовый или жилой дом, а также предусмотренные законом хозяйственные постройки.

При этом нужно учитывать несколько условий:

• параметры дома должны соответствовать требованиям к объектам индивидуального жилищного строительства: не более трех надземных этажей, высота не более 20 метров, объект не предназначен для раздела на самостоятельные
• объекты недвижимости;
• право собственности на построенный объект регистрируется в установленном законом порядке;
• на строительство жилого дома на садовом участке в предусмотренных законом случаях можно направить средства материнского капитала;
• для постоянной регистрации дом должен иметь статус жилого.

Если на участке уже стоит садовый дом, его можно перевести в жилой в установленном порядке. Порядок признания садового дома жилым мы разобрали в статье «Как перевести садовый дом в статус жилого», а вопросы упрощенной регистрации в публикации «Дачная амнистия: как упрощенно зарегистрировать дом».

Земля сельхозназначения для дачного строительства: плюсы и минусы

С 2019 года понятия «дачный участок» и «дачное строительство» упразднены. Формулировки «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» признаны равнозначными понятиям «садовый земельный участок» и «для ведения садоводства». Переоформлять документы из-за этого не требуется.

У такого участка есть свои плюсы:

• цена обычно ниже, чем у земли под ИЖС;
• разрешено строительство жилого дома с последующей регистрацией по месту жительства;
• для земельных участков, используемых для садоводства, действует пониженная ставка земельного налога — не более 0,3% кадастровой стоимости.

Но есть и ограничения:

• инфраструктуру и дороги обычно содержит товарищество, а не муниципалитет;
• подключение коммуникаций может обойтись дороже;
• землю по-прежнему необходимо использовать в соответствии с ее назначением.

Обратите внимание: приравнивание дачных участков к садовым не отменяет статус сельскохозяйственных угодий. Если участок с ВРИ «для дачного строительства» по документам землеустройства относится к сельскохозяйственным угодьям, строительство на нем все равно запрещено. Поэтому перед покупкой нужно проверить не только формулировку ВРИ, но и территориальную зону по ПЗЗ.

Дом фермера на сельскохозяйственной земле

С 1 марта 2022 года на земельном участке крестьянского (фермерского) хозяйства разрешено построить один жилой дом. Данную возможность закрепил Федеральный закон от 2 июля 2021 года № 299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

При этом строительство фермерского дома разрешено только при соблюдении установленных условий. Поэтому сам по себе статус участка КФХ еще не означает, что на нем можно построить обычный загородный дом.

Для фермерского дома действуют ограничения: дом до 500 кв.м и застройка не более 0,25% участка.

Требования для дома фермера:

• дом должен быть один и предназначаться для проживания членов КФХ;
• допускается не более трех надземных этажей;
• общая площадь дома — не более 500 кв. м;
• площадь застройки — не более 0,25% площади всего земельного участка;
• дом нельзя разделить на отдельные объекты и продать отдельно от участка;
• субъект РФ вправе полностью запретить такое строительство на своей территории.

Последнее особенно важно проверить перед покупкой. Кроме того, площадь участка должна позволять соблюсти норматив застройки. Например, при пятне застройки 100 кв. м потребуется участок площадью не менее 4 га.

Купить участок КФХ и построить дом исключительно для проживания без ведения фермерского хозяйства не получится. Крестьянское хозяйство должно реально вести сельскохозяйственную деятельность: производить и реализовывать продукцию, сдавать необходимую отчетность и платить налоги. Если будет установлено, что КФХ создано формально, а участок фактически используется только под жилье, постройка может быть признана самовольной.

Перед покупкой такого участка стоит отдельно проверить, разрешено ли строительство фермерского дома в конкретном регионе и соответствует ли планируемое использование требованиям закона. Если есть сомнения в статусе участка или планируемом строительстве, можно заранее обсудить ситуацию с юристом — начать работу можно с бесплатной консультации.

Что можно делать на земле сельскохозяйственного назначения

Конкретный перечень разрешенных действий зависит от вида разрешенного использования земли сельскохозяйственного назначения. В зависимости от ВРИ на участке можно:

• выращивать сельскохозяйственные культуры, закладывать сады и виноградники;
• пасти скот и заготавливать корма;
• заниматься птицеводством, пчеловодством и рыбоводством;
• размещать необходимые для сельскохозяйственной деятельности вспомогательные объекты: ангары, зернохранилища, теплицы, гаражи для техники, водонапорные башни, дороги, мелиоративные каналы и защитные насаждения;
• сдавать участок в аренду сельхозпроизводителю.

При этом вспомогательные объекты нельзя автоматически размещать на любых сельскохозяйственных угодьях. Например, пашня, занятая посевами, имеет режим угодий, а участок под зернохранилищем относится к другой категории сельскохозяйственных земель.

Обязанности собственника и штраф за нецелевое использование земельного участка

Собственник обязан использовать земельный участок по целевому назначению и в соответствии с установленным ВРИ, а для сельскохозяйственных земель — принимать меры по сохранению плодородия почв.

Контроль за использованием земель осуществляют, в частности, Россельхознадзор и Росреестр. Для выявления нарушений используются в том числе материалы дистанционного наблюдения.

На возможные нарушения указывают:

• зарастание значительной части участка сорной растительностью;
• отсутствие сельскохозяйственной деятельности;
• захламление территории предметами, не связанными с использованием земли;
• загрязнение почвы химическими веществами.

Штраф за нецелевое использование земельного участка зависит от конкретного состава нарушения. Для граждан и организаций он рассчитывается по правилам КоАП РФ, в том числе в процентах от кадастровой стоимости с установленным минимальным размером. Поэтому конкретную сумму необходимо определять по действующей редакции нормы и обстоятельствам нарушения.

