Договор переуступки права требования по ДДУ – особенности и правила оформления

Несмотря на то, что квартира уже куплена, до ее фактического получения продать ее, заключив договор купли-продажи, невозможно. В таком случае единственным выходом будет заключение договора уступки прав по договору долевого участия (цессии).

Как «продать» купленную по ДДУ квартиру?

Новый участник сделки, который по итогу получит недвижимость, называется цессионарием, а первоначальный инвестор – цедентом. Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Участник договора долевого участия передает не сам объект недвижимости, а только возможность требования передачи объекта у застройщика в будущем. Сделка проходит по следующему алгоритму:

1. Поиск покупателя.
2. Составление договора уступки прав по договору долевого участия (договор цессии).
3. Подписание договора цессии по ДДУ.
4. Регистрация договора уступки.
5. Проведение расчетов сторонами договора.
6. Уведомление застройщика о произошедшей уступке.

Если передача происходит с переводом долга – перед выполнением всех указанных выше действий нужно получить согласие застройщика и банка на уступку прав по договору долевого участия. Договор уступки по ДДУ не может быть заключен в любое время. Для этого подходит конкретный период: с момента, когда ДДУ пройдет государственную регистрацию в Росреестре до момента подписания передаточного акта. Когда объект уже достроен и передан дольщику, считается, что застройщик выполнил перед ним свои обязательства. Продавать квартиру в данном случае можно в обычном порядке, после оформления ее в свою собственность. Еще до совершения сделки по переуступке прав прежний участник договора должен произвести все расчеты с застройщиком. Если дольщик не расплатился в полном объеме с застройщиком, сделка возможна только в случае, если новый участник согласится перевести на себя долг. Для этого между сторонами подписывается специальное соглашение, в котором цессионарий обязуется полностью погасить долг цедента перед застройщиком. В противном случае заключение договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве невозможно. Также может понадобится согласие застройщика на переуступку квартиры или иного объекта по ДДУ. Согласно 11 статье ФЗ-214 согласие застройщика при заключении договора уступки прав по ДДУ не обязательно. Но бывают исключения. Например, в ДДУ может быть дополнительное условие, которое обязует дольщика получать письменное согласие застройщика при уступке прав. В таком случае застройщик может злоупотреблять своим правом на согласование уступки. Некоторые застройщики требую за согласование уступки денежную компенсацию, которая иногда может составлять 10% от цены договора. Если долг перед застройщиком полностью выплачен, а застройщик уклоняется от согласования уступки, то сделка и без такого согласия будет считаться совершенной, а договор действующим после государственной регистрации в Росреестре. В обязательном порядке необходимо направить в адрес застройщика письменное уведомление о цессии, приложив копию договора об уступке прав и обязанностей дольщика. В противном случае новый дольщик принимает на себя все возможные риски наступления неблагоприятных последствий. Например, застройщик может передать жилье не новому, а прежнему участнику, что будет считаться надлежащим исполнением обязательств. Новому дольщику нужно учесть несколько существенных моментов. В случае, если он решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, он получит только ту сумму, которая была оплачена по условиям договора долевого участия, а не ту, которую он уплатил по договору цессии. Разницу никто возвращать не будет. Если же будет принято решение прибегнуть к взысканию неустойки – расчет ее величины будет проводиться от цены, прописанной в ДДУ. Для того, чтобы избежать дополнительных рисков, необходимо проверить юридическую чистоту всех документов. Заключение договора уступки по договору долевого участия – всегда рискованный процесс, который безопаснее совершать с юристом.

Как оформить договор уступки по ДДУ?

Договор уступки прав на квартиру по ДДУ может нести риски для каждой из сторон. Обо всех рисках, возникающих при передаче объектов по уступке, можно прочитать в статье «Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия». Для того, чтобы покупатель мог максимально снизить риски, перед тем, как оформить уступку по ДДУ, рекомендуется внимательно проверить документы прежнего дольщика и самого застройщика. Перед тем как оформить договор уступки прав необходимо проанализировать документы застройщика:

• которые имеют отношение к строительству объекта: разрешение на строительство, проектную документацию, правовые документы на земельный участок, свидетельство о государственной регистрации, проектную декларацию на строящийся объект;
• документы, которые относятся к застройщику (выписка из ЕГРЮЛ, отчеты о финансовой стабильности, бухгалтерский баланс, заключения о соответствии и др).

