ИЖС, СНТ, ДНП и ЛПХ: в чем разница, плюсы и минусы

Виды участков земли под строительство дома

Главная причина путаницы в том, что ИЖС, ЛПХ, СНТ и ДНП относятся к разным юридическим понятиям. Чтобы понять, что именно разрешено делать на участке, нужно отдельно смотреть категорию земель, вид разрешенного использования и наличие товарищества.

• Категория земель — общий статус территории. Для частного строительства чаще всего имеют значение земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.
• Вид разрешенного использования (ВРИ) — конкретизирует, как можно использовать земельный участок. Для частников важны, например, ИЖС, ЛПХ, ведение садоводства и ведение огородничества.
• СНТ, ОНТ и бывшие ДНП — это уже форма объединения собственников, а не вид разрешенного использования земельного участка.

Что такое СНТ и ДНП: расшифровка. Коротко разберем основные термины, которые встречаются в объявлениях и документах:

• ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования участка, как правило, на землях населенных пунктов.
• ЛПХ — личное подсобное хозяйство. В зависимости от расположения участка различают приусадебные и полевые участки, и возможности строительства на них отличаются.
• СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество. Объединение собственников садовых земельных участков.
• ОНТ — огородническое некоммерческое товарищество. Объединение собственников огородных участков.
• ДНП и ДНТ — дачное некоммерческое партнерство и дачное некоммерческое товарищество. Эти формы были упразднены после вступления в силу нового законодательства о садоводстве.
• ТСН — товарищество собственников недвижимости. Более широкая организационно-правовая форма, в рамках которой могут создаваться, в том числе, СНТ и ОНТ.

Поэтому при покупке не стоит ориентироваться только на слова «ИЖС», «СНТ» или «ДНП» в объявлении. Главное — проверить категорию земель и вид разрешенного использования конкретного земельного участка. Именно они позволяют понять, можно ли построить жилой дом, хозяйственную постройку и использовать землю для других целей.

Что значит статус участка ИЖС

К дому на таком земельном участке предъявляются определенные требования: не более трех надземных этажей, высота не более 20 метров, не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Федерального ограничения по площади дома нет — распространенное утверждение о максимальной площади 1500 кв. м не соответствует действующим правилам.

Преимущества ИЖС:

участок изначально предназначен для индивидуального жилищного строительства;

зарегистрировать жилой дом и оформить регистрацию по месту жительства обычно проще;

дороги, уличное освещение и другие объекты общего пользования относятся к муниципальной инфраструктуре;

подключение коммуникаций в большинстве случаев организуется по муниципальным и ресурсоснабжающим правилам;

участки обычно имеют более высокую ликвидность при продаже.

Недостатки: участки ИЖС обычно стоят дороже. Из-за более высокой стоимости земли может быть выше и налоговая нагрузка. Кроме того, собственник обязан использовать земельный участок по назначению и не допускать его длительного неиспользования.

Что значит статус участка ЛПХ

Приусадебный участок ЛПХ

Обычно расположен в границах населенного пункта. На нём можно построить жилой дом, гараж и хозяйственные постройки, а также вести подсобное хозяйство. По возможностям такой участок во многом близок к ИЖС.

На приусадебном участке можно вести подсобное хозяйство, включая содержание сельскохозяйственных животных и птицы. Продукция, произведенная для личных нужд, не считается предпринимательской деятельностью при соблюдении условий, предусмотренных законом.

Преимущества приусадебного ЛПХ:

• разрешено строительство жилого дома и постоянная регистрация;
• законно ведение подсобного хозяйства, включая содержание сельскохозяйственных животных и птицы;
• продукция подсобного хозяйства не считается предпринимательской и не облагается налогом на доходы;
• земля обычно дешевле участков ИЖС.

Недостатки: для полевого ЛПХ строительство исключено полностью. Установлен максимальный размер участка — базово половина гектара, закон субъекта РФ может увеличить его не более чем в пять раз; при превышении деятельность подлежит переоформлению в крестьянское фермерское хозяйство. При подключении коммуникаций и получении разрешений вопросов возникает больше, чем на ИЖС.

Полевой участок ЛПХ

Находится за границами населенного пункта на землях сельскохозяйственного назначения. На нём нельзя возводить объекты капитального строительства. Землю используют для производства сельскохозяйственной продукции.

Поэтому построенный на полевом участке жилой дом может быть признан самовольной постройкой. В объявлениях такие земли часто обозначают просто как «ЛПХ», поэтому перед покупкой нужно проверить вид участка и его расположение по выписке из ЕГРН.