Отдельно предусмотрена ответственность за неиспользование сельскохозяйственного участка по назначению и за ненадлежащее использование земель.

Изъятие участка

Изъятие не происходит сразу после первой проверки. Если собственник продолжает не использовать сельскохозяйственную землю по назначению в течение установленного законом срока, материалы могут быть переданы для решения вопроса об изъятии участка.

При наличии оснований региональные власти обращаются в суд. Если суд принимает решение об изъятии, участок реализуется с публичных торгов.

Есть и другое последствие, о котором важно помнить: при выявлении определенных нарушений собственник может лишиться права на применение пониженной ставки земельного налога. Повышенная ставка применяется до устранения нарушения в порядке, установленном налоговым законодательством.

Правила покупки: что нужно знать до сделки

Покупка земли сельскохозяйственного назначения требует более тщательной проверки, чем обычного земельного участка. Здесь важно установить не только собственника и отсутствие обременений, но и правовой режим земли, возможность ее использования для планируемых целей и соблюдение специального порядка продажи.

Кто может быть собственником

Земли сельхозназначения могут принадлежать государству, муниципалитетам, гражданам России и российским организациям.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут владеть такими землями на праве собственности — для них предусмотрена только аренда. Аналогичное ограничение действует для российских юридических лиц, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц или лиц без гражданства превышает установленный законом порог.

Поэтому при покупке такого участка важно проверить не только документы на землю, но и правовой статус продавца.

Преимущественное право субъекта РФ

При продаже некоторых сельскохозяйственных земель действует специальный порядок. Продавец обязан письменно известить высший исполнительный орган субъекта РФ или уполномоченный муниципальный орган о намерении продать участок. В извещении указываются цена, площадь, местоположение и срок расчетов.

После этого возможны два варианта:

1. орган власти отказывается от покупки или не отвечает в установленный срок — тогда участок можно продать третьему лицу;
2. орган власти заявляет о намерении приобрести участок — продажа должна проходить с учетом этого преимущественного права.

При продаже третьему лицу цена не должна быть ниже указанной в извещении, а установленный срок для заключения сделки необходимо соблюдать. Нарушение специального порядка влечет за собой ничтожность сделки.

Проверять соблюдение этого порядка стоит до подписания договора. Иначе покупатель рискует столкнуться с оспариванием сделки уже после перехода права собственности.

Земельные доли и паи

Значительная часть сельхозземель находится в общей долевой собственности бывших работников колхозов. Здесь порядок распоряжения зависит от состава участников и статуса земельного массива.

Если участок приобретается в долевой собственности, необходимо заранее установить:

• сколько участников имеют права на землю;
• кто именно продает долю;
• требуется ли соблюдение преимущественного права других участников;
• можно ли выделить из общей собственности самостоятельный земельный участок.

Покупка доли без проверки этих обстоятельств создает дополнительные риски: после сделки может возникнуть спор о порядке распоряжения землей или о законности ее выдела.

Покупка у государства

Государственные и муниципальные земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться в аренду или продаваться в порядке, установленном земельным законодательством. Во многих случаях для этого проводятся торги.

При аренде важно отдельно проверить срок договора, условия использования участка и возможность его последующего выкупа. Сам факт долгосрочной аренды еще не означает, что арендатор автоматически получит право собственности.

Что проверить перед покупкой

Перед сделкой недостаточно посмотреть только выписку из ЕГРН. Необходимо проверить сам участок, его правовой режим и возможность использовать его для той цели, ради которой он приобретается.

• Категорию земель и вид разрешенного использования по выписке из ЕГРН.
• Относится ли участок к сельскохозяйственным угодьям. Это особенно важно, если участок приобретается для строительства.
• Территориальную зону и градостроительный регламент по правилам землепользования и застройки муниципалитета.
• Установлены ли границы земельного участка. Если границы не определены, распоряжение участком может быть ограничено. Подробнее о процедуре — в статье «Межевание земельного участка».
• Ограничения и обременения: залог, аренду, зоны с особыми условиями использования территории, мелиоративные системы и другие ограничения.
• Минимальный и максимальный размер участка, установленный законодательством региона. Это особенно важно при покупке крупного массива с планами разделить его на несколько участков.
• Соблюден ли порядок извещения органа власти о преимущественном праве покупки.
• Состав собственников, если участок находится в долевой собственности.
• Наличие предписаний надзорных органов и признаков ненадлежащего использования земли: зарастания, захламления, загрязнения или незаконных построек.
• Для КФХ — не установлен ли в регионе запрет на строительство фермерских домов.

Коротко о главном

Земли сельскохозяйственного назначения можно покупать и использовать для разных целей, но возможность строительства зависит не только от категории земель, но и от ВРИ, статуса участка и его территориальной зоны. На сельскохозяйственных угодьях строительство жилого дома запрещено, тогда как на садовых участках и некоторых участках КФХ оно возможно при соблюдении установленных требований.

Перед сделкой важно проверить не только документы продавца и сведения ЕГРН, но и возможность построить дом на конкретном земельном участке, нет ли ограничений, нарушений в использовании земли и проблем с правом собственности.

Если участок покупается под строительство, фермерское хозяйство или инвестицию, юридическая проверка до сделки поможет заранее оценить риски и понять, соответствует ли земля заявленным целям. Юристы «Хелп Консалтинг» могут проверить документы на участок, его правовой режим и возможность строительства. Начать работу можно с бесплатной консультации.

Поделиться в социальных сетях:

Ольга Колиберова

Судебный юрист

7 лет опыта

более 250 выигранных дел

Автор статьи

48 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте