Срочный и бессрочный договор аренды: подводные камни
На этапе оформления сделки по аренде контрагенты должны решить – что больше соответствует их интересам: срочный или бессрочный договор аренды? В каких случаях можно составить срочный договор аренды, а в каких – бессрочный? Что будет выгоднее обеим сторонам? Какие плюсы и минусы есть у срочного/бессрочного договора аренды? Ответы вы узнаете в нашей статье.
Содержание
- Срочный договор аренды: особенности
- Как сформулировать условие о сроке о договоре аренды?
- Форма срочного договора аренды
- Преимущества и недостатки срочного договора аренды
- Специфика бессрочного договора аренды
- Как заключить бессрочный договор аренды?
- Форма договора аренды без срока
- Плюсы и минусы бессрочного договора аренды
- Обращайтесь к профессионалам!
Срочный договор аренды: особенности
Срочный договор – сделка, действие которой ограничено временем. Срок может устанавливаться сторонами, а может быть предусмотрен законом. Указание срока в договоре необходимо для того, чтобы стороны четко понимали, когда и какие действия необходимо выполнять.
Какие особенности есть в законодательном регулировании срочного договора аренды?
- стороны не могут прописывать в договоре срок, выходящий за рамки предусмотренного законом срока;
- если контрагенты в договоре аренды не указали срок, но законом предусмотрен максимальный предел, то при наступлении этого предела отношения по договору аренды прекращаются.
Как сформулировать условие о сроке о договоре аренды?
Недопонимание сторон по срокам исполнения договора аренды может привести к арендным спорам. Мы советуем грамотно формулировать условие о сроке в договоре аренды. В каком виде он может прописываться?
- дата начала – дата окончания;
- дата начала + период;
Также начало действия соглашения может быть определено конкретным событием/действием (например, получение от госоргана разрешения на ввод в эксплуатацию; внесение арендатором аванса и т.п.);
Пример: стороны заключили договор аренды помещения на срок с 1 февраля 2021 года до 31 января 2022 года. Значит, срок действия договора аренды составляет 1 год.
Это правило указано в «Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой», принятом Президиумом ВАС РФ от 11.02.2002 №66 и необходимо для решения сторонами вопроса о регистрации сделки по аренде. Отметим, что договор аренды здания/сооружения регистрируется, если заключается на срок не менее 1 года.
Форма срочного договора аренды
Договор аренды заключается устно или письменно. Письменная форма обязательна, если:
- хотя бы один из контрагентов – юрлицо;
- сделка оформляется более чем на 1 год.
Если срочный договор аренды заключен в отношении недвижимости, то стороны должны его зарегистрировать в Росреестре. Если объектом срочного договора аренды является земельный участок, здание или сооружение, то регистрация договора аренды нужна, когда срок договора составляет более года.
Преимущества и недостатки срочного договора аренды
Перед тем, как заключать срочный договор аренды, следует проанализировать плюсы и минусы, ожидающие стороны. Однако то, что является преимуществом для арендатора, может быть недостатком для арендодателя. Перечислим по порядку:
- стабильность и предсказуемость договорных отношений – преимущество для обеих сторон;
- по закону одностороннее расторжение договора досрочно и во внесудебном порядке не предусмотрено. Иное можно закрепить в договоре аренды. Для одной стороны – это преимущество, для другой – недостаток;
- по истечении срока у арендатора есть преимущественное право на заключение договора с тем же арендодателем. В зависимости от ситуации может быть как плюсом, так и минусом для арендодателя, для арендатора такое право всегда является плюсом;
- необходимость регистрации договора аренды в случаях, предусмотренных ГК РФ. Это требование может повлиять на то, какова будет продолжительность аренды. Например, по договору аренды помещения арендодателю выгодно заключать договор на срок меньше года, эта практика сложилась в связи с нежеланием платить налоги. А для арендатора это может быть недостатком, если он желает оформить договор на более длительное время.
- если сроки предусмотрены законом, приходится их соблюдать. Недостаток для обеих сторон.
Чтобы узнать о всех преимуществах и недостатках вашего договора или проекта договора аренды, советуем обратиться за юридическими услугами.
Специфика бессрочного договора аренды
Бессрочный договор аренды – сделка, действие которой не имеет временных ограничений. Особенность бессрочного договора аренды в том, что стороны не ограничивают себя конкретными сроками и могут в любое время принять решение о прекращении отношений.
Как заключить бессрочный договор аренды?
Бессрочность договора возможна в случаях:
- Когда стороны не указали срок действия в договоре аренды. Но есть некоторые нюансы. Например, стороны заключили бессрочный договор муниципального земельного участка сельскохозяйственного назначения. По закону срок такого договора аренды составляет от 3 до 49 лет. Даже если стороны не учли условие о сроке, договор аренды может действовать максимально 49 лет.
- Если арендатор продолжает пользоваться имуществом, когда срок договора аренды закончился, а другая сторона не возражает против продолжения договорных отношений. ГК РФ относит такой случай к преимущественному праву арендатора на заключение с тем же арендодателем договора.
Форма договора аренды без срока
Бессрочный договор аренды заключается в устной или письменной форме. Письменная форма бессрочного договора аренды обязательна, если хотя бы один из контрагентов – организация.
Наша юридическая компания «Хелп Консалтинг» рекомендует для договора аренды выбирать письменную форму, чтобы избежать в будущем арендных споров. Условия, оговоренные устно, могут попросту забыться или игнорироваться одной из сторон, а в суде сложно доказать факт заключения устной сделки без каких-либо подтверждающих документов.
Плюсы и минусы бессрочного договора аренды
При оформлении бессрочного соглашения по аренде также надо учитывать и выгоды, и недостатки. Перечислим:
- возможность прекратить договор аренды досрочно в одностороннем порядке, минуя суд. Рассматриваем это плюсом и минусом одновременно, зависит от ситуации.
Например, арендатор решил расторгнуть бессрочный договор складского помещения, а для арендодателя это оказалось неприятной неожиданностью. Чтобы это не было совсем внезапным односторонним расторжением, ГК РФ предусмотрел сроки извещения о расторжении сделки:
- если предмет сделки – движимое имущество, сторона оповещает за 1 месяц;
- если предмет сделки – недвижимость, то сторона уведомляет за 3 месяца.
Законом или сторонами договора аренды могут быть прописаны другие сроки оповещения.
- необходимость регистрации договора аренды. Таково общее требование ГК РФ, а в отношении отдельных видов имущества предусмотрены специальные правила. Также в зависимости от ситуации для одной стороны это может быть преимуществом, а для другой – недостатком.
Обращайтесь к профессионалам!
В статье мы подробно рассказали об особенностях срочного и бессрочного договора, их преимуществах и недостатках.
Отметим, что каждый договор имеет свои подводные камни, поэтому еще на этапе заключения сделки необходимо прописать все важные условия. В случае их упущения появляется риск возникновения конфликтов, что может привести к судебным спорам.
Наша команда «Хелп Консалтинг» поможет вам избежать возможных ошибок! Мы предоставляем юридические услуги для юридических лиц и граждан, а именно:
- анализ договора аренды, оценка перспектив и возможных рисков;
- подготовка проекта договора аренды как бессрочного, так и срочного пользования;
- сопровождение разрешения спора по договору аренды в досудебном порядке;
- судебное представительство по арендным спорам
- и другие услуги.
Первичная юридическая консультация бесплатна! Позвоните нам или заполните на нашем сайте заявку, и мы перезвоним!
Ведущий юрист
7 лет опыта
более 200 выигранных дел
Комментарии