Преимущества полевого ЛПХ:

• участок можно использовать для выращивания сельскохозяйственной продукции;
• подходит для ведения подсобного хозяйства без строительства жилого дома;
• можно использовать землю для размещения некапитальных объектов, если это допускают вид разрешённого использования и законодательство.

Главное ограничение ЛПХ — строительство объектов капитального строительства не допускается. Поэтому полевой участок не подходит для постоянного проживания и строительства жилого дома.

Что значит статус садового участка (СНТ)

На садовом участке разрешено строить жилой дом, садовый дом и хозяйственные постройки. Требования к жилому дому те же, что и на ИЖС: до трех надземных этажей, до 20 метров, для одной семьи.

Преимущества:

• земля дешевле, чем участки ИЖС сопоставимой площади;
• жилой дом строить можно, а после признания его жилым — оформить постоянную регистрацию;
• ниже кадастровая стоимость и, соответственно, сумма земельного налога;
• на строительство жилого дома можно направить материнский капитал.

Недостатки:

• Дороги, освещение, сети и их ремонт содержатся за счет членских и целевых взносов, а не бюджета.
• Взносы за несколько лет способны съесть экономию на цене участка.
• Электрические сети обычно принадлежат товариществу, и при его задолженности ограничение подачи затрагивает всех собственников.
• Социальные объекты внутри товарищества не появятся: школа и поликлиника будут в соседнем населенном пункте.
• Ипотека доступна на менее выгодных условиях, а перевести участок в ИЖС, пока он входит в состав товарищества, как правило, нельзя.

Что значит статус земли ДНП: в чем подвох (закон 217-ФЗ)

Поэтому подвох в том, что отдельного статуса ДНП для новых участков больше нет. Вместо них используются садовые и огородные земельные участки, а для объединения собственников предусмотрены садоводческие и огороднические товарищества.

Ранее созданные дачные объединения автоматически признаются садоводческими. Формулировки «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» приравниваются к садовому земельному участку и ведению садоводства и огородничества. Переоформлять документы только из-за изменения терминологии не требуется.

При этом старые названия организаций могут сохраняться. В ЕГРЮЛ встречаются товарищества, в названии которых осталось «ДНП», — само по себе это не означает нарушение.

И еще один важный момент: огороднические товарищества никуда не исчезли. На огородном участке нельзя строить жилой дом только потому, что он находится в бывшем дачном объединении. Сначала нужно проверить его ВРИ и правовой статус.

Чем отличается ИЖС от ЛПХ: что лучше

Здесь важно учитывать, что участки ЛПХ бывают двух видов, и возможности строительства у них принципиально различаются.
Приусадебный участок ЛПХ находится в границах населенного пункта. На нем можно построить жилой дом, гараж и хозяйственную постройку, а также вести личное подсобное хозяйство.

Полевой участок ЛПХ находится за границами населенного пункта на землях сельскохозяйственного назначения. На нем разрешено производство сельскохозяйственной продукции, но строительство капитального жилого дома не допускается.

Что же выбрать: ИЖС или ЛПХ?

• Приусадебное ЛПХ подходит тем, кому помимо строительства дома важно вести личное подсобное хозяйство, в том числе содержать сельскохозяйственных животных и птицу. При соблюдении установленных условий доходы от такой деятельности не признаются предпринимательскими.
• ИЖС, в свою очередь, изначально ориентировано на строительство жилья. Поэтому такой вариант обычно удобнее, если основная цель — построить дом для постоянного проживания и не заниматься подсобным хозяйством.

ИЖС и СНТ: в чем разница, плюсы и минусы

На садовом участке можно построить жилой дом, поэтому разница между ИЖС и СНТ заключается не только в возможности строительства.

Главное отличие — в правовом статусе территории и организации ее содержания. Участок ИЖС находится в соответствующей территориальной зоне и не требует членства в товариществе. Садовый участок обычно входит в состав территории СНТ, поэтому собственник участвует в финансировании общего имущества товарищества.

Инфраструктура и расходы

На участке ИЖС собственник самостоятельно оплачивает земельный налог, налог на имущество и коммунальные услуги. Дороги и другие объекты муниципальной инфраструктуры содержатся за счет бюджета в пределах полномочий муниципалитета.

В СНТ к этим расходам добавляются платежи, связанные с содержанием общего имущества. Например:

• членские взносы — на содержание дорог, освещение, вывоз мусора, работу правления и другие текущие расходы;
• целевые взносы — на конкретные работы и проекты: ремонт сетей, замену оборудования, строительство или ремонт дороги;
• коммунальные платежи — за электричество, воду и другие фактически полученные услуги.

Поэтому более низкая цена участков СНТ не всегда означает меньшие расходы в долгосрочной перспективе. Перед покупкой стоит узнать размер взносов за последние годы, наличие задолженности и какие целевые сборы запланированы.

