Приемка квартиры в ЖК «Большое Путилково»

Обратите внимание! Постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 года № 442 установлен ряд новых правил приема-передачи объектов долевого строительства. Период действия особого порядка передачи недвижимости: с 25 марта 2022 года до 31 декабря 2022 года. Так, специфика передачи объектов по договорам долевого участия в соответствии с названным нормативным правовым актом, в частности, заключается в следующем:

• При обнаружении недостатков объекта недвижимости дольщик обязан предъявить к застройщику требование о безвозмездном устранении дефектов, прежде чем обращаться с иными требованиями. Застройщик вправе устранять недостатки жилья в срок до 60 календарных дней, а не 45 дней, как это установлено в законодательстве о защите прав потребителей.
• В случае наличия разногласий по перечню дефектов объекта долевого строительства дольщик и застройщик должны согласовать осмотр объекта недвижимости с участием устраивающего обе стороны специалиста. Квалификация приглашенного специалиста должна быть подтверждена сведениями о внесении его в специальный реестр (НОПРИЗ и (или) НОСТРОЙ). Также необходимо, чтобы специалист был трудоустроен в организации или у ИП, состоящих в СРО, соответствующей требованиям главы 6.1 ГрК РФ.
• Участник долевого строительства должен предоставить доступ в квартиру уполномоченным сотрудникам застройщика для устранения зафиксированных ранее недостатков объекта долевого строительства. Уклонение от исполнения этой обязанности фактически лишает дольщика возможности защитить свои права в судебном порядке.
• Требование о возмещении денежных средств на устранение дефектов объекта долевого строительства в счет уменьшения цены ДДУ должно быть удовлетворено застройщиком в течение 10 рабочих дней, исчисляемых со дня предъявления претензии дольщиком.

Соответственно, порядок приемки жилья значительно усложнился, а от соблюдения всех нюансов на досудебной стадии зависит успех защиты интересов участников долевого строительства в суде. В связи с этим важно соблюсти все формальности и быть готовым к возможным уловкам недобросовестных застройщиков.

Жилой комплекс «Большое Путилково»

Жилой комплекс «Большое Путилково» строится в Красногорском городском округе Московской области, в непосредственной близости от Москвы. В данном ЖК можно приобрести квартиры различной планировки: обычные (от 1 до 4 комнат) или евроформат (студии). Дома комплекса относятся к недвижимости комфорт-класса. Этажность зданий в ЖК «Большое Путилково»: от 9 до 25. Квартиры предлагаются к продаже с чистовой отделкой.

Застройщик ООО «СЗ «Самолет-Путилково»

Строительство объектов недвижимости в ЖК «Большое Путилково» осуществляет застройщик – ООО «Специализированный застройщик «Самолет Путилково», входящий в группу компаний «Самолет». Новостройки от застройщика: 11 сданных домов и 12 строящихся, проблемные дома отсутствуют. За последний год доходы организации увеличились, сведения о банкротстве и крупная задолженность по исполнительным производствам отсутствуют.

Приемка квартиры в «Большое Путилково»

Подавляющее большинство застройщиков в Москве и Московской области передают дольщикам объекты долевого строительства со строительными недостатками. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов зависит от множества факторов, в том числе: площади квартиры/апартаментов, наличия или отсутствия отделки в объекте недвижимости.

Учитывая, что квартиры в ЖК «Большое Путилково» сдаются застройщиком с отделкой, с вероятностью 85% можно утверждать, что придя на приемку долгожданной недвижимости, вы обнаружите немало недостатков в выполненных строительных работах.

Наиболее часто выявляемые недостатки квартир в ЖК «Большое Путилково»:

• Входная дверь: сколы и царапины на дверном полотне и коробке двери, затруднено открывание/закрывание двери.
• Неровность стен (отклонение поверхности стен от вертикали), наличие на обоях загрязнений, задиры на обоях, заметны стыки полотен обоев, подтеки краски на обоях.
• При отделке пола и стен керамической плиткой: разность швов плитки, уступы между плитками, отклонение от горизонтальной плоскости, разность тона плитки.
• При отделке пола ламинатом: отклонение поверхности пола от плоскости, коротко подрезан ламинат, загрязнения на ламинате.
• Окна: сколы и царапины на оконном блоке, отклонение окон от вертикальной плоскости на различные величины, царапины на подоконнике, не удалена защитная пленка, отсутствует герметизация монтажного шва.
• Механические повреждения дверного полотна и наличников межкомнатных дверей – сколы и царапины, затруднено открывание/закрывание двери, загрязнение на дверном блоке.

Соответственно, если обратиться в суд с требованиями к застройщику о взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства, то, исходя из нашей судебной практики, можно получить компенсацию от 200 тыс. руб. до 800 тыс. руб. Конкретный итоговый размер взыскания будет зависеть от множества факторов.

Что делать при обнаружении в квартире недостатков?

В случае обнаружения недостатков в ходе приемки объекта недвижимости в новостройке дольщик имеет право в соответствии с ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214 потребовать:

• Устранения дефектов в разумный (не превышающий 45 дней) срок силами и средствами застройщика;
• Взыскания денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены квартиры по ДДУ;
• Возмещения своих расходов на ремонт квартиры, имеющей недочеты по вине застройщика.

Если отступления по качеству объекта долевого строительства являются существенными, то есть препятствующими использованию приобретенной недвижимости по назначению – дольщик обладает правом отказаться от подписания акта приема-передачи.

Исходя из нашей практики, можем с уверенностью сказать, что наиболее действенный способ защиты второй – взыскание стоимости работ и материалов, необходимых для устранения дефектов жилья, в счет соразмерного уменьшения цены договора. Для этого потребуется привлечь профессионального строительного эксперта и осуществить оценку стоимости восстановительного ремонта.

Нужен ли специалист при приемке квартиры?

Специалист при первичном осмотре объекта долевого строительства нужен несомненно. Поскольку только человеку со специальными техническими знаниями под силу выявить недостатки, которые для обычного дольщика вовсе не очевидны. К примеру, практически в каждой сдаваемой застройщиком квартире можно встретить такой дефект, как неровность стен (отклонение их от вертикали). Это является отступлением от обязательных сводов правил по проектированию и строительству, но обнаружить данный недостаток невооруженным взглядом невозможно, потребуется специальное оборудование.

Приемщик поможет обнаружить и зафиксировать в акте осмотра (смотровой справке, дефектной ведомости и т.п.) все допущенные застройщиком при строительстве недвижимости отступления, в том числе и скрытые, которые в дальнейшем могут привести к серьезным последствиям. К примеру, проблемы с вентиляцией, устройством электрики или промерзание окон/стен, выявить которое можно только при помощи тепловизионного обследования.

Однако, рекомендуем вам обращаться не просто к приемщикам, а к строительным экспертам. Такие специалисты смогут в дальнейшем подготовить для вас экспертное заключение, которое потребуется при обращении в суд, если застройщик так и не устранит недостатки. А на основании нашей практики, можно утверждать – застройщик не устранит дефекты или же устранит лишь незначительную их часть.

Что делать, если изменилась площадь квартиры при сдаче?

Изменение итоговой площади объекта долевого строительства по завершении строительства многоквартирного дома в сравнении с площадью по проекту довольно частое явление. Как быть в такой ситуации? На основании обобщения практики, стоит отметить, что возможны несколько вариантов действий:

1. В договоре согласовано, что после завершения строительства и измерения площади происходит изменение цены договора. Тогда как застройщик, так и дольщик вправе требовать выплаты денежных средств в связи с уменьшением или увеличением площади объекта недвижимости.
2. ДДУ закрепляет возможность проведения взаиморасчетов при изменении площади объекта недвижимости лишь более определенного показателя (например, увеличение/уменьшение площади более, чем на 5% или более, чем на 1 кв.м.). В данном случае взаиморасчеты между сторонами будут производиться в соответствии с условиями соглашения.
3. Договор долевого участия в строительстве предусматривает неизменность цены договора даже при изменении фактической площади построенной недвижимости в сравнении с проектными характеристиками. В этом случае разрешать разногласия с застройщиком придётся в суде, ведь порой площадь готового объекта долевого строительства уменьшается значительно, а компенсация такого уменьшения соразмерна стоимости дорогостоящего ремонта. Важно учитывать, что судебная практика по обмерам весьма неоднозначна, потребуется учесть множество нюансов и грамотно изложить свою позицию суду.

Спор может возникнуть также и в первых двух случаях, когда площадь жилого/нежилого помещения, указанная в акте приема-передачи и площадь, измеренная дольщиком самостоятельно при приемке квартиры, имеют значительное расхождение. Такие случаи на практике встречаются нередко.

Специалисты нашей юридической компании имеют большой опыт разрешения судебных споров, возникших в связи с передачей застройщиком объекта долевого строительства ненадлежащего качества: со строительными недостатками, с отступлениями по площади недвижимости.

Наши преимущества:

• 12 лет успешной юридической практики;
• Гибкие условия оплаты юридических услуг: в том числе возможность работы без предоплаты;
• Сотрудничаем со строительными экспертами, которые помогут осуществить приемку квартиры и подготовят экспертное заключение, необходимое для обращения в суд.
• Большое количество положительных отзывов.

Поделиться в социальных сетях:

Наталия Рагулина

Ведущий юрист

7 лет опыта

более 200 выигранных дел

Автор статьи

81 публикация на сайте

Подробнее о специалисте