Как избежать рисков, покупая квартиру у дольщика в новом доме

Сегодня, пожалуй, вряд ли можно найти человека, который никогда не слышал о долевом строительстве. Эта сфера нашей жизни одновременно и привлекает, и отталкивает потенциальных покупателей. Многие, наслушавшись громких историй о кинутых дольщиках и разорившихся строительных компаниях, вроде СУ 155, все еще опасаются вкладывать свои деньги в долевые проекты. Но, с другой стороны, где еще можно купить недвижимость по таким низким ценам? Поэтому долевое строительство постоянно пополняется все новыми и новыми участниками. Однако не все еще знают, что приобрести жилье можно не только у самого застройщика. В последние несколько лет очень распространенной является покупка квартиры у дольщика в новостройке. Но в таких сделках есть свои особенности, а также определенные риски.

23.05.2017
757
0
0

Что значит приобретение недвижимости у дольщика

Схематично участие в долевом проекте можно обозначить так:

  • инвестор подписывает договор ДДУ с застройщиком,
  • после этого вносит одноразово или по частям нужную сумму,
  • ждет, пока строительство дома завершится,
  • принимает жилье у застройщика,
  • оформляет на квартиру право собственности,
  • после этого он становится владельцем недвижимости.

Однако инвестор далеко не всегда приобретает жилье для себя. Зачастую деньги вкладываются на первоначальном этапе стройки для получения прибыли, поскольку на более поздних этапах строительства стоимость недвижимости возрастает. Дольщик находит заинтересованное лицо, которому и продается квартира.

Но здесь напрашивается вопрос: что значит квартира от дольщика, как можно продать то, что еще не существует? По сути, в этой сделке речь и не идет о продаже жилья, как такового. Ведь квартиры еще нет, как собственно и прав на нее тоже. А есть только договор ДДУ, дающий право дольщику требовать эту квартиру у застройщика, когда она будет полностью достроена. Вот собственно свои права дольщик и выставляет на продажу. Он их продает, а если выражаться юридическим языком переуступает другому лицу.

Особенности совершения сделки

Для тех, кто решил таким способом приобрести недвижимость, стоит учесть ряд ключевых моментов, характерных для данной сделки.

Важно!

Во-первых, дольщик, решивший продать свои права на будущее жилье, должен их иметь. Как понять, что у продавца, есть права требования квартиры у застройщика? Проверить это достаточно просто – у инвестора должен быть на руках заключенный на его имя и зарегистрированный положенным образом договор ДДУ. Покупателю нужно понимать, что ни один другой договор (инвестирования, предварительный и др.) не гарантирует наличие прав на данный объект.

Во-вторых, продавец отвечает только за наличие права, но не несет никакой ответственности за любые действия или, наоборот, бездействие застройщика. После совершения сделки, покупатель не может предъявлять никакие претензии продавцу по поводу задержки строительства, плохого качества квартиры и т.д. За это отвечают только строители, им и нужно предъявлять свои претензии.

В-третьих, продажа квартиры дольщиками может производиться только в строго определенное время: после регистрации ДДУ, и до подписания передаточного акта. Из этого следует, что даже если у продавца есть заключенный ДДУ, но он не зарегистрирован в Росреестре, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями для покупателя.

В-четвертых, если прежний дольщик не расплатился полностью с застройщиком за будущую квартиру, то долг по оплате переходит на нового участника, если конечно, он согласен на это. Но в другом случае сделка не состоится. Между сторонами подписывается соглашение о переходе долга.

В-пятых, при наличии долгов обязательно требуется согласие застройщика на сделку. Если стоимость квартиры выплачена полностью, по закону согласие не нужно. Но здесь следует учесть, что в самом ДДУ может быть такое условие, тогда необходимо действовать в рамках договора. Кстати, практически всегда девелопер требует за свое согласие плату, примерно 1-3% от суммы договора. Если учитывать, что цена квартиры исчисляется миллионами, нетрудно посчитать, что сумма выходит весьма внушительная.

Важно!

В-шестых, необходимо известить письменно строительную компанию о произошедшей сделке. Это, прежде всего, нужно покупателю, поскольку, если застройщик не в курсе смены участников в договоре, он может передать жилье прежнему дольщику.