Электричество

Отдельно стоит проверить, как организовано электроснабжение территории. Если электрические сети относятся к общему имуществу товарищества, а договор заключен через СНТ, проблемы с расчетами товарищества могут создавать дополнительные риски для собственников.

При этом в предусмотренных законом случаях садовод может заключить прямой договор с гарантирующим поставщиком электроэнергии. Если участок планируется использовать для постоянного проживания, возможность такого договора лучше выяснить до покупки, а не после возникновения проблем.

Социальная инфраструктура

ИЖС и СНТ отличаются и расположением территории. Участки ИЖС находятся в соответствующих территориальных зонах населенных пунктов, поэтому их развитие учитывается в градостроительной документации. Это не означает, что рядом с каждым домом муниципалитет обязан построить школу, детский сад или поликлинику.

Садоводство, напротив, не относится к жилой зоне. Поэтому при выборе участка для постоянного проживания стоит отдельно проверить расстояние до школы, детского сада, поликлиники, магазинов и остановок общественного транспорта.

На каком участке можно строить жилой дом и прописаться

Возможность строительства зависит от категории земель и ВРИ. При этом для садового участка есть важное условие: для регистрации по месту жительства построенный дом должен иметь статус жилого и быть зарегистрирован в установленном порядке.

Прописка на садовых участках: принцип работы

Регистрация по месту жительства на садовых участках возможна, но для этого должны одновременно выполняться два условия: дом должен иметь статус жилого, и ему должен быть присвоен адрес.

1. Дом должен быть зарегистрирован как жилой, а не садовый. Если в ЕГРН указано назначение «садовый дом», зарегистрироваться в нем по месту жительства нельзя, даже если здание фактически пригодно для круглогодичного проживания. Садовый дом можно признать жилым в установленном порядке через местную администрацию. При этом менять вид разрешенного использования земельного участка не требуется.

2. У дома должен быть адрес. Он необходим для регистрации по месту жительства. Если территория садоводства не имеет оформленной адресации, вопрос решается через администрацию муниципального образования. Поэтому перед покупкой дома в СНТ стоит проверить не только его статус в ЕГРН, но и наличие адреса.

Если дом приобретается именно для постоянного проживания и регистрации, эти сведения лучше проверить до сделки. Покупка участка с незарегистрированным или садовым домом не гарантирует, что в нем получится оформить регистрацию.

Дачная амнистия и регистрация построенного дома

Дачная амнистия позволяет в предусмотренных законом случаях зарегистрировать право собственности на построенный объект в упрощенном порядке. Для этого, в частности, может потребоваться технический план, подготовленный кадастровым инженером, и документ, подтверждающий права на земельный участок.

Упрощенный порядок применяется к определенным объектам, расположенным, в частности, на садовых земельных участках, а также на участках ИЖС и ЛПХ в границах населенных пунктов. Условия регистрации зависят от вида земельного участка и самого объекта, поэтому перед оформлением документов важно определить его правовой статус.

Если объект уже построен с нарушениями (без разрешения на строительство или с отступлениями от норм), его можно узаконить в судебном или административном порядке. Юрист по легализации самостроя поможет подготовить документы, взаимодействовать с госорганами и при необходимости — представить интересы в суде. Начать совместную работу можно с бесплатной консультации.

Можно ли перевести садовый участок в ИЖС

Само по себе желание собственника изменить назначение садового участка на ИЖС не означает, что такой перевод возможен. Все зависит от категории земель, территориальной зоны, правил землепользования и застройки и статуса самого участка.

Если участок входит в состав территории садоводства, изменить его вид разрешенного использования на ИЖС в обычном порядке, как правило, нельзя. Возможность изменения статуса зависит от конкретной территории и градостроительной документации.

Если участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения, одной смены ВРИ также может быть недостаточно. Для использования участка под ИЖС может потребоваться изменение категории земель, что связано с градостроительной документацией и границами населенных пунктов. Решение одного собственника не может изменить статус всей территории.

Перевод возможен только при соблюдении градостроительных условий. В частности, участок должен находиться в территориальной зоне, где ИЖС предусмотрено в качестве основного или условно разрешенного вида использования, а сама процедура должна соответствовать установленному порядку.

Если цель покупки заключается только в регистрации по месту жительства, перевод участка в ИЖС обычно не требуется. На садовом участке можно построить жилой дом или признать уже существующий садовый дом жилым, если соблюдены установленные требования.

Налоги, ипотека и меры поддержки

Статус земельного участка влияет не только на возможность строительства, но и на расходы собственника, условия кредитования и доступность отдельных мер поддержки.