Для заключения договора уступки прав требования квартиры по договору долевого участия необходимо собрать следующие документы:

• копию ДДУ с отметкой о государственной регистрации;
• выписку из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ (при необходимости);
• свидетельство о браке, брачный договор цедента и цессионария;
• справку из психического диспансера для проверки дееспособности;
• квитанции об оплате по договору долевого участия.

Для совершения сделки по уступке прав по договору долевого участия необходимо как покупателю, так и продавцу получить разрешение второго супруга на ее совершение, заверенное нотариусом. Подытожив, можно составить четкий алгоритм, которому нужно следовать для заключения договора уступки права на квартиру при долевом участии в строительстве:

1. Получить письменное согласие застройщика на уступку (в случае необходимости).
2. Получить от застройщика справку об отсутствии долга перед ним.
3. Получить нотариальное согласие супруга(и).
4. Получить письменное согласие банка, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию.
5. Составить и подписать договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья.
6. Зарегистрировать договор в Росреестре;
7. Уведомить застройщика о состоявшейся уступке.

Договор уступки права требования на квартиру по дду нужно сделать в четырех экземплярах. Оригинал должен получить цедент, застройщик, Росреестр и цессионарий.

Наши кейсы

• Взыскано: 2 510 368 руб. 41 коп.

  

  

  Взыскание компенсации за строительные недостатки в отделке квартиры в ЖК «1-й Ленинградский» (ГК ФСК)

• Взыскано: 1 025 566 руб.

  

  

  Взыскание компенсации за строительные недостатки с ЖК «Римского-Корсакова»

• Взыскано: 1 200 368 руб.

  

  

  Взыскание компенсации за строительные недостатки в отделке квартиры в ЖК «Авиатор»

• Взыскано: 1 045 358 руб.

  

  

  Взыскание компенсации за строительные недостатки с ЖК «Дмитровский парк»

• Взыскано: 1 198 370 руб.

  

  

  Взыскание компенсации за строительные недостатки с ООО «Специализированный застройщик «НордСити»

• Взыскано: 513 649 руб.

  

  

  Взыскание компенсации за строительные недостатки с ЖК "Алхимово"

• Взыскано: 660 553 руб.

  

  

  Взыскание компенсации за строительные недостатки с АО "СЗ "Новый горизонт" (ГК ПИК)"

• Взыскано: 546 883 рублей

  

  

  Взыскание компенсации за строительные недостатки в отделке квартиры с ЖК "Новое Внуково" (ГК Самолет)

• Взыскано: 2 510 368 рублей

  

  

  Взыскание компенсации за строительные недостатки в отделке квартиры с ЖК «1-й Ленинградский» (ГК ФСК)

• Взыскано: 1 600 050 руб. 45 коп.

  

  

  Взыскание компенсации за строительные недостатки в отделке квартиры ЖК «Ильинские луга»

• Взыскано: 1 151 790 руб.

  

  

  Взыскание компенсации за строительные недостатки в отделке квартиры ЖК "Академика Павлова"

• Взыскано: 1 286 964 руб. 32 коп.

  

  

  Взыскание компенсации за строительные недостатки с АО «Специализированный застройщик «ЛЗСМИК»

Все кейсы

Содержание договора уступки по договору долевого участия

Законом предусмотрены существенные условия договора уступки квартиры по ДДУ, при несогласовании которых договор будет считаться незаключенным. Примерное содержание договора:

1. Вводная часть: номер и дата договора, все данные о цеденте и цессионарии.
2. Полное наименование и реквизиты компании-застройщика.
3. Номер ДДУ из которого вытекает уступка прав требования.
4. Подробное описание квартиры, права на которую передаются (ее номер, этаж, площадь, полная стоимость, адрес).
5. Порядок и сроки оплаты.
6. Обязанности сторон, для цедента – это передать цессионарию все необходимые документы по договору (ДДУ, квитанции и др.). Для цессионария – уплатить стоимость уступки.
7. Если продавец не выплатил всю сумму договора застройщику, в документ включаются условия перехода долга.
8. Государственная регистрация имеет большое значение, поэтому важно не забыть прописать условие, обязывающее зарегистрировать оформление договора уступки по договору долевого участия.
9. В договоре уступки прав требования по договору долевого участия также прописывается ответственность обеих сторон за неисполнение своих обязательств, указывается, как и где будут разрешаться споры междусторонами, срок его действия и дополнительные условия.
10. В конце указываются адреса, а также ставятся подписи обеих сторон.

Дополнительно к договору переуступки права требования по договору долевого участия необходимо составить акт приема-передачи, в котором указываются списком все передаваемые документы. После заключения сделки у покупателя должны остаться копии следующих документов:

• копия ДДУ;
• первичные документы, подтверждающие оплату первоначального дольщика по ДДУ;
• согласие на уступку от супруга(и) контрагента.
• согласие банка, застройщик (в случае, если были получены при совершении сделки);
• справка из диспансера и др. документы.

Денежные расчеты по договору цессии

Зачастую сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе, но бывают исключения. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав. Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом. Вносить денежные средства заранее – значит подвергнуться риску потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию. Это может случиться по причине продажи данного объекта ранее другому лицу, что в подобных сделках происходит довольно часто. Наиболее безопасный способ расчетов — аккредитив. Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, средства будут возвращены покупателю. В случае, если между физическими лицами расчеты производятся наличными, можно использовать банковскую ячейку. Часто сторонам приходится проводит достаточно сложные схемы расчетов. Порой стороны могут указывать в договоре иную сумму в целях оптимизации налогового бремени. Важно четко прописывать все условия и страховать все свои риски на стадии расчетов. Юридическая консультация юриста по недвижимости поможет грамотно провести расчеты между сторонами и избежать массу рисков, как покупателю, так и продавцу.

Регистрация договора уступки: порядок подачи документов и сроки

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве — сделка, которая должна пройти обязательную государственную регистрацию. Чтобы оформить договор, в государственный орган подаются следующие документы:

• удостоверение личности участников сделки, если вместо одной стороны присутствует ее представитель, необходима доверенность, заверенная нотариально;
• заявление, написанное совместно обеими сторонами;
• подлинный экземпляр ДДУ;
• договор цессии;
• документ от застройщика об уплате всей или части суммы по договору, а также соглашение о переходе долга на нового участника, при наличии;
• согласие девелопера на сделку (при необходимости);
• нотариально заверенное согласие супруга(и) на данную сделку (для обеих сторон);
• согласие банка и кредитный договор, если жилье приобретается в ипотеку;
• документ об уплате госпошлины.

После сбора необходимой документации стороны совместно обращаются в Росреестр для регистрации сделки. Подать документы также можно через МФЦ. Росреестр проводит государственную регистрацию сделки в среднем в течение 10 дней. После того, как договор будет зарегистрирован, необходимо направить его экземпляр в адрес застройщика. Во время оформления договора переуступки прав требования по ДДУ стороны могут столкнуться с многими вопросами. Нужно ли получать согласие застройщика и банка? Что делать, если застройщик отказывается согласовать сделку или просит за согласование существенные суммы? Как обезопасить себя при расчетах? Как провести госрегистрацию договора? Это лишь малая часть вопросов, грамотные ответы на которые помогут избежать серьезных последствий и финансовых рисков. Юридическая консультация позволяет свести к минимуму все риски и максимально быстро добиться желаемого результата. Юрист подскажет, как провести сделку, поможет с оформлением всех документов и ответит на все тревожные вопросы. Специалисты нашей юридической компании имеют большой опыт по сопровождению сделок по переуступке прав из ДДУ. Мы будем рады ответить на ваши вопросы. Для получения консультации или юридических услуг, достаточно посетить раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.