Какие существуют риски

Отношения между прежним и новым дольщиком фиксируются в договоре уступки, который называется цессия. Он, так же как и ДДУ, должен регистрироваться в Росреестре. Все расчеты по договору должны производиться только после регистрации. Данная сделка не бескорыстна, покупатель преследует цель – заработать, поэтому цена уступки значительно выше, чем первоначальная стоимость ДДУ. Нужно понимать, что если в перспективе обстоятельства сложатся так, что придется расторгать договор с застройщиком, то новый дольщик сможет вернуть только цену ДДУ, остальную сумму ему никто возвращать не будет.

Важно!

Несмотря на то, что 214 ФЗ избавил дольщиков от большинства рисков долевого строительства, но все-таки полностью их не исключил. Даже заключая договор переуступки на основании ДДУ, покупатель, который купил квартиру у дольщика, может столкнуться с достаточно неприятными моментами.

Например, у продавца может иметься непогашенная задолженность по периодическим платежам, о которой он умолчал при заключении соглашения. Этот долг автоматически переходит на нового участника, которому также нужно знать, что на неуплаченную сумму начисляются проценты, а при двухмесячной просрочке застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Еще один риск для покупателя – натолкнуться на долгострой или, что еще хуже, на банкротство застройщика. От этого не застрахован ни один дольщик, но практика показывает, что нередко квартиры по переуступке продаются именно в то время, когда у строительной компании стали появляться проблемы.

Прежний дольщик, разумеется, имеет более полную информацию о стройке, чем новый, поэтому, предчувствуя неладное, стремится выйти из проекта. Таких случаев немало, и чтобы не стать очередной жертвой, необходимо самому все проверить самым тщательным образом. Для этого есть официальный сайт строительной компании, где публикуются все документы застройщика, проектная документация, фотографии со стройки. Нужно проанализировать информацию, сопоставить фактический этап строительства с проектными документами, проверить документацию компании при личном посещении застройщика.

Заключение

Подводя итоги, можно сказать, что покупка квартиры по переуступке имеет как свои плюсы, так и минусы. Данная сделка позволяет покупателю приобрести жилье в доме, который привлекателен своим месторасположением, планировкой и другими аспектами, если все квартиры в нем уже раскуплены. Но вместе с тем нельзя забывать и о возможных рисках такой покупки.

В этом вопросе нельзя полагаться только на свою интуицию, необходима тщательная проверка компании-застройщика и покупателя, правовой анализ документации, а это уже работа для профессионалов. Ее вы можете доверить юридической компании «Хелп Консалтинг», которая поможет вам безопасно провести сделку. Для получения консультации или юридических услуг, оставьте свое сообщение в разделе «Контакты» или свяжитесь с нами по координатам.

Поделиться статьёй в социальных сетях:

Комментарии

    Расскажите нам о своей проблеме

    Наши менеджеры свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение.




    Статьи

    19.01.2017
    Особенности уступки права требования по ДДУ

    Приобретение квартир в недостроенных жилых комплексах является более выгодной сделкой, чем покупка готовой жилплощади на вторичном рынке. Наиболее часто жилье приобретается посредством оформления ДДУ. Еще один вариант покупки жилья – уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. Правила заключения таких сделок регулируются действующим законодательством о застройщиках, в частности – ФЗ № 214 и Гражданским кодексом. Переуступкой в строительстве называют случаи, когда дольщик, заключивший со строительной компанией ДДУ, переуступает свои права застройщику. Следует отметить, что имеется в виду именно переуступка права требовать от строительной компании исполнения своих обязательств, а не признания прав собственности на квадратные метры.

    08.06.2017
    Какие гарантии предоставляет 214 ФЗ дольщикам

    Любая сделка с недвижимостью связана с определенной долей риска, тем более покупка квартиры в доме, строительство которого находится на начальном этапе. Но если раньше покупатель, отдавая деньги застройщику, по сути, играл в рулетку с неизвестным финалом, то после принятия в 2004 году 214 ФЗ у дольщиков появились гарантии, что новоселье все-таки состоится. Вот только когда это произойдет, и какого качества будет квартира – все эти вопросы до сих пор для многих инвесторов долевого строительства остаются открытыми. Сегодня, по прошествии двенадцати лет после принятия закона, преимущества 214 ФЗ очевидны, хотя и сейчас есть моменты, нуждающиеся в доработке. Но в любом случае, покупка квартиры по ДДУ является самым безопасным и надежным вариантом приобретения жилья в новостройке.

    Бесплатный чек-лист
    «Топ-10 уловок застройщиков»
    Скачать