• Земельный налог. Для участков ИЖС, ЛПХ, садовых и огородных участков, используемых для личных нужд, применяется пониженная предельная ставка земельного налога. При этом итоговая сумма зависит в том числе от кадастровой стоимости участка, поэтому нельзя сравнивать только ставки и делать вывод, что один вид земли всегда будет дешевле другого.
• Налог на имущество. Он уплачивается с зарегистрированного жилого дома независимо от того, расположен он на участке ИЖС, ЛПХ или садовом участке.
• Ипотека. Банки могут по-разному оценивать участки ИЖС, ЛПХ и садовые участки. На условия кредита влияют назначение земли, характеристики дома, его ликвидность и требования конкретного банка.
• Материнский капитал. Средства можно направить на строительство или реконструкцию жилого дома при соблюдении установленных законом условий. Для садового участка такая возможность также предусмотрена, если речь идет о переоформлении садового дома в жилой.
• Имущественный вычет. Расходы на строительство жилого дома могут учитываться при получении имущественного вычета. Важное условие — это наличие зарегистрированного права на жилой дом.

Что проверить перед покупкой

Перед покупкой участка недостаточно посмотреть только на его цену и название в объявлении. Основные характеристики земли нужно проверить по документам — именно они определяют, что можно построить и как использовать участок.

• Категорию земель и вид разрешенного использования по выписке из ЕГРН. От этих характеристик зависит допустимое использование участка и возможность строительства.
• Для ЛПХ — вид участка: приусадебный или полевой. На приусадебном участке строительство жилого дома допускается, а на полевом участке жилой дом строить нельзя.
• Для участка в товариществе — категорию земель и ВРИ. Само наличие СНТ в названии территории не говорит о том, можно ли на конкретном участке построить жилой дом.
• Статус построенного дома, если участок продается вместе с домом. В ЕГРН должно быть понятно, зарегистрирован ли объект и имеет ли он статус жилого.
• Установлены ли границы участка. Без надлежащим образом определенных границ могут возникнуть проблемы с распоряжением землей и регистрацией сделок. Читать подробнее про межевание участка.
• Ограничения и обременения: охранные зоны ЛЭП и газопроводов, водоохранные зоны, сервитуты и другие ограничения могут повлиять на возможность строительства.
• Правила землепользования и застройки. В них нужно проверить территориальную зону, допустимые виды использования, отступы от границ и максимальный процент застройки.
• Для участка в СНТ — финансовое и техническое состояние товарищества. Стоит узнать размер членских и целевых взносов, наличие задолженности перед ресурсоснабжающими организациями, состояние электрических сетей и дорог.
• Если вы планируете покупку участка в СНТ или уже столкнулись с проблемами в товариществе, например, задолженностью по взносам, спорами с соседями, незаконными решениями собраний или вопросами по общему имуществу, наши юристы помогут разобраться. Юрист по СНТ проведет правовой анализ, подготовит документы, представит ваши интересы в переговорах и суде.
• Возможность заключить прямой договор с гарантирующим поставщиком электроэнергии. Это особенно важно для тех, кто планирует постоянно проживать на садовом участке.
• Реальную возможность изменения статуса участка, если продавец или покупатель рассчитывает в будущем перевести его в ИЖС. Такое решение должно подтверждаться градостроительной документацией, а не только обещаниями продавца.

Вместо итога

При выборе участка важно смотреть не только на его цену и название в объявлении. ИЖС, ЛПХ и СНТ имеют разные правовые особенности, а ошибка в определении вида разрешенного использования или статуса дома может привести к тому, что построить или зарегистрировать запланированный объект не получится.

Поэтому перед покупкой имеет смысл проверить документы на участок и дом, возможность строительства, ограничения и обременения, а также соответствие объекта вашим планам. Особенно это важно, если продавец гарантирует будущую возможность перевода участка в ИЖС, на земле уже есть незарегистрированный дом или участок находится в СНТ с проблемной инфраструктурой.

Юристы «Хелп Консалтинг» проводят юридическую проверку земельных участков и загородной недвижимости, сопровождают сделки купли-продажи и помогают разбираться с вопросами категории земель, вида разрешенного использования и спорами с СНТ в Москве и Московской области.

Если у вас есть сомнения в юридической чистоте участка или хочется заранее понять, можно ли на нем построить нужный дом и зарегистрировать его, начать можно с бесплатной консультации — специалисты оценят ситуацию и подскажут, какие документы стоит проверить.

Поделиться в социальных сетях:

Ольга Колиберова

Судебный юрист

7 лет опыта

более 250 выигранных дел

Автор статьи

50 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте